Spółki błyszczą efektami boomu

Budowniczowie mieszkań raportują wyśmienite pierwsze marże – to efekt sprzedaży realizowanej w rekordowym dla branży okresie. Lokale szły jak woda, a rynek akceptował kolejne podwyżki cen mieszkań.

Dziesięć spółek deweloperskich z rynku kapitałowego, które opublikowały sprawozdania finansowe, w pierwszym kwartale tego roku wypracowało średnią marżę brutto ze sprzedaży wynoszącą 32 proc., o 2,6 pkt proc. więcej niż rok wcześniej. Rentowność netto wyniosła 11,6 proc., o 1 pkt proc. więcej.

Zdjęcie z czasów hossy

Choć technologie budowlane poszły naprzód i start inwestycji nie jest już tak uzależniony od pory roku, to jednak pierwszy kwartał roku jest pod wpływem sezonowości. Gros wyniku rocznego deweloperzy notują w dwóch ostatnich kwartałach – wtedy kończy się najwięcej inwestycji i lokale są przekazywane nabywcom – a to jest podstawą księgowania sprzedaży. Sama sprzedaż odbywa się często na etapie dziury w ziemi.

Zatem, biorąc pod uwagę cykl budowlany, to, co tworzy przychody w raportach spółek za pierwszy kwartał tego roku, jest pochodną transakcji zawieranych głównie na początku 2021 r. Patrząc na dane z szerokiego rynku, pierwsze dwa kwartały tegoż roku były najlepsze w historii branży. Sprzedaż wręcz eksplodowała po trzech chudszych kwartałach będących pod wpływem pandemii, napędzana najtańszymi w historii kredytami oraz poszukiwaniem bezpiecznej przystani dla oszczędności w realiach rozkręcającej się inflacji.

Wysokiemu popytowi towarzyszyła niższa liczba wprowadzeń i spadek oferty, co – obok rosnących kosztów wykonawstwa – przełożyło się na wzrost cen. Ówczesne relacje mówią wręcz o skłonności deweloperów do wprowadzania mieszkań na rynek mniejszymi partiami, by elastyczniej reagować na sytuację. Przy silnym popycie rynek te podwyżki akceptował.

Nie powinny więc dziwić bardzo wysokie pierwsze marże, które – w uproszczeniu – wynikają z różnicy między ceną sprzedaży a podstawowymi kosztami: budowy i zakupu ziemi. W poprzednich latach rentowność powyżej 30 proc. była zarezerwowana dla wąskiego grona, w tym sezonie osiągnęło ją siedem na dziesięć przedsiębiorstw, przy tym dwóm kolejnym zabrakło mniej niż 0,5 pkt proc.

Pod względem marży brutto ze sprzedaży stawkę otwiera Atal (39,1 proc.), drugie miejsce zajęło Lokum (37,5 proc.), a trzecie JHM Development (34,5 proc.). Archicom znokautował marżą 45,7 proc., ale wchodzi w skład Grupy Echo, dlatego nie uwzględniliśmy go w wyliczaniu średniej.

Przed schłodzeniem

Rentowność netto firm nie wygląda już tak okazale, jak rozpalające wyobraźnię pierwsze marże. Po pierwsze, ten poziom wyniku uwzględnia wszelkie inne koszty – w tym funkcjonowania spółki i finansowania. Poza tym o ile marża brutto ze sprzedaży to historia, o tyle rentowność netto kształtowana jest przez bieżące otoczenie. Obecnie wyzwaniem są wysokie koszty długu obligacyjnego i kredytowego – w efekcie wzrostu stóp procentowych. Stopa referencyjna w I kwartale br. wynosiła 6,75 proc. w skali roku, wobec poniżej 1,75–3,5 proc. w I kwartale 2022 r.

Z uwagi na wspomnianą sezonowość wynikającą z harmonogramów budów część firm w I kwartale przekazuje klientom na tyle mało mieszkań, że przychody nie kompensują kosztów stałych i finansowych, co oznacza stratę netto. Wyniki deweloperów najwłaściwiej rozpatrywać jest więc w ujęciu całorocznym. Pod względem marży netto w I kwartale br. błysnął Atal (28,6 proc.), kolejna była Develia (24 proc.), a na trzecim miejscu Dom Development (19,3 proc.).

Pytanie, co pokażą deweloperzy w sprawozdaniach za kolejne okresy. O ile pierwsza połowa 2021 r. pod względem sprzedaży była najlepsza w historii, o tyle w drugiej połowie tempo zaczęło hamować. Kres boomowi przyniosła decyzja Rady Polityki Pieniężnej z października 2021 r. o podwyżce stóp procentowych. Chociaż pierwsza podwyżka – z 0,1 do 0,5 proc. rocznie – nie była dla rynku mrożąca, to stało się jasne, że to dopiero początek cyklu, którego tempo i skala doprowadziła do załamania popytu na kredyty mieszkaniowe i sprzedaży lokali.

Dodajmy, że dopiero pod koniec 2021 r. wyraźnie zaczęły też doskwierać problemy będące konsekwencją pandemii: inflacja zaczęła przyspieszać, a materiały budowlane podrożały skokowo. A to wszystko było przygrywką do tego, co wydarzyło się w 2022 r., po rosyjskiej inwazji na Ukrainę. Czy firmy zdołały to rekompensować cenami – pokażą przyszłe sprawozdania finansowe.