Firmy deweloperskie biją rekordy liczby budowanych mieszkań, osiągają bardzo dobre wyniki finansowe, wzmocniły kondycję, uodparniając się na ewentualne osłabienie koniunktury na rynku. Te pozytywne zjawiska i dobre perspektywy nie przekładają się jednak w adekwatnym stopniu ani na notowania akcji deweloperów, ani na wskaźniki ich wyceny, które pozostają na bardzo niskich poziomach.
To sytuacja diametralnie odmienna od tej, z jaką mieliśmy do czynienia w czasach poprzedniego boomu w gospodarce i na rynku nieruchomości, a w szczególności w jego końcowej fazie, tuż przed wybuchem globalnego kryzysu finansowego. Prawdopodobnie to właśnie doświadczenia z tamtych lat powodują, że obecnie inwestorzy nadal z dużą ostrożnością podchodzą do akcji spółek deweloperskich.
Warto zwrócić uwagę na pewne podobieństwa, widoczne w przypadku obu cykli, ale w szczególności na istotne różnice między nimi. Cechą wspólną jest czas trwania dobrej koniunktury na rynku mieszkaniowym i hossy na akcjach deweloperów. WIG-nieruchomości rósł bez większych korekt od połowy 2002 r. do połowy 2007 r., czyli przez pięć lat. Tendencja ta została gwałtownie przerwana nie tyle wskutek czynników krajowych, ile przez wydarzenia na świecie, ściśle związane z rynkiem nieruchomości, a mówiąc bardziej precyzyjnie, z mechanizmami jego finansowania. Obecna faza hossy trwa od połowy 2012 r., a więc także pięć lat. W obu przypadkach mamy jednak do czynienia ze znaczącymi różnicami dynamiki tendencji wzrostowej. W pierwszej dekadzie stulecia indeks grupujący akcje deweloperów wzrósł o ponad 400 proc. i należał do sektorowych gwiazd warszawskiego parkietu. Obecnie ze zwyżką sięgającą 100 proc. należy do średniaków, ustępując pięciu branżowym liderom i zachowując się niewiele lepiej niż indeks szerokiego rynku. Co ciekawe, pokrewny WIG-budownictwo w ciągu ostatnich pięciu lat zyskał niemal 170 proc., a więc zdublował indeks grupujący deweloperów, mimo że koniunktura w budownictwie, mierzona dynamiką spadku produkcji budowlano-montażowej, jest nieporównanie gorsza niż w sektorze nieruchomości. Takie dysproporcje to jednak nic nowego. W latach 2002–2007 WIG-budownictwo zwiększył wartość aż 12-krotnie.
Pod względem najbardziej popularnych mierników wyceny fundamentalnej WIG-nieruchomości znajduje się w grupie wskaźników charakteryzujących się najniższymi wartościami wskaźnika ceny do zysku i ceny do wartości księgowej. Pierwszy z nich wynosi niewiele ponad 13, zaś złotówkę wartości księgowej przeciętnego dewelopera można „kupić" na giełdzie za około 75 groszy. W szczycie hossy w 2007 r. wskaźnik ceny do zysku przekraczał 40, a ceny do wartości księgowej sięgał 5. Te porównania więcej niż o sytuacji fundamentalnej mówią o nastrojach inwestorów, panujących wówczas i obecnie. Ciekawym przyczynkiem do oceny tych rozbieżności może być fakt, że w 2007 r. deweloperzy oddali do użytkowania 45 tys. mieszkań, a w 2016 r. ponad 79 tys., bijąc przy tym jednocześnie poprzedni rekord z 2009 r. Na załamanie koniunktury na rynku mieszkaniowym wcale się zaś nie zanosi, a odosobnione obawy o jego przegrzanie są zdecydowanie przedwczesne.
