Szef Develii: dzięki przejęciom budujemy długofalowy potencjał. To jeszcze nie koniec

W 2025 r. sprzedaż mieszkań raczej nie będzie istotnie lepsza niż w ubiegłym. Prawdziwym punktem zwrotnym będą kolejne obniżki stóp prowadzące do spadku kosztu kredytu do około 5 proc. – twierdzi Andrzej Oślizło, prezes Develii.

2025 r. przypomina mi trochę poprzedni. W styczniu 2024 r. podaliście, że chcecie sprzedać 2,9–3,1 tys. mieszkań i cel ten nie został skorygowany po rekordowych wynikach za I kwartał, kiedy podpisaliście 1038 umów. Podnosiliście wówczas, że spodziewacie się schłodzenia w II półroczu – i tak się stało. W tym roku w lutym podaliście cel sprzedaży 3,1–3,3 tys. lokali, a I kwartał był ponownie bardzo mocny, sprzedaliście 951 mieszkań. Znów prognoza wydaje się konserwatywna przez pryzmat wykonania w I kwartale. Jak więc zapatrujecie się na cały 2025 r., pomijając na razie wpływ przejęcia polskiej części Bouygues Immobilier?

Przejęcie jest w toku, czekamy na zgodę UOKiK-u i spodziewamy się zamknięcia transakcji do końca czerwca. Pomijając ją na razie, podtrzymujemy nasz roczny cel sprzedaży, czyli 3,1–3,3 tys. mieszkań. Czy to konserwatyzm? Staramy się formułować cele w taki sposób, by były realne do osiągnięcia, co eliminuje potrzebę późniejszych korekt.

Dziś mamy więcej wiedzy niż na początku roku, gdy wyznaczaliśmy cel. Przede wszystkim doszło do pierwszej obniżki stóp procentowych, a cały cykl cięć będzie miał istotne znaczenie dla branży. Wstępnie oceniamy, że w 2025 r. na rynku sprzedaż mieszkań nie będzie istotnie lepsza niż w ubiegłym. Cel 3,1–3,3 tys., bez przejęcia, odzwierciedla takie oczekiwania. Jeśli będzie miejsce na korektę w górę, to tak uczynimy.

Uważamy, że nasze cele są i tak ambitne, ponieważ od kilku lat rośniemy średniorocznie po 20 proc., również w 2024 r., kiedy szeroki rynek skurczył się o 30 proc.

W 2024 r. sprzedaliśmy ostatecznie prawie 3,2 tys. lokali, czyli więcej, niż prognozowaliśmy, także dzięki przejęciu polskich spółek Nexity w połowie 2023 r.

W I kwartale wasza sprzedaż prawie się podwoiła względem IV kwartału 2024 r., a przecież otocznie mocno się nie poprawiło. Przeciwnie – pod koniec grudnia prezes NBP zaskoczył rynek deklaracją, że w 2025 r. nie ma szans na obniżki stóp. Dopiero na początku kwietnia br. zmienił zdanie…

Analizując rynek, I kwartał wypadł nieco lepiej od poprzedniego. Ten wzrost to efekt kumulacji kilku czynników, m.in. przesunięcia zawierania transakcji na początek 2025 r. z uwagi na okres świąteczny. Dodatkowo na początku roku wprowadziliśmy sporo nowych inwestycji – a większa oferta pozwala uzyskiwać lepszą sprzedaż.

Po pierwszym cięciu stóp w maju prezes NBP powiedział, żeby jednak nie nastawiać się na serię cięć. Emocji zatem nie brakuje...

Koszt kredytu mieszkaniowego w Polsce pozostaje jednym z najwyższych w Europie, co ma duże znaczenie dla rynku, który potrzebuje nowych mieszkań. Dla mnie majowa obniżka stóp to pierwszy pozytywny sygnał. W praktyce zdolność kredytowa poprawiła się o około 10 proc. Prawdziwym punktem zwrotnym będą kolejne obniżki prowadzące do spadku kosztu kredytu do poziomu około 5 proc. Pamiętajmy, że rosną płace, co też poprawia zdolność kredytową. Oczekujemy, nie tylko my, że spadek kosztów finansowania spowoduje poprawę na rynku, tym bardziej że miejsca na zadłużanie się w polskim sektorze bankowym w relacji do PKB jest bardzo dużo. U nas to 20 proc. do PKB, a średnia unijna to 40–45 proc.

Wspomnieliśmy już o trwającym przejęciu. Polska część Bouygues Immobilier na koniec grudnia miała 1,3 tys. mieszkań w projektach w toku i 2,8 tys. w banku ziemi zabezpieczonym umowami przedwstępnymi. 70 proc. aktywności to Warszawa. Bouygues Immobilier nie raportuje sprzedaży, ale z danych rynkowych wiemy, że w stolicy spółka sprzedała w zeszłym roku 426 lokali, rok wcześniej 503. Naliczyłem 325 mieszkań w bieżącej ofercie. Czy macie informacje, jak poszedł firmie I kwartał i kiedy możemy się spodziewać uwzględnienia przejęcia w waszych celach sprzedaży i przekazań?

Spodziewamy się pozytywnej decyzji UOKiK-u do końca czerwca. Następnie musimy lepiej się poznać z zespołem, wejść w zarządzanie spółką, zintegrować organizacje. Przejęcie Bouygues Immobilier przyczyni się do wzrostu naszej sprzedaży i przekazań w 2025 r., ale ważniejszy będzie wspólny cel na 2026 r.

Develia od kilku lat umacnia pozycję na rynku mieszkaniowym. Rozwój organiczny wspieramy z jednej strony joint venture, a z drugiej cały czas mówiliśmy, że jesteśmy otwarci na przejęcia. W 2023 r. pojawiła się możliwość zakupu polskich spółek Nexity, choć rynek był w trudnym momencie. Nie ograniczamy się jednak do analizy bieżącej sytuacji – dzięki przejęciom budujemy długofalowy potencjał – i jeszcze nie powiedzieliśmy dość. Bouygues posiada 1,3 tys. mieszkań w budowie obok naszych 6 tys. Z kolei zabezpieczony bank ziemi to 2,8 tys. lokali – u nas 13,5 tys., licząc z joint venture. Co dla nas istotne, Bouygues w 70 proc. koncentruje się na Warszawie, uzupełni też naszą działalność we Wrocławiu i na naszym najmłodszym rynku, poznańskim, gdzie działamy w efekcie przejęcia polskich spółek Nexity.

Zakup Nexity pozwolił też na stworzenie własnego generalnego wykonawstwa. Czy przejęcie Bouygues daje dodatkowe wartości poza projektami i bankiem ziemi?

Za wszelkimi projektami deweloperskimi stoją ludzie. Zespół Bouygues, tak jak zespół Nexity, to profesjonaliści, którzy zwiększą kompetencje całej grupy. Mówimy o osobach odpowiedzialnych za pozyskiwanie gruntów, realizację inwestycji, sprzedaż. Nie mamy monopolu na wiedzę, chętnie uczymy się od innych. Co roku zwiększamy zatrudnienie w związku ze wzrostem skali, a przejęcie Bouygues będzie dodatkowym wzmocnieniem naszego zespołu.

Zakup Bouygues to wydatek rzędu 280 mln zł, zarekomendowaliście też wypłatę 265 mln zł rekordowej dywidendy. Czy będzie potrzebne finansowanie zewnętrzne?

Nasza strategia przewiduje inwestycje rzędu 0,5 mld zł rocznie oraz przeznaczanie 75 proc. zysku na dywidendę. Z jednej strony zarabiamy pieniądze na projektach, z drugiej sprzedajemy aktywa komercyjne, w tym finalizujemy transakcję zbycia Arkad Wrocławskich. Na koniec roku grupa miała ponad 800 mln zł gotówki, wskaźnik długu netto do kapitałów własnych wynoszący 0,06, co jest bardzo niskim poziomem. Przejęcie możemy sfinansować kapitałem własnym, ale nie wykluczamy, że będziemy je później refinansować kredytem.

W 2024 r. Develia wypracowała 34 proc. marży brutto ze sprzedaży w segmencie mieszkaniowym. Na jakich poziomach operuje Bouygues?

Mogę tylko powiedzieć, że Bouygues ma trochę inny model działania, bo spółka rzadziej kupuje działki, częściej zabezpiecza grunt w taki sposób, że płaci właścicielom zaliczki, a resztę, kiedy zostanie wydane pozwolenie na budowę czy „wuzetka”. Taka konstrukcja powoduje, że z jednej strony trzeba zapłacić za grunt więcej – co wpływa na marżę, ale z drugiej pozwala na uniknięcie zamrożenia kapitału na dwa, trzy lata, bo tyle potrafi trwać uzyskanie pozwolenia. To oznacza, że zwrot z kapitału (ROE) jest atrakcyjniejszy.

Jak dziś wyglądają koszty gruntów i wykonawstwa?

W dużych miastach brakuje atrakcyjnych gruntów, dlatego cały czas obserwujemy trend wzrostowy i spodziewamy się jego kontynuacji. Tak było, jest i pewnie jeszcze dłuższy czas będzie, bo duże miasta rozwijają się niezależnie od demografii – po prostu rośnie liczba gospodarstw domowych. Mieszkań w dużych miastach brakuje, substancja jest stara. W tle mamy też zmiany legislacyjne – reforma planowania może zmniejszyć czasowo dostępność gruntów z warunkami zabudowy, co dodatkowo może wpłynąć na ceny. Nasz bank ziemi pozwala nam przejść przez te zawirowania.

Jeśli chodzi o koszty wykonawstwa, od kilku kwartałów obserwujemy stabilizację cen materiałów i choć mówi się o przyspieszaniu sektora budowalnego, to jeszcze nie widzimy istotnej zmiany. Inaczej z kosztami wykonawstwa – bo płace idą w górę. Jeśli dojdzie do większych obniżek stóp procentowych, wpłynie to na wzrost inwestycji, a więc koszty materiałów pójdą w górę. Potencjalna odbudowa Ukrainy to kolejny czynnik cenotwórczy.

Na jakim etapie są projekty akademikowe?

Naszym głównym biznesem jest sprzedaż mieszkań klientom indywidualnym, rynek living to dla nas uzupełnienie działalności, zdobywanie nowych kompetencji. W tej chwili inwestorzy w Polsce są aktywni bardziej na rynku prywatnych domów studenckich niż PRS. Od początku zeszłego roku mamy umowę joint venture na realizację akademika we Wrocławiu, gdzie czekamy na pozwolenie na budowę. Kupiliśmy też kolejny grunt pod akademik w centrum Wrocławia. W naszej ocenie ten rynek jest w Polsce daleki od nasycenia i ma duży potencjał wzrostu.

CV | Andrzej Oślizło prezesem kontrolowanej przez OFE Develii został w grudniu 2020 r. Od ponad 20 lat zarządza przedsięwzięciami biznesowymi w Polsce i za granicą. Pełnił funkcję prezesa i członka zarządu spółek z branż: ICT, TSL, lotniczej, finansów i bankowości (m.in. Schenker, LOT, Aviva, Expander Advisors, Burietta czy Grupa Inelo). Współpracował też z funduszami private equity, m.in. Trinity Management i Innova Capital. Jest absolwentem Akademii Ekonomicznej w Katowicach (ekonomia) i Politechniki Śląskiej w Gliwicach (informatyka).