PHN wyceniony na około 1,1 miliarda złotych

Nieruchomościowa spółka zapowiada, że w ciągu kilku lat sprzeda nieruchomości warte około 700 mln zł. Będzie też ciąć zatrudnienie. Ma ono spaść do około stu osób.

26 zł wynosi cena maksymalna akcji Polskiego Holdingu Nieruchomości w transzy dla inwestorów indywidualnych. Instytucje będą mogły kupić akcje po cenach przekraczających ten pułap. Gdyby jednak wszystkie papiery sprzedano po 26 zł za sztukę, to Skarb Państwa pozyskałby z oferty blisko 282 mln zł, a nieruchomościowa spółka zostałaby wyceniona na 1,1 mld zł. We wtorek Reuters informował, że oferujący wyceniają PHN na 0,87–1,7 mld zł.

Raport: debiut PHN na GPW

W ofercie sprzedanych zostanie do 10,85 mln papierów, stanowiących 25 proc. kapitału zakładowego debiutanta. Do inwestorów indywidualnych ma?trafić 15 proc. oferowanych?akcji. Skarb Państwa zastrzegł sobie jednak możliwość?zwiększenia przeznaczonej dla nich transzy do 25?proc. oferowanych papierów.?Każdy inwestor indywidualny będzie mógł złożyć jeden zapis na nie więcej niż 1,5?tys. akcji (maksymalnie walory mogą go kosztować więc 39?tys. zł).

Wynagrodzenie menedżerów oferty, jakie wypłaci im Skarb Państwa, zostało określone na 1,95 proc. wpływów. Ta kwota uwzględnia też wynagrodzenie za gwarantowanie zapisów inwestorów instytucjonalnych. Nie uwzględnia za to kosztów ewentualnych działań stabilizacyjnych, które mogą być podejmowane przez 30 dni od dnia debiutu.

20–25 proc. dla Skarbu

PHN zostanie sprywatyzowany w dwóch etapach.?Po ofercie publicznej resort skarbu wybierze inwestora strategicznego, który kupi znaczący pakiet akcji. – Docelowo chcemy sprzedać wszystkie akcje. Biorąc jednak pod uwagę etap rozwoju spółki i czekającą ją restrukturyzację, na koniec 2013 r. chcemy mieć na tyle mały pakiet, żeby nie sprawować nad nią kontroli operacyjnej, ale na tyle duży, by mieć wpływ na to, co się w niej dzieje, i skorzystać na efektach restrukturyzacji – mówi Paweł Tamborski, wiceminister skarbu. – Chcielibyśmy zachować pakiet 20–25 proc. akcji, ale zobaczymy, co przyniesie nam?rynek. Zakładamy, że inwestora branżowego pozyskamy jesienią lub wczesną zimą – dodaje.

Restrukturyzacja trwa

W wyniku restrukturyzacji od końca grudnia 2010 r. zatrudnienie w PHN spadło o blisko 550 osób. Obecnie w grupie?jest 325 pracowników. Zapowiada ona dalszą restrukturyzację zatrudnienia – w ciągu trzech-czterech lat ma się?zmniejszyć do około 100 osób.

Zdaniem Wojciecha Papieraka, prezesa PHN, około jednej trzeciej wartości portfela spółki stanowią nieruchomości, które nie mieszczą się w jej docelowym profilu działalności (grupa chce się skupić na powierzchniach biurowych, handlowych i logistycznych) i dlatego zostaną wystawione na sprzedaż. Chodzi o budynki i grunty warte w sumie około 700 mln zł. Z prospektu wynika, że PHN planuje sprzedaż około 90 nieruchomości w ciągu?sześciu-siedmiu lat. Ponad połowa ma zostać sprzedana w najbliższych trzech-czterech latach.

Trudne porównania

Na giełdzie trudno znaleźć spółkę, którą można by bezpośrednio porównać do PHN. Powód jest taki, że PHN zamierza się skupiać na czerpaniu korzyści z wynajmu należących do niej nieruchomości, a strategie większości deweloperów komercyjnych zakładają również sprzedaż należących do nich projektów. PHN działa ponadto wyłącznie na rynku polskim, a większość dużych deweloperów komercyjnych jest obecna również poza granicami naszego kraju. PHN wyróżnia się także tym, że w ogóle nie jest zadłużony.

Mimo to warto sprawdzić, jak wypada porównanie wskaźników. Gdyby akcje PHN sprzedawane były po maksymalnej cenie z transzy inwestorów indywidualnych (26 zł), to wskaźnik cena/wartość księgowa liczony na podstawie danych z końca września 2012 r. wyniósłby 0,64. Dla porównania, we wtorek wskaźnik ten dla GTC wyniósł 0,91. W wypadku Echa Investment było to 1,17, a dla Plazy?Centers 0,18. Wskaźnik cena/zysk byłby w wypadku PHN ujemny w związku ze znacznymi odpisami wartości nieruchomości, które przełożyły się na znaczne straty. Ujemne wskaźniki miałyby też Plaza i GTC.

Co o maksymalnej cenie sądzą zarządzający? – Trudno już?teraz odnieść się do wyceny,?gdyż nie zakończyliśmy jeszcze analizowania raportów oraz spotkań z analitykami. Na tym etapie wydaje nam się jednak, że warto byłoby pomyśleć o większym dyskoncie ceny w stosunku do aktywów spółki – mówi anonimowo jeden z nich.

[email protected]

Czynniki ryzyka z prospektu

Niezrealizowana strategia

* trudne warunki rynkowe mogą doprowadzić do utraty przez grupę pozycji w branży nieruchomości w Polsce (celem strategicznym jest pozycja największej spółki inwestycyjnej na rynku nieruchomości komercyjnych w kraju).

Trudności w realizacji programu inwestycyjnego

* mogą wynikać m.in.z długotrwałych procedur w zakresie zamówień, trudności w uzyskaniu wymaganych decyzji administracyjnych, braku partnera do wspólnego przedsięwzięcia lub niemożności osiągnięcia porozumienia z partnerem.

Brak finansowania

* grupa może nie pozyskać finansowania zewn. dla programu inwestycyjnego albo otrzymać je na innych, niż oczekiwano warunkach. Dostęp do finansowania zależeć będzie m.in. od dostępności kredytów w sektorze, możliwości plasowania papierów dłużnych emitowanych przez PHN czy reputacji u określonych kredytodawców.

Konkurencja na rynku

* może doprowadzić m.in. do tego, że będzie brakować najemców, do presji ze strony najemców na obniżanie stawek czynszów i wzrostu kosztów działań marketingowych oraz kosztów realizacji planowanych projektów

Nasycenie rynku

* jeżeli współczynnik pustostanów wzrośnie lub stawki czynszów najmu lub ceny sprzedaży spadną albo jeżeli grupa nie będzie w stanie wynająć lub sprzedać swoich nieruchomości, przychody z najmu i sprzedaży mieszkań mogą się zmniejszyć.

Opinie

Jarosław Lis, zarządzajacy funduszami w BPH TFI

Spojrzenie na aktywa PHN wystarczy, aby pojawiały się pytania o celowość tworzenia takiego podmiotu. Wielce prawdopodobne byłoby uzyskanie większej kwoty ze sprzedaży majątku, nawet w obecnych trudnych warunkach rynkowych niż łączenie różnych spółek należących do SP w jeden podmiot. Nawet dla doświadczonych deweloperów, redevelopment jest dużym wyzwaniem i zajmuje bardzo dużo czasu – często koszty przewyższają pierwotne założenia. Do pozytywów spółki można zapewne zaliczyć atrakcyjną lokalizację nieruchomości oraz niskie zadłużenie. Jest to doskonała baza do wzrostu wartości tylko pod bardzo trudnymi do spełnienia warunkami. Po pierwsze przygotowaniem takich projektów powinny zajmować się podmioty z największym doświadczeniem w branży. Po drugie przed przyjściem po pieniądze do inwestorów spółka powinna mieć przygotowane wszelkie dokumenty i realne plany dotyczące większości nieruchomości. Brak doświadczenia w tego typu projektach oraz biurokracja jaka występuje w największych miastach w Polsce powodują, że szanse realizacji zapowiedzi nie są wysokie i mogą zająć wiele lat.

Jarosław Niedzielewski, dyrektor inwestycyjny Investors TFI

Hossa obecna na GPW w ostatnich miesiącach na pewno zwiększa prawdopodobieństwo sukcesu oferty. Przykładem może być bardzo szybkie uplasowanie dużego pakietu akcji PKO BP przez Skarb Państwa o wartości ponad 5 mld zł. Co ważne, duża część popytu pochodziła od inwestorów zagranicznych, którzy odnotowują w ostatnich tygodniach rekordowo duże wpływy środków do swoich funduszy. Zarówno pod względem nastrojów rynkowych, jak i dostępności gotówki, mamy najlepszy od wielu miesięcy okres na przeprowadzanie IPO. W przypadku oferty PHN czynnikiem wspierającym jest wyraźna siła segmentu średnich i mniejszych firm, która jest związana z poszukiwaniem przez graczy bardziej ryzykownych, ale i potencjalnie znacznie zyskowniejszych inwestycji. Również odnotowywane ostatnio silne wzrosty na spółkach działających w branży deweloperów komercyjnych, do których zaliczyć można PHN, może wspierać ofertę. Teoretycznie PHN jest mniej ryzykowną inwestycją, gdyż nie jest zadłużony w porównaniu z konkurencją.Można mieć pewne wątpliwości co do jakości i realnej wartości portfela nieruchomości posiadanego przez PHN.