Deweloperzy podsumowują sprzedaż w 2023 roku

Sprzedaż mieszkań w 2023 r. była napędzana rządowym programem dopłat do kredytów. Jak skorzystali na tym notowani deweloperzy?

Ruszył sezon publikacji wyników sprzedaży mieszkań przez deweloperów z GPW i Catalyst za IV kwartał 2023 r. Po udanym III kwartale napędzanym „Bezpiecznym kredytem” końcówka roku na szerokim rynku była kontynuacją dużej sprzedaży przy coraz wyraźniej odbudowującej się podaży. Mimo to ceny mieszkań dalej rosły.
Baza jest z kolei niska – IV kwartał 2022 roku był okresem lekkiego odbicia od osiągniętego w III kwartale dna: rynek kredytowy był wtedy zamrożony, ale pojawiły się pierwsze zapowiedzi programu dotowanych pożyczek. 

Pytanie, co dalej – z początkiem 2024 r. przyjmowanie wniosków o „Bezpieczny kredyt” zostało zakończone, a nowy rząd ma dopiero przedstawić założenia nowej polityki mieszkaniowej.

Jak poradziły sobie firmy z GPW i Catalyst? Na pewno zmiany rok do roku mogą być spektakularne. Raporty spółek będą spływać w najbliższych dniach - artykuł będziemy aktualizować na bieżąco.

Deweloperzy stosują dwa sposoby prezentowania sprzedaży. Większość raportuje umowy deweloperskie i przedwstępne (A), mniejszość płatne rezerwacje oraz takie umowy deweloperskie i przedwstępne, których nie poprzedziła rezerwacja (B).

Robyg

W 2023 r. budujący w kilku aglomeracjach, notowany na Catalyst deweloper sprzedał (A) 2808 umów, o 31 proc. więcej niż raportował rok wcześniej. W samym IV kwartale znalazł nabywców na 563 lokale, o 13 proc. więcej rok do roku, ale i 26 proc. mniej kwartał do kwartału. Był to najsłabszy okres w 2023 r.

Robyg jest kontrolowany przez fundusz TAG Immobilien, który w polskim portfelu ma jeszcze Vantage Development – ta spółka głównie buduje lokale do platformy PRS Vantage Rent, w mniejszym stopniu na sprzedaż. Robyg i Vantage w 2023 r. wspólnie sprzedały 3324 lokale (wzrost o 37 proc. rok do roku), co oznacza, że na Vantage przypada 516 mieszkań (wzrost o 88 proc.).

- Rok 2023 skończyliśmy z bardzo dobrymi wynikami sprzedaży. Nasza pozycja gotówkowa jest bardzo mocna, co pozwala na dalszy rozwój grupy. Oczekiwania wobec rynków na 2024 r. są pozytywne – niższa inflacja, środki płynące z UE oraz ustabilizowana gospodarka. W 2024 r. planujemy rozpocząć nowe projekty i etapy na około 4900 mieszkań. Mamy duży bank ziemi i wprowadzamy cały czas nowe inwestycje do sprzedaży. Pozytywnym trendem jest to, że sytuacja na rynku jest dobra i widać wyraźny popyt. Niestety nadal podaż jest niska – brakuje mieszkań, zwłaszcza w Warszawie, gdzie zainteresowanie zakupem jest największe – skomentował Oscar Kazanelson, szef rady nadzorczej Robyga i Vantage’a. - Grupa TAG ma jeden z największych banków ziemi wśród deweloperów w Polsce – umożliwiający budowę około 23 tys. mieszkań. Cały czas szukamy nowych gruntów, bo popyt na mieszkania rośnie i chcielibyśmy wprowadzać jeszcze szybciej kolejne inwestycje do sprzedaży. Dostępność gruntów w największych miastach jest obecnie mniejsza – ale nadal jest ogromny potencjał dla zagospodarowania przestrzeni miejskich i dostarczania ciekawej oferty mieszkaniowej przez deweloperów. W długim terminie chcemy być największa deweloperską grupą mieszkaniową w Polsce, z ofertą 10 tys. mieszkań na wynajem i sprzedażą kilku tysięcy lokali rocznie – wskazał.

Cordia Polska

Notowany na Catalyst deweloper w 2023 r. sprzedał (A) 263 lokale, o 1,1 proc. mniej niż rok wcześniej. W IV kwartale podpisał 56 umów, o 31 proc. mniej rok do roku i o 33 proc. mniej kwartał do kwartału. Końcówka roku wypadła więc tak, jak I kwartał – kiedy rynek dopiero rozkręcał się po marazmie z 2022 r. Cordia tłumaczy to szczupłą ofertą.

- Projekty Cordii i rynki lokalne, na których działamy, są dość mocno zróżnicowane, ale w większości inwestycji udało nam się zrealizować założone plany sprzedaży. W 2023 r. sprzedaliśmy jedynie 263 lokale. Uważamy to za niezły wynik, biorąc pod uwagę bardzo ograniczoną pulę mieszkań, jaką obecnie posiadamy w ofercie. Przedłużające się procesy administracyjne opóźniły wprowadzenie na rynek kilku nowych inwestycji i uniemożliwiły nam zwiększenie sprzedaży. Liczymy, że w 2024 r. zobaczymy efekty prac na tym polu, a nasza oferta powiększy się o kilka nowych, wyjątkowych projektów na wszystkich rynkach, na których jesteśmy obecni w Polsce czyli w Trójmieście, Warszawie, Poznaniu i w Krakowie – skomentował Tomasz Łapiński, prezes Cordia Polska.

JHM

Spółka córka grupy Mirbud w 2023 r. sprzedała (A) 454 mieszkania, o 38 proc. więcej niż rok wcześniej. W IV kwartale znalazła nabywców na 169 lokali, o 67 proc. więcej rok do roku i kwartał do kwartału. To wynik porównywalny z najgorętszymi kwartałami 2021 r.

Unidevelopment

Notowana na Catalyst, budująca w kilku miastach spółka córka Grupy Unibep w 2023 r. sprzedała (A) 423 lokale, o 20 proc. więcej niż rok wcześniej. W samym IV kwartale podpisała 114 umów, o 235 proc. więcej rok do roku i 3 proc. więcej kwartał do kwartału. Na koniec grudnia aktywne były 32 umowy rezerwacyjne.

– Podsumowując ubiegły rok warto zwrócić uwagę na działania w Trójmieście: nasza pierwsza inwestycja w Gdańsku, spotkała się z dużym zainteresowaniem klientów - wejście na nowy rynek było dobrą decyzją, która zaprocentuje w najbliższej przyszłości. Nabyliśmy też teren w Gdyni pod kilkuetapowy projekt. Oczywiście chcemy też wykorzystać potencjał, jaki widzimy w Warszawie, Poznaniu i Radomiu, gdzie wypracowaliśmy rozpoznawalność i zaufanie do naszej marki - powiedział prezes Zbigniew Gościcki. - W kontekście długofalowego rozwoju bardzo ważne jest dla nas rozpoczęcie procesu certyfikacji inwestycji mieszkaniowych. Uwzględnienie standardów obowiązujących w ramach systemu BREEAM oraz zaostrzonych wymagań dotyczących raportowania niefinansowego i tworzenia niskoemisyjnych obiektów, jest kluczowe w naszej strategii. Dostosowujemy się do obecnych wymogów, jak również aktywnie przygotowujemy się na przyszłe wyzwania, które czekają sektor deweloperski – podkreślił.

W tym roku spółka planuje rozpoczęcie przynajmniej pięciu nowych projektów.

Ronson

Budujący w kilku miastach, notowany na Catalyst deweloper, w 2023 r. ustanowił nowy rekord sprzedając (A) 1006 mieszkań, o 130 proc. więcej niż rok wcześniej. Jednak w IV kwartale znalazł nabywców na 205 lokali, co prawda o 42 proc. więcej niż rok wcześniej, ale i o 33 proc. mniej kwartał do kwartału – był to najsłabszy pod względem sprzedaży okres w 2023 r.

Spółka podała, że długoterminowym celem jest utrzymanie wyniku sprzedaży zbliżonego do tego z 2023 r.

– To był dla nas rekordowy rok, dostosowaliśmy strategię do zmieniającego się otoczenia gospodarczego i byliśmy gotowi z największą w historii ofertą mieszkań. Stale rozbudowujemy bank ziemi i konsekwentne uruchamiamy projekty – skomentował prezes Boaz Haim. – Choć poprzeczka na 2024 r. została postawiona wysoko, jesteśmy gotowi płynnie odpowiedzieć na zgłaszany popyt i konsekwentnie realizować plany. Przygotowaliśmy atrakcyjne i zróżnicowane propozycje, dla szerokiego grona odbiorców. Będziemy rozpoczynać ostatnie etapy osiedli Ursus Centralny i Miasto Moje w Warszawie, w planach mamy także nowe inwestycje. Będziemy też aktywni w aglomeracjach poznańskiej, wrocławskiej i szczecińskiej. W planach mamy też pozyskiwanie działek wysokiej jakości, w szczególności we Wrocławiu i Warszawie – dodał.

Murapol

Budujący w kilkunastu miastach deweloper, niedawny debiutant na GPW, w 2023 r. sprzedał (A) nabywcom detalicznym 2880 lokali, o 3,5 proc. więcej niż rok wcześniej. W samym IV kwartale Murapol podpisał 840 umów, po ponad 14 proc. więcej rok do roku i kwartał do kwartału – i był to najlepszy okres pod względem sprzedaży w 2023 r. Na koniec grudnia aktywne były 142 umowy rezerwacyjne. 

Spółka spełniła zatem zapowiedzi z IPO, że sprzedaż lokali sięgnie w 2023 r. 2,9 tys. Ambicją w 2024 r. jest zdecydowane zwiększenie sprzedaży do 3,7-3,8 tys. mieszkań.

Na koniec grudnia w ofercie było ponad 3,5 tys. lokali w 15 miastach. 

Murapol dostarcza również mieszkania na rynek PRS (głównie platformy Life Spot kontrolowanej przez swojego głównego akcjonariusza, fundusz Ares), ale ujmuje to w sprawozdaniach jako kontrakty budowlane – mieszkania te nie wchodzą zatem do puli przekazań. W 2023 r. Murapol sprzedał 693 lokale wobec 664 rok wcześniej.

Archicom

W 2023 r. ogólnopolski deweloper sprzedał (A) 1835 lokali, o 21 proc. więcej niż rok wcześniej. W samym IV kwartale spółka znalazła nabywców na 521 mieszkań, o 67 proc. więcej rok do roku i prawie 6 proc. kwartał do kwartału – był to najlepszy okres w 2023 r.

Archicom był do niedawna firmą wyłącznie wrocławską, w innych miastach budował główny akcjonariusz — Echo Investment. Od 1 sierpnia ub.r. cały biznes mieszkaniowy grupy skupiony jest w Archicomie. Powyższe obliczenia są pro-forma — ujmują całość biznesu mieszkaniowego grupy za lata 2022 i 2023. 

Celem krótkoterminowym jest zwiększenie sprzedaży do 3 tys. lokali, a w średnim terminie do 4 tys.

Develia

W 2023 r. budujący w kilku aglomeracjach deweloper ustanowił nowy rekord sprzedając (A) 2674 lokale, o 63 proc. więcej niż rok wcześniej. W IV kwartale Develia podpisała 614 umów, o 144 proc. więcej rok do roku, ale 24 proc. mniej kwartał do kwartału. Na koniec grudnia spółka miała zawarte 572 umowy rezerwacyjne wobec 95 rok wcześniej.

- Wyraźnie przekroczyliśmy nasz cel na 2023 r., który zakładał sprzedaż 2500-2600 lokali. Warto zwrócić uwagę na znaczny przyrost w 2023 roku umów rezerwacyjnych, które przełożą się na sprzedaż na początku 2024 r. W ostatnich miesiącach widzimy, że coraz więcej klientów kupuje mieszkania za gotówkę lub posiłkuje się tradycyjnym kredytem. Trend uzupełnia popyt generowany przez program „Bezpieczny kredyt 2 proc”. – mówi cytowany w komunikacie prezes Develii Andrzej Oślizło.

Inpro

Trójmiejski deweloper ustanowił nowy rekord sprzedając (B) w 2023 r. 863 lokale, o 106 proc. więcej niż rok wcześniej. W samym IV kwartale spółka znalazła nabywców na 221 lokali, o 57 proc. więcej niż rok wcześniej, ale o 23 proc. mniej kwartał do kwartału.

„Popyt na lokale mieszkalne w 2023 r. zdecydowanie wzrósł w porównaniu do roku poprzedniego, głownie z uwagi na czynniki takie jak: spadek stóp procentowych, złagodzenie rekomendacji KNF, wprowadzenie programu „Bezpieczny kredyt 2 proc.”. Jednakże trudna sytuacja spółek deweloperskich w 2022 r., a szczególnie fakt wstrzymania realizacji części projektów z uwagi na niski popyt, wpłynęła na sektor firm wykonawczych. Znaczna część firm budowlanych borykała się w 2023 r. z problemami płynnościowymi, odpływ pracowników z Ukrainy dodatkowo pogarszał sytuację. W związku z powyższym w spółce Inpro wystąpiły kilkutygodniowe opóźnienia w realizacji niektórych projektów, co skutkowało przesunięciem terminu uzyskania pozwolenia na użytkowanie na 2024 r. w kilku przedsięwzięciach” – podała spółka w komunikacie.

Dom Development

Budująca w czterech aglomeracjach grupa w 2023 r. sprzedała (B) 3906 lokali, o 26 proc. więcej niż rok wcześniej (12 proc. uwzględniając kontrakt na budowę mieszkań dla inwestora PRS). W samym IV kwartale znalazła nabywców na 980 mieszkań, o 9 proc. mniej kwartał do kwartału, a rok do roku więcej o 18 proc. (albo 20 proc. mniej, uwzględniając transakcję PRS).

- Sytuacja na rynku mieszkaniowym w IV kwartale 2023 r. sprzyjała osiąganiu bardzo dobrych wyników sprzedaży przez deweloperów, którzy dysponowali odpowiednią ofertą – powiedział cytowany w komunikacie prezes Jarosław Szanajca. - Popyt na mieszkania utrzymywał się na wysokim poziomie, z rosnącym udziałem zakupów finansowanych kredytem hipotecznym, do czego istotnie przyczynił się program „Bezpieczny kredyt 2 proc.”. W przypadku Grupy Dom Development, program ten pozytywnie wpłynął na sprzedaż lokali przede wszystkim w Trójmieście - w szczególności w takich lokalizacjach jak Rumia czy Pogórze k. Gdyni, a także we Wrocławiu i Krakowie. Na wysokim poziomie utrzymuje się także popyt o charakterze inwestycyjnym, o czym może świadczyć znaczący udział transakcji gotówkowych – stanowiły one 55 proc. łącznej sprzedaży Grupy Dom Development w IV kwartale 2023 r. – dodał. Zaznaczył, że silny popyt przyczynił się do dalszego wzrostu cen mieszkań, przy czym ceny rosły wolniej niż w poprzednich kwartałach - ze względu na zwiększoną podaż.

- Sytuacja na rynku mieszkaniowym w kolejnych kwartałach będzie w znacznej mierze zależała od losów następcy programu Pierwsze Mieszkanie, który zgodnie z zapowiedziami Ministerstwa Rozwoju i Technologii może ruszyć w połowie tego roku, w postaci programu Mieszkanie na start. W zależności od finalnych uregulowań związanych z kryteriami udzielenia planowanego wsparcia, wdrożenie tego rozwiązania pozwoli bardziej zdecydowanie planować nowe inwestycje, doprowadzając do większej równowagi na rynku, ustabilizowania wolumenu sprzedaży i cen nieruchomości. Z drugiej strony czynnikami wspierającymi popyt w średnim i długim terminie będą wciąż oczekiwany spadek inflacji i dalszy wzrost realnych wynagrodzeń – powiedział Szanajca.

Marvipol

Skoncentrowana  na Warszawie firma w 2022 r. sprzedała (B) w 2023 r. 661 lokali, o 219 proc. więcej niż rok wcześniej. W samym IV kwartale znalazła nabywców na 200 mieszkań, o 264 proc. więcej rok do roku i o 6 proc. mniej niż w III kwartale.

Lokum Deweloper

Budująca we Wrocławiu i Krakowie spółka w 2023 r. sprzedała (A) 706 mieszkań, o 62 proc. więcej niż rok wcześniej. W samym IV kwartale znalazła nabywców na 148 lokali, o 4,5 proc. mniej rok do roku i prawie 25 proc. mniej kwartał do kwartału. Dla Lokum to najsłabszy kwartał w całym 2023 r. Na koniec grudnia aktywnych było 12 umów rezerwacyjnych. W ofercie było 361 mieszkań, w tym 274 gotowe.

Lokum specjalizuje się w podwyższonym standardzie i nie korzysta bezpośrednio z „Bezpiecznego kredytu”. Menedżerowie podkreślali też, że ciężko jest uruchamiać nowe inwestycje przy bieżących cenach i kosztach. 

- W 2023 r. mieliśmy do czynienia z normalizacją na rynku mieszkaniowym. Sytuacja finansowa klientów i dostępność kredytów uległy znaczącej poprawie. Nic więc dziwnego, że obserwowaliśmy realizację wcześniej odłożonych potrzeb mieszkaniowych. W 2023 r. wkraczaliśmy z dużą ofertą gotowych mieszkań, wytworzonych jeszcze w niższych kosztach, dzięki czemu mogliśmy sprostać oczekiwaniom nabywców — mówi cytowany w komunikacie Bartosz Kuźniar, prezes Lokum Deweloper. - Dziś zarówno oferta rynkowa, jak też i nasza, jest dużo szczuplejsza. Przeszkodą do jej poszerzania są bardzo wysokie koszty działek i realizacji. Od kilku miesięcy obserwujemy jednak wzrost cen mieszkań i jeśli ten trend utrzyma swą dynamikę, to stworzy to szansę na odbudowanie oferty. Kluczem jest tu też sprawne procedowanie przez samorządy dokumentów planistycznych, uzgodnień drogowych i sieciowych, oraz wydawanie pozwoleń na budowę. Bardzo dobrym rozwiązaniem w tym zakresie wydaje się stosowanie specustawy mieszkaniowej, dzięki której odpowiedzialne samorządy w stosunkowo krótkim czasie mogą istotnie poprawiać sytuację mieszkaniową klientów na lokalnym rynku – dodaje.

Wikana

Budująca w południowo-wschodniej części kraju spółka w 2023 r. sprzedała (A) 255 mieszkań, o 36 proc. więcej niż rok wcześniej. W IV kwartale podpisała 97 umów, o 288 proc. więcej niż rok wczesniej i 41 proc. więcej kwartał do kwartału.

Victoria Dom

Notowana na Catalyst, budująca w Warszawie i Krakowie spółka, w 2023 r. sprzedała (B) 2020 lokali, o 67 proc. więcej niż rok wcześniej i ustanawiając nowy rekord.

W samym IV kwartale deweloper sprzedał 401 lokali, o 68 proc. więcej rok do roku, ale o 46 proc. mniej kwartał do kwartału. Z czego w końcówce roku wynika tak mocne wyhamowanie wobec II i III kwartału?

- Kilka kwestii: głównie wzrost cen i zmniejszenie oferty mieszkań oraz wygaszanie oferty dla bezpiecznego kredytu (w związku z konstrukcją programu i ofertą wiodących banków prowadzących ten program). Tak antycypowaliśmy, więc nas to nie zaskoczyło — napisał wiceprezes Waldemar Wasiluk.

W komunikacie na temat wyników menedżer podsumował:

- Po bardzo intensywnym 2023 r. obserwujemy powolne schładzanie rynku i oczekujemy impulsu w ramach nowego programu rządowego wspierającego zakup pierwszego mieszkania. Niezależnie od programu „Bezpieczny kredyt 2 proc.” popyt na mieszkania pozostaje silny i jest wspierany przez bardzo dobry rynek pracy, zwiększającą się zdolność kredytową klientów wraz ze wzrostem wynagrodzeń oraz malejącą inflacją. Okres bardzo dużych wzrostów wartości mieszkań mamy za sobą i oczekujemy stabilizacji cen na aktualnym poziomie przez cały 2024 r. – powiedział Wasiluk.

W 2023 r. Victoria bazowała na klientach detalicznych, w 2022 r. sprzedała – szacując na podstawie informacji z prospektu na potrzeby emisji obligacji - 330 lokali nabywcom z rynku PRS.

Atal

Budujący w siedmiu aglomeracjach deweloper sprzedał (A) w całym roku 2833 mieszkania, o 35 proc. więcej niż rok wcześniej. Na początku roku zarząd zakładał sprzedaż rzędu 2–2,2 tys. lokali, by w połowie roku podnieść poprzeczkę do 2,5–2,8 tys.

W samym IV kwartale Atal podpisał 940 umów, o 144 proc. więcej od wyniku raportowanego rok wcześniej i 24 proc. więcej od raportowanego w III kwartale ub.r. To jednocześnie wynik tylko niewiele ustępujący gorącym kwartałom 2021 r., kiedy rynek napędzany był tanimi kredytami. Grudzień okazał się najlepszym miesiącem — podpisano 343 umowy.

Potencjał I kwartału 2024 r. wygląda bardzo solidnie: na koniec grudnia Atal miał zawartych 476 umów rezerwacyjnych wobec tylko 98 rok wcześniej.

- Szczególnie III i IV kwartał br. przyniosły większe zainteresowanie nabywców na rynku mieszkaniowym. W 2024 r. spodziewamy się przynajmniej kontynuacji trendu zapoczątkowanego w zeszłym roku. Liczymy, że kontraktacja będzie na zbliżonym poziomie do tej osiągniętej w 2023 r. Sytuacja może się poprawić w przypadku uruchomienia kolejnego programu wsparcia przy zakupie nieruchomości dla wybranych grup nabywców – skomentował prezes Atalu Zbigniew Juroszek.