Z parkietu na pole

Od momentu przystąpienia Polski do Unii Europejskiej w 2004 r. cena ziemi rolnej wzrosła o 278 proc., osiągając w połowie tego roku średnią cenę 20,6 tys. zł/ha. Czynniki wzrostu jej wartości się nie wyczerpały.

Różnice pomiędzy ceną ziemi w Polsce a pozostałych krajach UE są duże – hektar w woj. podkarpackim kosztuje niecałe 13 tys. zł, a w niektórych regionach Niemiec 10 razy więcej. Dlatego w najbliższych latach wartość ziemi pod uprawy będzie w Polsce prawdopodobnie dalej rosnąć, zwłaszcza że w 2016 r. polski rynek ziemi rolnej zostanie w pełni otwarty dla obcokrajowców.

Polska ziemia obiecana

Z założeń Wspólnej Polityki Rolnej Unii Europejskiej na lata 2014-2020 wynika, że poziom bezpośrednich dopłat rolnych ma być stopniowo zwiększany. Polska skorzysta na tym w ograniczonym stopniu, tym niemniej do 2020 r. dopłaty dla rolników wzrosną o kilkanaście euro z obecnego poziomu 214 euro rocznie za hektar.

„Średnioroczny wzrost średnich cen ziemi w Polsce do 2020 będzie utrzymywał się na poziomie 5-8 proc., podczas gdy w województwach zachodnich (lubuskie, zachodniopomorskie) tempo będzie szybsze, rzędu 8-12 proc." czytamy w raporcie przygotowanym dla klientów W Investments.

Dla każdego inwestora taki prognozowany wzrost cen brzmi jak zaproszenie, szczególnie w okresie podwyższonej zmienności i niepewności na rynku kapitałowym.

Z inwestycjami w nieruchomości rolne wiąże się jednak kilka problemów. Aby skorzystać na dopłatach, trzeba być rolnikiem (posiadać numer rolnika nadawany przez Agencję Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa) i rzeczywiście tę ziemię uprawiać.

Ten problem da się ominąć, inwestując w fundusz ziemi rolnej. Produkt tego typu opracowało np. W Investments we współpracy z Eques Investment TFI (dawniej Plejada TFI). Fundusz zarabia na wzroście wartości ziemi, dopłatach bezpośrednich i sprzedaży plonów rolnych. Prognozowana stopa zwrotu funduszu wynosi 10–16 proc. w skali roku już po uwzględnieniu opłat za zarządzanie. Fundusz WI Inwestycje Rolne FIZ wystartował niedawno, dlatego nie może się jeszcze pochwalić historycznymi wynikami.

Inny sposób inwestycji w ziemię rolną proponuje Wealth Solutions. Ta firma za pieniądze klientów kupuje nieruchomości rolne położone w atrakcyjnych lokalizacjach, które następnie „odrolnia" – przekształca na mniejsze działki budowlane, których wartość jest wyższa niż działki rolnej. Nieruchomości są następnie sprzedawane osobom fizycznym lub instytucjom. Klienci Wealth Solutions zarabiają więc na dysproporcjach w cenach nieruchomości rolnych i budowlanych. Firma chwali się stopami zwrotu rzędu 20 proc. rocznie.

Choć tanio, to jednak drogo

Jest jednak problem związany z taką inwestycją, którego pośrednicy nie mogą wyeliminować – wysoka bariera wejścia. Na inwestycję w fundusz ziemi rolnej trzeba przeznaczyć co najmniej 200 tys. zł, a więc średnią równowartość ok. 9,5 ha gruntu. W przypadku Wealth Solutions minimalna kwota inwestycji wynosi ok. 100 tys. zł.

Dodatkowo inwestycje tego typu nie należą do najpłynniejszych – nawet jeżeli pośrednicy czy fundusze stwarzają możliwości wycofania się z inwestycji przed upływem określonego czasu, zazwyczaj nie ma to sensu. Fundusz musi osiągnąć masę krytyczną, żeby zoptymalizować strumień dopłat, a pośrednik musi sprzedać działki. W obu przypadkach kapitał powinno się zakopać na co najmniej ok. 3–5 lat.

[email protected]