Kupujemy tylko po okazyjnych cenach

Z Riadem Bekkarem, prezesem Europejskiego Funduszu Hipotecznego, rozmawia Błażej Dowgielski

[b]Przed dwoma tygodniami ZWZA EFH przegłosowało obniżenie kapitału zakładowego o połowę poprzez zmniejszenie wartości nominalnej akcji z 2 zł do 1 zł. Równocześnie nie uchwalono, jak proponował zarząd, podwyższenia kapitału o 100 proc. poprzez emisję akcji bez prawa poboru. EFH rezygnuje z pozyskania kapitału z rynku?[/b]

Wręcz przeciwnie. Wybraliśmy emisję warrantów w ramach kapitału docelowego upoważniającego zarząd do podwyższenia kapitału o maksymalnie 88,9 mln zł. Emisja warrantów będzie szybsza do przeprowadzenia, co nie pozostaje bez znaczenia w naszej sytuacji. Zamierzamy zamknąć emisję jesienią, jesteśmy już po słowie z grupą inwestorów. Wszystko wskazuje na to, że wartość emisji wyniesie między 60 a 88,9 mln zł.

[b]Czy dotychczasowi akcjonariusze wezmą udział w emisji?[/b]

Nie jestem uprawniony, by wypowiadać się w ich imieniu. Mogę jedynie poinformować, że postrzegają nasze akcje jako interesujący walor z dużym potencjałem.

[b]Na co spółka zamierza przeznaczyć pieniądze z emisji?[/b]

Część, 25–30 mln zł, zamierzamy przeznaczyć na spłatę zadłużenia krótkoterminowego. Pozostałe środki chcemy przeznaczyć na inwestycje, podobnie jak to miało miejsce przy ostatniej emisji.

[b]Jakiego rodzaju inwestycje?[/b]

EFH potrzebuje aktywów generujących gotówkę już dziś, stawiamy więc na kupno nieruchomości komercyjnych, przede wszystkim biur i hoteli, w miarę możliwości w pełni wynajętych, z najemcami gwarantującymi terminowość opłat. Chcemy skorzystać na spadku wycen obiektów komercyjnych i widzimy kilka ciekawych budynków, które mamy nadzieję kupić po okazyjnych cenach. Pozycjonujemy się na rynek warszawski, kluczowa jest jednak rentowność.

[b]Czy będą kolejne emisje?[/b]

Nie. Chcemy, by ta była ostatnią w perspektywie najbliższych kilku lat.

[b]Skąd wziął się pomysł na przekształcenie EFH w firmę inwestującą w gotowe obiekty komercyjne? Rentowność tego rodzaju przedsięwzięć jest niższa od chociażby inwestycji deweloperskich.[/b]

W minionym roku EFH znalazł się w sytuacji, w której angażowanie się w projekty pozwalające na generowanie gotówki za kilka lat groziło poważnymi problemami z obsługą zobowiązań. Trafiłem do EFH, by poprawić płynność finansową, stąd taki, a nie inny dobór inwestycji. Nie zgadzam się ze stwierdzeniem, że nasza rentowność musi być niższa. Staramy się kupować tanio, okazyjnie. Liczymy, że za kilka lat wartość naszych aktywów znacząco wzrośnie, a w międzyczasie wpływy z ich wynajmu zasilać będą kasę spółki. Przykładem takiej inwestycji jest biurowiec Yona. Zapłaciliśmy za firmę, do której należy budynek, 32 mln zł, a według aktualizacji wyceny przeprowadzonej w czerwcu Yona jest warta 44 mln zł.

[b]Spółka ma szereg otwartych projektów – w tym sztandarowy, budowę hotelu Sheraton w Mikołajkach. By wznowić ten projekt, potrzeba około 60 mln zł na start i jeszcze trzy razy tyle, by dokończyć inwestycję. Na rynku mówi się, że EFH poszukuje partnera dla tej inwestycji, dopuszcza również sprzedaż projektu.[/b]

Nie wykluczamy żadnego z rozwiązań, o ile pozwoli ono nam zrealizować zysk. Jeżeli znajdziemy współinwestora, niewątpliwie przyspieszy to realizację inwestycji. Sprzedaż projektu również ma swoje zalety – uzyskane środki moglibyśmy przeznaczyć m.in. na projekt budowy apartamentów i pola golfowego obok hotelu. Prowadzimy szereg rozmów, w tym również z firmami zainteresowanymi generalnym wykonawstwem hotelu. Wszystko to przybliża nas do wznowienia prac wykonawczych.

[b]Rynek hotelowy mocno ucierpiał w czasach kryzysu. Czy w nowych realiach hotel w Mikołajkach ma wciąż rację bytu?[/b]

Kryzys to najlepszy moment na inwestycje, można wtedy tanio zrealizować projekt i generować wyższe zyski, gdy rynek odbije się od dna. Hotel będzie gotów na przełomie 2012 i 2013 r., jego uruchomienie nastąpi w zupełnie innej – w naszej ocenie lepszej – sytuacji na rynku. Pamiętajmy również, że mamy umowę z operatorem na hotel w Mikołajkach, w której w dużym stopniu ryzyko zapewnienia określonego obłożenia obiektu przechodzi na drugą stronę. Wszystko to sprawia, że głęboko wierzymy w opłacalność tej inwestycji.

[b]EFH zdecydował się na wymówienie umowy z operatorem hoteli należących do spółki. Jakie są efekty tych działań?[/b]

Pozytywne. Ograniczyliśmy koszty bez większego wpływu dla naszych przychodów w początkowym okresie. Nie było to jednak naszym podstawowym celem. Uznaliśmy, że operator nie spełnia naszych oczekiwań w zakresie jakości usług hotelowych. Zreorganizowaliśmy hotelowy biznes, większy nacisk kładąc na obsługę klienta, i już widać, że bez operatora jesteśmy w stanie przyciągnąć do naszych hoteli więcej klientów. Dlatego też nie przewidujemy w najbliższym czasie zmiany sposobu zarządzania tymi hotelami. Nie widzimy szczególnej wartości dodanej, jaką miałoby przynieść włączenie tych obiektów do większej sieci.

[b]Na rynku pojawiają się głosy, że EFH mógłby zarabiać więcej na wynajmie nieruchomości zajmowanych przez podmioty związane z głównymi akcjonariuszami, Mirosławem Wierzbowskim i Jackiem Waksmundzkim. Czy oferowane im warunki są rynkowe?[/b]

Tak. Za biura przy ul. Wiertniczej otrzymujemy około 15 euro za mkw. Z kolei za biurowiec Yona jest to kwota około 25 euro od metra. Są to stawki jak najbardziej rynkowe, nie powinno to jednak nikogo dziwić, ponieważ akcjonariusze liczą na zysk po drugiej stronie transakcji, tj. poprzez wzrost wartości spółki EFH. Temu również służyła zmiana składu rady nadzorczej, do której zostali zaproszeni Beata Stelmach i Elżbieta Karolak, oraz właśnie akcjonariusze i ich przedstawiciele: GrzegorzLeszczyński i Jacek Waksmundzki. W tej chwili oczekujemy pierwszego posiedzenia rady w nowym składzie, podczas którego powinien nastąpić również nowy rozdział funkcji.

[b]Dziękuję za rozmowę.[/b]