Popyt na mieszkania odbudowuje się wolniej, niż byśmy sobie tego życzyli

Z Józefem Wojciechowskim, przewodniczącym rady nadzorczej dewelopera J.W. Construction Holding, o sytuacji w branży nieruchomościowej i planach inwestycyjnych rozmawia Błażej Dowgielski

[b]J.W. Construction ma za sobą całkiem udany kwartał – 286 sprzedanych mieszkań brutto (nie licząc rezygnacji) to jeden z lepszych wyników na rynku. Równocześnie oczekiwania były nieco większe – rynek ustabilizował się na poziomie z drugiej połowy 2009 r., a prognozowany, znaczący wzrost sprzedaży nie nadchodzi.[/b]

Poziom sprzedaży jest zgodny z naszymi oczekiwaniami. Nie ukrywam jednak, że apetyty są znacznie większe. Trzeba tylko pamiętać, że nie wszystko zależy od nas. Wbrew przewidywaniom, popyt na mieszkania nie odbudowuje się w takim tempie, w jakim byśmy sobie tego życzyli. Czym jest to spowodowane? Myślę, że wypadkową różnych czynników. Przede wszystkim sytuacja gospodarcza na świecie jest niestabilna, a to nie sprzyja podejmowaniu tak kluczowych decyzji, jak zakup mieszkania. Problemy Grecji rykoszetem trafiają również w polski biznes. Potencjalni klienci wstrzymują się z zakupem, wiążącym się z reguły z zaciągnięciem kredytu, do czasu ustabilizowania się sytuacji. Choć jest ona w Polsce całkiem dobra, to bezrobocie wciąż stoi na dość wysokim poziomie, co ma swój wpływ na decyzje konsumentów. Liczę, że druga połowa roku przyniesie znaczącą poprawę wyników sprzedaży. Nie zamierzamy jednak biernie czekać na ożywienie koniunktury. Skoro przy obecnej ofercie sprzedaż rośnie wolniej, niż byśmy sobie tego życzyli, poszerzymy ją.

[b]W jaki sposób?[/b]

Zamierzamy między innymi wprowadzić do sprzedaży pewną liczbę mieszkań z wyższej półki, co powinno mieć również korzystny wpływ na wizerunek spółki. Przede wszystkim planujemy jednak wejść na rynki kolejnych miast Polski. Pojawimy się w Poznaniu, znacząco zwiększymy aktywność w Łodzi, Gdyni i Katowicach.

[b]Ustąpicie pola konkurencji w Warszawie?[/b]

Zdecydowanie nie – Warszawa pozostanie naszym podstawowym rynkiem. Nie zamierzamy ograniczać naszej aktywności w stolicy. Pamiętajmy równocześnie, że w Warszawie konkurencja jest zdecydowanie największa. Obok polskich deweloperów, w czasach prosperity pojawiło się tutaj wiele firm zagranicznych, które nie zawitały do innych miast Polski. Chcemy rosnąć ponad rynek i najłatwiej jest ten zamiar zrealizować tam, gdzie podaż jest mniejsza. Przez wiele lat rynki inne niż warszawski były niedoceniane, ze względu na niższą niż w stolicy siłę nabywczą przeciętnego mieszkańca. W ostatnich latach to się zmieniło i chcemy na tym skorzystać. Chcąc dostosowywać podaż do popytu, nie będziemy w każdym ze wspomnianych miast budować osiedli z kilkoma tysiącami lokali, jak to ma miejsce w Warszawie.

[b]J.W. Construction w ostatnich latach pokazuje średnio 15-proc. rentowność netto. Czy wchodząc na nowe rynki, gdzie ceny są znacznie niższe niż w stolicy, uda się utrzymać taką zyskowność?[/b]

Poza Warszawą również można dobrze zarabiać. Ceny mieszkań są tam widocznie niższe, tańsze są jednak również działki budowlane. Korzystając z lokalnych podwykonawców, możemy także ograniczyć koszty. Zakładam, że nasza zyskowność utrzyma się na dotychczasowym poziomie, przy widocznym wzroście obrotów.

[b]Od dłuższego czasu J.W. Construction informowało o możliwości przejęcia firmy budownictwa drogowego, która miałaby wzmocnić wykonawczą część grupy. Firma była badana pod kątem akwizycji. Czy dojdzie do zakupu?[/b]

Po długiej i wnikliwej analizie odstąpiliśmy od tego pomysłu. Po przeprowadzeniu gruntownego due diligence, okazało się, że jego rezultaty nie są dla nas zadowalające. Problemem okazał się sposób zarządzania spółką i pozyskiwania dla niej zamówień. Potencjał firmy opierał się na kontaktach jej obecnych właścicieli. Ich wyjście ze spółki mocno nadwątliłoby jej kondycję. Nie mogliśmy pozwolić sobie na takie ryzyko.

[b]Czy macie inną firmę na oku?[/b]

Cały czas badamy rynek pod tym kątem. Akwizycja nie jest jedynym rozwiązaniem. Możliwe, że postawimy na organiczny rozwój części wykonawczej. Analizowanych jest kilka wariantów.

[b]Akcjonariusze J.W. Construction upoważnili zarząd do emisji obligacji o wartości 120 mln zł. Wcześniej sygnalizowano, że przynajmniej część tej kwoty zostanie przeznaczona na zakup firmy drogowej. Na jaki cel, w tej sytuacji, spółka wyda pieniądze z emisji?[/b]

Pracujemy obecnie nad dużym przedsięwzięciem, którego powodzenie może znacząco wpłynąć na wyniki spółki. Jest zdecydowanie za wcześnie, by mówić o szczegółach. Mogę jednak zapewnić inwestorów, że z ich punktu widzenia zaangażowanie środków w ten projekt będzie znacznie bardziej opłacalne niż kupno firmy drogowej.

[b]Na początku kwietnia sprzedał pan 1,5 mln akcji J.W. Construction. To kolejna tego rodzaju transakcja w ostatnich miesiącach. Dziś ma pan 64,18 proc. akcji spółki, o blisko 14 pkt proc. mniej niż pod koniec 2009 r. Odbiorcami akcji są fundusze inwestycyjne, z których dwa ujawniły się w akcjonariacie. [/b]

Zdecydowałem się sprzedać akcje, aby z jednej strony zwiększyć liczbę papierów w wolnym obrocie, a z drugiej – zmienić postrzeganie spółki na rynku. Obecność funduszy, w mojej ocenie, sygnalizuje, że za los firmy odpowiedzialny jest nie tylko jej główny akcjonariusz, ale również znaczący inwestorzy finansowi. Chcę iść o krok dalej – zaprosiłem przedstawicieli funduszy do rady nadzorczej. Widać już pierwsze efekty naszych działań – kurs akcji wzrósł. Mam nadzieję, że to dopiero początek.

[b]Należący do pana klub piłkarski, Polonia Warszawa, wygrywając w derbach stolicy z Legią, zapewnił sobie utrzymanie w ekstraklasie. Kilka miesięcy temu zaprezentował pan projekt centrum sportowo-handlowego, które miałoby stanąć na miejscu obecnego stadionu przy Konwiktorskiej. W jego realizację miało się zaangażować J.W. Construction. Czy jest szansa, że w nowym sezonie ruszy budowa obiektu?[/b]

By ruszyć z pracami nad projektem, niezbędna jest zgoda władz miasta, a tej na razie brak. Niedawno miasto poprosiło o ponowne przesłanie dokumentów związanych z naszą propozycją, co daje nadzieję na to, że ratusz wreszcie zajmie się jej rozpatrzeniem. Równolegle staramy się przekonać władze województwa mazowieckiego do wsparcia tej inicjatywy. Pamiętajmy, że zgodnie z biznesplanem zorganizowanie finansowania dla projektu bierzemy na siebie, a wkład miasta ograniczyłby się do przekazania terenów pod inwestycje w czasowe użytkowanie. Mam nadzieję, że los tego przedsięwzięcia rozstrzygnie się jeszcze w tym roku.

[b]Dziękuję za rozmowę. [/b]