Szanajca: Ceny mieszkań mogą skoczyć kilkanaście procent

Wzrost cen mieszkań na rynku deweloperskim rzędu kilkunastu procent rocznie, to nie jest nic nowego i dziwnego. Tak często się zdarza – mówi Jarosław Szanajca, prezes Dom Development, gość programu Pawła Rożyńskiego.

Widać już zadyszkę na rynku mieszkaniowym?

Po stronie popytowej nie. Cały czas wolumeny sprzedaży są wysokie i popyt jest bardzo silny. On jest pędzony żelaznymi regułami rynku deweloperskiego jak niskie stopy procentowe, niskie bezrobocie, rosnące płace przy niskiej inflacji. To wszystko powoduje, że popyt jest bardzo silny.

Widać zadyszkę po stronie podażowej. Jest to związane z kilkoma elementami, które przyszły jednocześnie i spowodowały, że zaczyna wyglądać to groźnie. Brak siły roboczej ma charakter strukturalny i nie wiadomo, co z tym będzie dalej. Wzrosły ceny robocizny i materiałów budowlanych. Nakładają się na to problemy z pozyskaniem i uruchomieniem odpowiednich gruntów. Podaż wyraźnie zwolniła i może się okazać, że w najbliższym czasie nie będzie nadążać za popytem.

Bardzo wysokie ceny gruntów padały ostatnio w przetargach. Nie mamy do czynienia z bańką na rynku gruntów inwestycyjnych?

Grunt sam z siebie nie urośnie, jeżeli nie urośnie cena sprzedaży. Ceny sprzedaży określą jak drogi będzie grunt. Jeżeli ceny sprzedaży nie będą rosnąć to wartość tych działek (nawet jeżeli jest absurdalnie wysoka) musiałaby spaść.

Kiedy ziemi może zabraknąć?

Warszawa w porównaniu do innych wielkich miast w Europie jest jak ser szwajcarski. Jest ogromną, potencjalną masą gruntów do zabudowania. One wchodzą stopniowo na rynek i są osiągalne, ale muszą czasem dojrzeć pod względem planistycznym, prawnym czy polityki miasta. To się dzieje przez wiele lat. Gdyby nagle te wszystkie grunty były dostępne, to byłyby mało wartościowe, a one się stopniowo pojawiają.

Dramat jest dla tych, którzy sobie ciężej radzą ze skomplikowanymi sytuacjami prawnymi i planistycznymi. Rośnie ilość pracy i inwencji, którą trzeba włożyć w uruchomienie działki. Na ten trend jesteśmy skazani.

Brak pracowników dotyka wykonawców?

Rynek generalnych wykonawców przeżywa bardzo ciężki okres. Ponoszą duże straty i niektórzy nie radzą sobie z sytuacją. Na tym rynku też może dojść do przetasowań.

W połowie zeszłego roku, rynek pracy dla Ukraińców w krajach unijnych innych niż Polska został bardziej otwarty i odpłynęli. Do tego dochodzą zawirowania podatkowe, tzw. VAT odwrócony. Niektóre firmy wykonawcze nie poradziły sobie z ogarnięciem tego.

To może być problem dla was. Będą opóźnienia czy problemy z jakością.

To jest problem płynnościowy na różnych szczeblach wykonawców. Jest to niezwykle groźne, więc musimy iść podwykonawcom na rękę z terminami. Mamy wykonawców z którymi pracujemy wiele lat i staramy się im pomóc.

Takie kryzysy jak szybko przyjdą i są gwałtowne, to dość szybko się regulują.

Odbije się to na cenach?

Tak. Jest przewaga popytu nad podażą, rosnące koszty itd. My jako firma wprowadzamy kolejne podwyżki i są one akceptowane przez rynek.

Jakiego rzędu mogą być to podwyżki?

Taki jakie rynek zaakceptuje. My podnosimy ceny stopniowo, ostrożnie, badamy rynek, żeby nie przesadzić. Trudno powiedzieć do jakiego stopnia rynek na to zareaguje.

W Budapeszcie był dwucyfrowy wzrost.

Wzrost cen mieszkań na rynku deweloperskim rzędu kilkunastu procent rocznie, to nie jest nic nowego i dziwnego. Tak często się zdarza. Czegoś takiego możemy się spodziewać.

Jest nadzieja wśród klientów, że firmy deweloperskie mogą zejść z marży.

Nie mogą zejść z marży. Cały czas rośnie ryzyko gospodarcze związane z uprawianiem naszego zawodu. Deweloperstwo jest jedną z najbardziej ryzykownych branż. Przy niższych marżach to się przestaje opłacać.

W tym roku będzie dalszy wzrost podaży ze strony deweloperów?

Tego nikt nie wie. Firmy deweloperski trzymają przy orderach swoje prowadzone projekty, więc ciężko to policzyć.

Z naszych doświadczeń, intuicji i wiedzy wydaje się, że podaż wyhamuje jeśli chodzi o nadążanie za popytem. Może nie nadążyć za popytem.

Skąd taki pesymizm?

To kwestia wszystkiego razem. Również sił wykonawczych, które muszą zaistnieć, żeby w sposób odpowiedzialny można było poprowadzić inwestycję. W tej chwili znamy wiele projektów, które nie ruszają, bo nie mogą zamknąć się kosztowo.

Może popyt się zmniejszy, bo ile może trwać taki boom.

Nikt nie wie jak będzie. Jeżeli wszyscy mówią, że będzie tak, to może być albo lepiej, albo gorzej, ale tak jak mówią to nie będzie na pewno.

Wierzę, że popyt utrzyma się na podobnych poziomach.

Kiedy skończy się ten boom mieszkaniowy?

Boom mieszkaniowy to są rosnące wolumeny i ceny. W tej chwili, jak na boom, to ceny są bardzo umiarkowanie rosnące. Nikt nie wie, kiedy on się skończy.

Np. w Hiszpanii, od momentu wstąpienia do Unii Europejskiej, boom trwał 20 lat.

Jaką macie pozycję na rynku?

W 2017 r. sprzedaliśmy najwięcej, zarówno jeśli chodzi o przychody i liczbę lokali. Doszliśmy do poziomu 4 tys. lokali. Jeszcze 2,5 roku temu byliśmy na poziomie 2 tys. Teraz musimy okrzepnąć na tej skali.

Szansa na stopniowy wzrost cen na rynku jest duża. Przy rosnących cenach, bicie rekordów sprzedaży nie ma sensu. Trzeba szanować bank ziemi, ofertę i starać się sprzedawać mieszkania za możliwie wysokie ceny.

Myślicie, żeby kogoś przejąć?

Po przejęciu Euro Stylu rozglądamy się bez pośpiechu. Aczkolwiek zawsze może trafić się jakaś okazja.

Nie macie planów wychodzenia z giełdy?

Nie, mamy stabilny akcjonariat.

Jaka część kupujących mieszkania to inwestorzy?

U nas dość duża, w granicach 30 proc. Obsługujemy sektor zamożniejszy. Nasze średnie mieszkanie kosztuje powyżej 500 tys. zł. Z zagranicy niedużo ludzi je kupuje. To są ilości niezauważalne.

Hossa i wspaniałe wyniki deweloperów nie uderzają w jakość budów?

Osiągnięcie jakości przychodzi z o wiele większym wysiłkiem. Osiągnięcie terminowości i jakości wymaga zwiększonego wysiłku, który kosztuje.

Jakie miasta macie na celowniku?

Na razie mamy Warszawę, Trójmiasto i Wrocław. Przyspieszymy we Wrocławiu, gdzie startujemy z niskiego poziomu, ale mamy już kilka ciekawych projektów. Jesteśmy producentem masowym. Urodziliśmy i wychowaliśmy się w Warszawie, więc najlepiej czujemy się na rynku, gdzie skala pozwala wykorzystać nasze atuty i przyzwyczajenia.

Średnie miasta jak Toruń czy Bydgoszcz nie są atrakcyjne?

Dla deweloperów pewnie są, ale my jesteśmy na tyle masowym producentem, że nie byłoby łatwo się odnaleźć w takiej skali.

Jakie są preferencje klientów?

Sprzedaje się sporo mieszkań niewielkich do 50 mkw. To jest standardowa oferta pod inwestycję.

Są jeszcze promocje przy tak wysokim zapotrzebowaniu?

My ograniczyliśmy takie rzeczy. Na dojrzałym rynku promocje zanikają.