Deweloperzy podsumowują sprzedaż mieszkań po III kwartale 2024 r.

Na szerokim rynku wakacje przyniosły mocne spowolnienie sprzedaży mieszkań przy wysokiej ofercie. Jak poradziły sobie notowane spółki?

Ruszył kolejny sezon publikacji wyników sprzedaży mieszkań przez deweloperów z GPW i Catalyst. Artykuł będziemy aktualizować na bieżąco, wraz ze spływem danych ze spółek.

Z comiesięcznych raportów ośrodków badawczych wiemy, że III kwartał – szczególnie lipiec i sierpień – przyniosły spadek sprzedaży w największych aglomeracjach. Część popytu dalej czeka na to, czy i w jakiej formie wejdzie w życie program „Na start”, część jako przeszkodę wskazuje drogi kredyt. Jednocześnie produkcyjna machina była jeszcze rozpędzona i oferta lokali na rynku jest duża.

Z ostatnim dołkiem branża mierzyła się w III kwartale 2022 r. – kiedy wysokie stopy i surowe kryteria badania zdolności kredytowej zamroziły rynek pożyczek mieszkaniowych. Przy okazji niedawno zakończonego sezony wyników finansowych za I połowę 2024 r. część deweloperów obniżyła cele sprzedaży na cały rok.

Deweloperzy stosują dwa sposoby prezentowania sprzedaży. Większość raportuje umowy deweloperskie i przedwstępne – zawarte od razu bądź pochodzące z konwersji wcześniejszych rezerwacji (A), mniejszość bazuje na płatnych rezerwacjach oraz takich umowach deweloperskich i przedwstępnych, których nie poprzedziła rezerwacja (B). Oznacza to, że w tej pierwszej grupie przynajmniej w I kwartale widoczne były jeszcze efekty „Bezpiecznego kredytu”.

Lokum Deweloper

Sezon rozpoczął się z przytupem. Specjalizujący się w mieszkaniach o podwyższonym standardzie, budujący we Wrocławiu i Krakowie deweloper ogłosił sprzedaż (A) zaledwie 7 mieszkań w III kwartale – o 96 proc. mniej niż rok wcześniej i o 84 proc. mniej kwartał do kwartału. Na koniec września aktywnych było 30 umów rezerwacyjnych. W ciągu dziewięciu miesięcy br. Lokum sprzedało 124 lokale, o 78 proc. mniej niż rok wcześniej. Na konferencji wynikowej we wrześniu zarząd obniżył cel sprzedaży na cały rok z 350 do 200 jednostek.

- Choć sytuacja nabywców pod względem oferty rynkowej jest dziś komfortowa – podaż mieszkań rośnie i ich wybór jest już duży - do transakcji jednak nie dochodzi. Klienci wyczekują uruchomienia programu „Na start” oraz obniżenia stóp procentowych. Przy najdroższych kredytach hipotecznych spośród krajów UE koszt finansowania jest w Polsce główną barierą w zakupie własnego mieszkania – skomentował prezes Bartosz Kuźniar. Spółka wraca zatem do rozmów z inwestorami z rynku PRS – by realizować dla nich nowe inwestycje lub sprzedać część lokali z bieżącej oferty (389 lokali, w tym 171 gotowych).

Atal

Budujący w ośmiu aglomeracjach deweloper sprzedał (A) w III kwartale 355 mieszkań, o 53 proc. mniej niż rok wcześniej i o 37 proc. mniej kwartał do kwartału. To również wynik o prawie 6 proc. słabszy niż odnotowany w III kwartale 2022 r. Po mizernym lipcu (64 umowy) sierpień i wrzesień przyniosły poprawę (odpowiednio 139 i 152). Od stycznia do września br. spóła sprzedała 1630 lokali, o 14 proc. mniej niż rok wcześniej. Cel na cały rok to 2,3-2,5 tys. (wcześniej 2,8 tys.).

Na koniec III kwartału aktywnych było 209 rezerwacji. Atal ma program „Decyzja na raty” – do końca I kwartału 2025 r. konsumenci będą mogli bezkosztowo odstąpić od umów rezerwacyjnych i deweloperskich, jeśli program „Na start” nie wejdzie w życie.

- Od początku roku grupa notuje stabilny poziom zainteresowania klientów ofertą. Jednak część konsumentów wstrzymuje się z podpisaniem umów w związku z brakiem decyzji co do rządowego wsparcia dla nabywców. Jesteśmy niezmiennie zdania, że nie odegra on tak kluczowej roli, jak prognozowali niektórzy komentatorzy. Jego selektywność w zakresie grupy docelowej nie będzie czynnikiem wpływającym na ceny mieszkań. Zakończenie okresu zawieszenia i niepewności, czyli jednoznaczna decyzja w zakresie uruchomienia bądź nie programu wsparcia, spowodowałaby podobny efekt w postaci przekształcenia przez większość klientów bieżących rezerwacji w umowy deweloperskie. To, co zdecydowanie poprawiłoby sytuację popytową oraz podażową, to obniżenie stóp procentowych, a w efekcie obniżenie kosztu kredytu hipotecznego dla klientów i inwestycyjnego dla firm deweloperskich – skomentował prezes Atalu Zbigniew Juroszek. - Od zakończenia wakacji widzimy, że więcej klientów decyduje się na zakup mieszkań. Spodziewamy się, że IV kwartał przyniesie wzrost sprzedaży, w związku z tym konsekwentnie realizujemy harmonogramy budów i uruchomień sprzedaży, by w momencie zwiększenia popytu mieć rozbudowane portfolio - dodał.

Dom Development

Budujący w czterech miastach deweloper w III kwartale br. sprzedał (B) 1156 lokali, o prawie 7 proc. niż rok wcześniej i 23 proc. więcej kwartał do kwartału. W ciągu dziewięciu miesięcy grupa znalazła nabywców na 3110 lokali, o 6,3 proc. więcej niż rok wcześniej. Celem na cały rok jest poprawa wyniku – w 2023 r. Dom Development sprzedał 3906 mieszkań.

- W III kwartale tego roku obserwowaliśmy kontynuację trendów z II kwartału, czyli lekkie schłodzenie popytu w porównaniu z 2023 r., przy jednoczesnej dalszej odbudowie podaży na rynku pierwotnym w największych aglomeracjach. Wypracowane wyniki są potwierdzeniem, że popyt na mieszkania oferowane przez naszą grupę pozostaje silny, zarówno ze strony klientów korzystających z finansowania kredytowego, jak i kupujących mieszkania za gotówkę – skomentował prezes Jarosław Szanajca. W III kwartale udział nabywców posiłkujących się kredytem wyniósł 47 proc.

Marvipol

Budujący w Warszawie, Gdańsku i Wrocławiu spółka w III kwartale br. sprzedała (B) 109 lokali, o 49 proc. mniej niż rok wcześniej i o 1 mieszkanie mniej niż w II kwartale, który był najsłabszy od I kwartału 2023 r. Za dziewięć miesięcy br. sprzedaż wyniosła 363 lokale, o 21 proc. mniej niż rok wcześniej.

– Od kilku miesięcy obserwujemy stabilizację wyników sprzedaży na przyzwoitym, szczególnie pod względem wartości zawartych umów, poziomie. Oczekujemy, że również w nadchodzących miesiącach utrzyma się ona na zbliżonym poziomie. Liczymy, że ożywienie akcji kredytowej ze strony banków stopniowo zacznie aktywizować popyt na rynku. Niezmiennie uważamy również, że wejście przez RPP na ścieżkę obniżek stóp procentowych byłoby optymalne dla ożywienia koniunktury rynkowej – skomentował Maciej Kiełkowski, dyrektor finansowy Marvipolu.

Wikana

Budująca w południowo-wschodniej Polsce firma w III kwartale znalazła nabywców (A) na 25 mieszkań, o 64 proc. mniej rok do roku i o 34 proc. więcej kwartał do kwartału. To wynik równie słaby, co w IV kwartale 2022 r. W ciągu dziewięciu miesięcy br. Wikana podpisała 104 umowy, o 34 proc. mniej niż w analogicznym okresie 2023 r.

Develia

Ogólnopolski deweloper w ciągu trzech kwartałów br. sprzedał (A) 2700 lokali (w tym 59 w projektach w joint-venture z Grupo Lar), o 31 proc. więcej niż rok wcześniej. Implikuje to, że w samym III kwartale spółka podpisała 751 lokali, o 14 proc. mniej niż rok wcześniej i o 18 proc. mniej kwartał do kwartału. Na koniec września aktywnych było 201 umów rezerwacyjnych.

Imponujący wynik w skali dziewięciu miesięcy to zasługa rekordowego I kwartału, kiedy Develia znalazła nabywców na 1038 mieszkań. Strategia dewelopera z początku roku zakładała, że po rewelacyjnym otwarciu należy się liczyć z hamowaniem rynku w dalszej części roku.

- Po III kwartale jesteśmy blisko realizacji rocznego celu sprzedaży 2900-3100 mieszkań, z czego jesteśmy zadowoleni, zwłaszcza w kontekście aktualnej, wymagającej sytuacji rynkowej. Planujemy osiągnąć ten cel lub nieznacznie go przekroczyć. W najbliższych miesiącach skupimy się na przygotowaniu atrakcyjnej oferty, która zapewni nam mocny start w przyszłym roku – skomentował Andrzej Oślizło, prezes Develii.

Archicom

Ogólnopolski deweloper wchodzący w skład Grupy Echo w III kwartale br. sprzedał (A) 589 mieszkań, o 19,5 proc. więcej niż rok wcześniej i o 25 proc. więcej kwartał do kwartału. W ciągu dziewięciu miesięcy firma podpisała 1471 umów, o 12 proc. więcej niż rok wcześniej.

We wrześniu Archicom obniżył cel sprzedaży na cały rok z 3 tys. do 2,6 tys., co oznacza, że w IV kwartale spółka musi podpisać ponad 1,1 tys. umów. Dotychczas dla grupy Echo-Archicom najlepszy był I kwartał 2021 r., kiedy spółki – które dopiero zaczynały wiązać się właścicielsko – sprzedały łącznie 868 mieszkań. Analizując wyniki po fuzji, rekord padł w I kwartale 2022 r., kiedy sprzedano 703 lokale. 
Na wrześniowej konferencji zarząd stwierdził, że nowy cel jest ambitny, ale Archicom ma bardzo dobry produkt i trzeba odpowiednio zadbać o sprzedaż oraz marketing.

JHM Development

Spółka zależna Mirbudu, budująca mieszkania także poza największymi aglomeracjami (poza Gdańskiem i Łódzią to Skierniewice, Jastrzębia Góra i Mszczonów) w ciągu trzech kwartałów br. znalazła nabywców (A) na 251 mieszkań, o 12 proc. mniej niż rok wcześniej. W samym III kwartale deweloper podpisał 66 umów, o 35 proc. mniej niż rok wcześniej i prawie 5 proc. więcej kwartał do kwartału.

Murapol

Deweloper o największym zasięgu geograficznym, budujący w kilkunastu miastach, w III kwartale sprzedał (A) 692 lokale, o niecałe 6 proc. mniej niż rok wcześniej. W ciągu dziewięciu miesięcy znalazł nabywców na 2084 mieszkania, o 0,4 proc. więcej niż rok wcześniej. Na koniec września aktywnych było 150 umów rezerwacyjnych, a w ofercie było 4,7 tys. lokali.

Podczas wrześniowej konferencji wynikowej deweloper obniżył cel sprzedaży lokali z 3,7 tys. do 3,2 tys., co oznacza, że w IV kwartale musi podpisać 1,1 tys. umów. W ostatnim bardzo mocnym okresie, czyli IV kwartale 2023 r., spółka sprzedała 840 lokali.

- Osiągnęliśmy dobre wyniki sprzedaży mimo trudniejszych warunków rynkowych i funkcjonowania w środowisku wysokich stóp procentowych. Tylko w III kwartale br. podpisaliśmy 793 umowy rezerwacyjne netto wobec 764 rok wcześniej. Ten „żywy” wynik, przy braku programu wspierającego finansowanie klientów, jak również stale rozbudowywana oferta, pozwalają z optymizmem patrzeć na poziomy sprzedaży kolejnych okresów – skomentował prezes Nikodem Iskra.

Unidevelopment

Deweloper należący do przechodzącej restrukturyzację Grupy Unibep w III kwartale br. sprzedał (A) zaledwie 18 lokali, o 84 proc. mniej niż rok wcześniej i o 72 proc. mniej kwartał do kwartału. To najsłabszy wynik w historii, w ostatnich latach najsłabszy był II kwartał ub.r., kiedy sprzedano 91 lokali.

W ciągu dziewięciu miesięcy br. spółka podpisała 171 umów, o 45 proc. mniej niż rok wcześniej, a na koniec września miała zawartych 30 umów rezerwacyjnych.

„W podsumowywanym okresie na wielkość sprzedaży wpłynął harmonogram realizacji inwestycji spółek z grupy oraz warunki rynkowe, które przełożyły się na ograniczoną dostępność kredytów hipotecznych i wstrzymywanie się części klientów z decyzjami zakupowymi. Od końca III kwartału br. spółki odnotowują jednak zwiększoną aktywność klientów oraz wyraźny wzrost liczby zawieranych umów rezerwacyjnych, co jest związane m.in. ze stabilizacją cen mieszkań. W omawianym okresie grupa rozszerzyła ofertę o mieszkania w nowej inwestycji na rynku warszawskim; kontynuuje przygotowania do realizacji kolejnych planowanych projektów deweloperskich. Spółka podtrzymuje założenia dotyczące wyników za cały 2024 .” – podał Unidevelopment.

Podczas wrześniowej konferencji wynikowej Unibepu prezes Dariusz Blocher przyznał, że sprzedaż Unidevelopmentu w całym 2024 r. sięgnie 250–300 mieszkań wobec pierwotnego planu mówiącego o 500 umowach deweloperskich. Blocher zaznaczył, że cały rynek mieszkaniowy wyhamował, ale to przejściowy okres. Dla deweloperskiej spółki poszukiwany jest partner na pakiet mniejszościowy, by możliwe było zwiększenie banku ziemi. - Unidevelopment musi mieć możliwość inwestowania w nowe grunty, potrzebujemy większej liczby projektów mniejszych, kompaktowych, do szybkiej realizacji. Bank ziemi mamy mocno skoncentrowany w dużych projektach – wskazał Blocher.

Ronson

Budujący w kilku miastach i notowany na Catalyst deweloper sprzedał (A) w III kwartale br. 130 lokali, o 57 proc. mniej niż rok wcześniej i o 48 proc. więcej niż w bardzo słabym II kwartale br. W ciągu dziewięciu miesięcy deweloper podpisał 388 umów, o 52 proc. mniej niż rok wcześniej.

- Wyniki sprzedaży za III  kwartał 2024 r. są potwierdzeniem skuteczności naszej długoterminowej strategii biznesowej. Kontynuujemy dynamiczny rozwój oferty wyznaczając nowe standardy w obsłudze klienta i jakości naszych inwestycji. Kluczem do osiągania dobrych rezultatów sprzedaży są odpowiadające na potrzeby klientów inwestycje, jak: Miasto Moje, czy Ursus Centralny, które swoją samowystarczalnością przyciągają kolejne rodziny. Wierzymy, że ten pozytywny trend utrzyma się również w IV kwartale, a wyniki w kolejnych miesiącach będą jeszcze lepsze niż w I połowie 2024 r – skomentował prezes Boaz Haim.

Wiceprezes Andrzej Gutowski dodał, że kolejnym istotnym czynnikiem okazała się społeczna zmiana postrzegania programów rządowych. - Klienci, którzy wcześniej pokładali spore nadzieje w dopłatach z budżetu państwa lub liczyli na korzystniejsze warunki kredytowe, z czasem przestali wierzyć, że takowe programy ruszą w najbliższym czasie. To przyspieszyło ich decyzje o zakupie, szczególnie w obliczu stabilnych cen nieruchomości. Ruch na rynku był wyraźnie widoczny zwłaszcza w Warszawie i Poznaniu, co przyczyniło się do wyższych wyników sprzedaży w III kwartale – powiedział Gutowski.

Inpro

Trójmiejski deweloper w III kwartale br. sprzedał (B) 124 lokale, o 57 proc. mniej niż rok wcześniej i o 10 proc. mniej niż w II kwartale br. To najsłabszy wynik od III kwartału 2022 r. W ciągu dziewięciu br. miesięcy firma znalazła nabywców na 474 lokale, o 26 proc. mniej niż rok wcześniej.

Robyg

W ciągu dziewięciu miesięcy 2024 r. notowana na Catalyst, budująca w kilku miastach grupa sprzedała (A) około 1500 mieszkań, o 33 proc. mniej niż rok wcześniej. Oznacza to, że w samym III kwartale br. sprzedaż sięgnęła około 250 lokali, o 67 proc. mniej niż rok wcześniej i o 57 proc. mniej kwartał do kwartału. Tym samym to najsłabszy wynik w ostatnich latach. Poprzedni dołek to 403 mieszkania sprzedane w III kwartale 2022 r. Na koniec września aktywnych było 170 umów rezerwacyjnych.

Dodatkowo około 300 mieszkań w ciągu trzech kwartałów br. sprzedał Vantage Development, spółka siostra Robyga również kontrolowana przez TAG Immobilien, której głównym celem jest jednak budowa portfela PRS Vantage Rent.

Tag rozumiana grupa TAG ma sprzedać w 2024 r. 2300 lokali, ale nie podano ile ma przypaść na Robyg i Vantage.

- Sprzedaż i wyniki finansowe Robyga w 2024 r. są satysfakcjonujące i zgodne z założeniami. Uważamy, że popyt na mieszkania nie jest aż tak powiązany z programami rządowymi, a banki mają ciekawe oferty finansowania dla kupujących mieszkania. Robyg także wspiera swoich klientów pozyskiwaniu optymalnego finansowania i w procedurach kredytowych – skomentował Oscar Kazanelson, przewodniczący rad nadzorczych Robyga i Vantage’a.

- Popyt na mieszkania utrzymuje się cały czas na wysokim poziomie, głównie z powodu istotnej luki między mieszkaniami dostępnymi a potrzebnymi, jaka nadal jest notowana w Polsce. Z punktu widzenia deweloperów znacznie ważniejsze są możliwości zwiększania podaży – a więc wprowadzania mieszkań do oferty. Cały czas apelujemy o przyspieszenie samorządowych procedur administracyjnych. To jest dużo bardziej istotny aspekt, aby móc zaoferować jak największą ofertę mieszkań – dodał Eyal Keltsh, prezes spółek.

Dekpol Deweloper

Kontrolowana przez giełdowy Dekpol deweloperska spółka w III kwartale br. sprzedała (B) 138 lokali, o 14 proc. mniej niż rok wcześniej oraz o 14 proc. więcej niż kwartał wcześniej. W ciągu dziewięciu miesięcy Dekpol Deweloper znalazł nabywców na 374 lokale, o 4 proc. więcej niż rok wcześniej. Na koniec września br. w ofercie było 1006 lokali.

- Po bardzo gorącym okresie na rynku nieruchomości w ub.r. i na początku 2024 r., w III kwartale br. widoczna była kontynuacja trendów obserwowanych już w poprzednim kwartale - wskazał Sebastian Barandziak, Dekpol Deweloper. - Mieliśmy zatem do czynienia z pewnym schłodzeniem koniunktury – zarówno w segmencie popularnym, jak i premium. Klienci wstrzymywali się z decyzjami zakupowymi, czekając na informacje dotyczące kierunków polityki mieszkaniowej i założeń programu wsparcia dla osób posiadających zdolność kredytową oraz analizowali sytuację makroekonomiczną pod kątem możliwego kształtowania się poziomu stóp procentowych w kolejnych miesiącach, jak i możliwego kształtowania się cen transakcyjnych nieruchomości - dodał.

Menedżer zaznaczył, że mimo niepewności jaka zagościła na rynku, spółka co prawda zanotowała wzrost sprzedaży w ciągu trzech kwartałów br., jednak cel sprzedaży na 2024 r. musiał zostać zmniejszony. - Analizując odpowiedzialnie to, co widzimy na rynku, zadecydowaliśmy o urealnieniu naszych celów operacyjnych na 2024 r. Publikując je na początku br. spodziewaliśmy się większej sprzedaży, szczególnie w okresie wakacyjnym - powiedział Barandziak. W tej chwili Dekpol spodziewa się sprzedaży 550 lokali, czyli w samym IV kwartale 176. Poprzedni cel mówił o sprzedaży w całym roku 650 mieszkań.

Cordia Polska

Notowany na Catalyst deweloper sprzedał (A) w III kwartale br. 57 mieszkań, o 31 proc. mniej niż rok wczesniej i o 57 proc. mniej niż kwartał wcześniej. To wynik zbliżony do najgorszego dla firmy IV kwartału 2023 r. (sprzedano 56 mieszkań). W ciągu dziewięciu miesięcy br. Cordia znalazła nabywców na 265 mieszkań, o 29 proc. więcej niż rok wcześniej (zasługa mocnego II kwartału br.).

- Na rynku odczuwalne jest znaczne zmniejszenie popytu na mieszkania, czego jedną z przyczyn jest niewiadoma co do wejścia w życie programu „Na start”. Obserwujemy to również w naszych biurach sprzedaży – dużo osób interesuje się naszą ofertą, ale decyzje o zakupie podejmuje mała grupa i są to głównie zakupy gotówkowe. Jednoznaczna, oczekiwana przez wiele osób decyzja rządu co do wejścia (lub nie) programu „Na start” pomogłaby zakończyć okres zawieszenia, w którym znajduje się wiele osób zainteresowanych zakupem mieszkania. Na niski popyt mają wpływ także poziom stóp procentowych oraz oferta kredytowa banków. - mówi nam Tomasz Łapiński, prezes Cordia Polska.- Po bardzo słabych wynikach sprzedaży w lipcu i w sierpniu nieco większa aktywność klientów zauważona we wrześniu powoduje, że spodziewamy się lepszych wyników sprzedaży w IV kwartale - dodaje.

Victoria Dom

Notowana na Catalyst i budująca głównie w Warszawie spółka w ciągu dziewięciu miesięcy br. sprzedała (B) 862 lokale, o 47 proc. mniej niż rok wcześniej. W samym III kwartale br. znalazła nabywców na 224 lokale, o 70 proc. mniej niż w rekordowym analogicznym kwartale ubiegłego roku oraz o 25 proc. mniej kwartał do kwartału. Victoria specjalizuje się w segmencie popularnym, buduje dla nabywców pierwszych w życiu mieszkań. Najgorszą sprzedaż w ostatnich turbulentnych latach Victoria zanotowała w szczycie kredytowego kryzysu w III kwartale 2022 r. – znalazła nabywców na 169 lokali.

– Nasza ubiegłoroczna rekordowa sprzedaż napędzana była programem „Bezpieczny kredyt”. Bez tego wsparcia dla nabywców sprzedaż mieszkań w segmencie popularnym będzie ograniczona – przyznał Waldemar Wasiluk, wiceprezes Victorii. - Wpływają na to bardzo wysokie koszty finansowania nieruchomości, które są skutkiem wciąż wysokich stóp procentowych. Potrzeby mieszkaniowe Polaków są bardzo duże, jednak możliwości finansowe ograniczone. Dlatego liczymy na zapowiadaną w nieodległej przyszłości serię obniżek stóp, która powinna zaktywizować osoby, które szukają dostępnych cenowo mieszkań. Rynek nadal jest zrównoważony, mimo wyzwań związanych z kosztami budowy i presją inflacyjną. Ogólnie, branża deweloperska w Polsce po III kwartałach 2024 r. pozostaje w dobrej kondycji, z perspektywą dalszego wzrostu w ostatnich miesiącach roku – podsumował.