Wzrost znaczenia work-from-home i domowe izolowanie sprawiły, że rosnące dotychczas wykładniczo zużycie danych jednym skokiem znalazło się jeszcze półkę wyżej (+20 proc. w ujęciu marzec 2020/styczeń 2021), co było jak woda na młyn dla nieruchomości wysokich technologii, jak Data Centers i Cell Towers.

Najlepszym barometrem nastrojów na rynkach nieruchomości są REIT-y, gdyż ich ceny kształtują się w czasie rzeczywistym. Analizując ubiegłoroczne dane w USA, najgorszym sektorem okazały się właśnie galerie handlowe, które straciły na wartości ok. 50 proc. Po drugiej stronie znalazły się Data Centers (+16,2 proc.) oraz cichy zwycięzca pandemicznego zamieszania (w szczególności home office, przeprowadzek i zamkniętych akademików), czyli sektor Self-Storage (+8,8 proc.). Spadek cen dotknął REIT-ów hotelowych (-26 proc.) i biurowych (-26,1 proc.). Co zaskakujące, nieruchomości logistyczne zdrożały średnio jedynie o 2,6 proc., co nie do końca koresponduje z dynamiką ich fundamentów (średni zysk powiększył się bowiem o ponad 7,5 proc. rok do roku). W nieco mniej oczywisty sposób zachowywały się REIT-y w Europie. Bezkonkurencyjnym liderem wzrostu był sektor German Resi, czyli niemiecka mieszkaniówka. Odpowiedzią władz na niemal milionowy niedobór mieszkań w Niemczech było nałożenie w 2019 r. kolejnych ograniczeń na rosnące stawki czynszów. Ten krok, który dwa lata temu odstraszał inwestorów, w 2020 r. przestał mieć znaczenie. W covidowej rzeczywistości sektor, w którym przychody może nie rosną szybko, ale podtrzymywane są przez wysoki popyt oraz niejako gwarantowane przez państwo (poprzez dopłaty), okazał się bezpieczną przystanią – German Resi zyskał na wartości ponad 20 proc. Najgorzej w Europie poradziły sobie niemal wszystkie formaty handlowe – np. właściciele brytyjskich galerii handlowych stracili na wartości średnio ponad 60 proc.

W Polsce odnotowaliśmy dalszy wzrost cen mieszkań (choć zdecydowanie mniejszy niż przed rokiem), natomiast popyt na powierzchnię biurową i transakcje na tym rynku wyraźnie wyhamowały. Podobnie jak na świecie to logistyka była najszybciej rozwijającym się segmentem, również w kontekście wolumenu obrotu – magazyny były przedmiotem ok. połowy transakcji na rynku nieruchomości komercyjnych.

Covid zmienił przede wszystkim to, w jaki sposób mieszkamy. W przeciwieństwie do tego, co można było zaobserwować w Europie, 2020 r. w USA przyniósł prawdziwy exodus z dużych metropolii na przedmieścia. Z Nowego Jorku na stałe wyprowadziło się między 300 tys. a 500 tys. mieszkańców (bazując na wnioskach o zmianę adresu stałego). Roczny odpływ ludności zanotowały również duże aglomeracje w drogiej Kalifornii (niektóre po raz pierwszy od 1900 r.).

Trend ten widoczny jest również w wycenach REIT-ów – sektor mieszkań na wynajem w USA stracił na wartości w 2020 r. średnio 27 proc., zaś REIT-y będące właścicielami domów jednorodzinnych zdrożały o niemal 7 proc. – tych, mimo pandemii, buduje się niemal trzykrotnie więcej niż w 2010 r. (choć i tak 20 proc. mniej niż przed kryzysem 2007–2009). Co ciekawe, trend ucieczki z miast wyraźnie osłabł w ostatnich miesiącach, zaś na prywatnym rynku mieszkań na wynajem załamania nie widać – ceny wprawdzie lekko się cofnęły, ale daleko im do 27-proc. spadków.

Rok 2021 powinien przynieść normalizację. Zmiany nie nastąpią od razu, jednak wraz z rozwojem szczepień i znoszeniem restrykcji świat w wielu aspektach powróci do stanu sprzed pandemii. Działalność wznowią mocno przecenione hotele, a studenci wrócą do akademików. Galerie handlowe coraz bliższe są przekształcaniu w miejskie fulfilment centers, zaś wiele firm przekonało się do hybrydowego stylu pracy, więc prawdopodobnie trwale zmieni się rola i znaczenie biur. Dalej królować będą nieruchomości logistyczne. W Polsce dodatkowym impulsem do ich rozwoju może być otwarcie Amazon.pl. Nie mamy wątpliwości, że kapitał wypychany z lokat i rachunków bankowych dalej będzie stanowił wsparcie dla rodzimego segmentu mieszkaniowego (właściwie w każdym spodziewamy się utrzymania cen), lecz rosnąca świadomość inwestycyjna Polaków i okazje, które generuje budząca się do życia gospodarka, powinny przekierować te środki również do funduszy inwestycyjnych lub wprost zasilić nowe inicjatywy biznesowe. Ten sektor nieruchomości, jak pokazuje przykład gospodarek zachodnich, stale ewoluuje.