Możemy sobie pozwolić na większe zakupy

Z Piotrem Gromniakiem, prezesem zarządu Echo Investment, o akwizycjach i planach inwestycyjnych rozmawia Błażej Dowgielski

[b]Pod koniec 2009 r. szacował pan, że w 2010 r. Echo Investment przeznaczy na zakup gruntów pod nowe inwestycje około 100 mln zł. Za nami siedem miesięcy, a Echo na kupno nieruchomości wydało już 88 mln zł i podpisało umowy przedwstępne na kupno nieruchomości wartych blisko 200 mln zł. Co przesądziło o zwiększeniu aktywności spółki na rynku gruntów?[/b]

Wiele czynników. Przede wszystkim sytuacja na rynku nieruchomości w ciągu ostatnich miesięcy zmieniła się zdecydowanie na korzyść deweloperów. Rośnie popyt na nasze produkty, zarówno na rynku komercyjnym, jak i mieszkaniowym. Pozyskiwanie finansowania zewnętrznego dla inwestycji jest też znacznie łatwiejsze niż rok temu. Wzrost płynności finansowej pozwala nam agresywniej działać na rynku gruntów inwestycyjnych. Ponadto ceny kilku interesujących nas nieruchomości spadły do poziomu, który jest do przyjęcia, co miało kluczowy wpływ na podjęcie decyzji o zakupie.Część zawartych w ostatnim czasie transakcji, jak kupno nieruchomości przy al. Jana Pawła II oraz ul. Sikorskiego i Witosa w Warszawie, była przygotowywana przez kilkanaście miesięcy. Na rynku pojawia się jednak coraz więcej ofert, z których grzechem byłoby nie skorzystać. W tych kategoriach można postrzegać zakup nieruchomości w Katowicach i Wrocławiu czy gruntu przy ul. Konstruktorskiej w Warszawie.

[b]Nieruchomość we Wrocławiu Echo Investment kupiło od miasta po wygranym przetargu. Czy spółka stara się obecnie o inne miejskie grunty?[/b]

Tak. Uczestniczymy w przetargu na zagospodarowanie terenu Targu Siennego i Rakowego w Gdańsku. Jesteśmy w ścisłym finale przetargu z jeszcze jednym oferentem, do rozstrzygnięcia może dojść jesienią tego roku. To może być potężne przedsięwzięcie – do zagospodarowania jest 5 hektarów gruntu, na którym stanąć mogą obiekty o powierzchni blisko 170 tys. mkw. Staramy się również o podpisanie umowy, na zasadach partnerstwa publiczno-prywatnego, z władzami Olsztyna. Zamierzamy tam wybudować stadion, galerię handlową i parkingi. Jesteśmy także o krok od podpisania umowy kupna placu Długosza w Raciborzu, na którym stanąć ma galeria handlowa o powierzchni około 15 tys. mkw.

[b]W jaki sposób Echo finansuje zakupy nieruchomości?[/b]

Wykorzystujemy na ten cel środki pozyskane z niedawnej emisji obligacji (w maju kielecka spółka sprzedała papiery warte 115 mln zł – red.), mamy również niewykorzystane kredyty oraz gotówkę z działalności bieżącej.

[b]Kiedy na dopiero co nabyte przez Echo grunty wjadą koparki?[/b]

Projekty te znajdują się na różnych etapach realizacji. Pierwszy, już na początku 2011 roku, powinien ruszyć projekt biurowy na działce we Wrocławiu. A inwestycja mieszkaniowa (ponad 30 tys. mkw. powierzchni użytkowej mieszkalnej) i biurowa (30 tys. mkw. pod wynajem) przy ul. Konstruktorskiej wystartuje najwcześniej z początkiem 2012 r. Przyczyną jest brak uchwalonego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla tej nieruchomości.Podobny problem mamy z działką przy ul. Sikorskiego i Witosa, na której stanąć ma zespół biurowców. Na działce przy al. Jana Pawła II stoi natomiast hotel, co również opóźni budowę ponad 150-metrowego biurowca, który chcemy tam wybudować. Z każdą ze wspomnianych inwestycji chcielibyśmy ruszyć jak najszybciej, nie działamy jednak pod presją czasu – mamy w przygotowaniu wiele inwestycji. Pracy nam nie zabraknie.

[b]Echo nie tylko kupuje nieruchomości, ale również sprzedaje. Niedawno spółka podpisała umowę sprzedaży biurowca Avatar w Krakowie za 30,5 mln euro. Przy jakiej stopie kapitalizacji wyceniono biurowiec?[/b]

Było to około 7,25 proc., co na dzisiejsze warunki rynku krakowskiego jest bardzo dobrym wynikiem. Zarobek Echa na sprzedaży był sowity, zrealizowaliśmy około 50-proc. marżę operacyjną.

[b]Co z pozostałymi obiektami wytypowanymi do sprzedaży w tym roku, czyli biurowcem Athina w Warszawie i centrami handlowymi w Pabianicach, Piotrkowie i Przemyślu?[/b]

Jesteśmy blisko zawarcia umowy sprzedaży Athiny. Myślę, że jej podpisanie to kwestia najbliższych kilku tygodni. Z kolei sprzedaż centrów handlowych może się przesunąć w czasie. Pracujemy nad sprzedażą galerii w Pabianicach i Piotrkowie. Centrum handlowe w Przemyślu trafi najpewniej pod młotek w 2011 r., po podpisaniu nowych umów najmu na część powierzchni.

[b]Echo Investment ma pokaźną liczbę inwestycji przeznaczonych do uruchomienia w najbliższym czasie. Start części z nich, m.in. projektu biurowego w Lublinie, przekładany jest jednak od kilku lat ze względu na problemy administracyjne. Czy istnieje ryzyko, że niektóre z nieruchomości Echa, które firma przejęła w wieczyste użytkowanie, mogą zostać odkupione przez władze miejskie ze względu na opóźnienia?[/b]

Nas ten problem nie dotyczy, nie przewidujemy, by dla któregokolwiek z naszych aktywów miasto naliczyło kary umowne za opóźnienia w realizacji inwestycji lub – w skrajnych wypadkach – zażądało odsprzedania gruntu. Jednak wielu deweloperów, którzy z różnych względów opóźniają się z realizacją inwestycji, narażonych jest na takie działanie władz. Nie sposób taką praktykę jednoznacznie ocenić – jeżeli opóźnienia wynikają z błędów po stronie dewelopera, miasto ma prawo interweniować.Jeśli jednak inwestycja opóźnia się ze względu na bariery administracyjne, jak w wypadku kilku naszych projektów, karanie dewelopera byłoby rażącym nadużyciem.

[b]Część barier administracyjnych trapiących deweloperów miała znieść obowiązującaod niedawna nowelizacja ustawy o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, czyli popularna ustawa OOŚ. Dzięki nowelizacji między innymi w przypadku zmiany właściciela projektu lub przy zmianie niektórych jego parametrów nie jest konieczne ponowne występowanie o raport o oddziaływaniu środowiskowym. Czy Echo już na tym skorzystało?[/b]

Wręcz przeciwnie. Zmiany procedur sprawiły m.in., że realizacja jednej z naszych inwestycji odsunie się o kolejne kilka miesięcy. Być może w dłuższym okresie nowelizacja okaże się korzystna dla branży deweloperskiej, jednak teraz trudno nam dopatrzyć się jej pozytywów.

[b]Dziękuję za rozmowę.[/b]