Wzrost kosztów schłodzi rynek mieszkaniowy. Liderzy stracą?

Po pięciu latach spektakularnego wzrostu sprzedaż mieszkań w Polsce powinna wyhamować. Notowane na giełdzie duże firmy wciąż mogą poprawiać wyniki i bronić rentowności.

Podaż mieszkań na rynku pierwotnym w tym, a szczególnie w przyszłym, roku będzie niższa od popytu – w zestawieniu z wciąż rosnącymi kosztami wykonawstwa można oczekiwać, że ceny lokali wzrosną po co najmniej kilka procent rocznie – prognozują analitycy Haitong Banku. Zdaniem ekspertów najsilniejsi deweloperzy mogą skorzystać z zawirowań, które dotykają szerokiego rynku.

Spadek w I kwartale

– W tym roku sprzedaż nowych mieszkań powinna być na podobnym poziomie co w 2017 r. lub zanotuje jedynie lekki spadek. W 2019 r. spodziewamy się natomiast spadku rzędu 15–20 proc. – mówi Cezary Bernatek, analityk Haitong Banku.

Jak szacuje firma REAS, w ubiegłym roku w sześciu największych aglomeracjach Polski deweloperzy znaleźli nabywców na 72,7 tys. lokali, o ponad 17 proc. więcej niż rok wcześniej. W ostatnich pięciu latach sprzedaż rosła w tempie prawie 19 proc. rocznie.

GG Parkiet

W I kwartale Polacy kupili 18,4 tys. lokali i było to o 1,1 proc. mniej niż rok wcześniej oraz 2,5 proc. mniej niż w rekordowym jak dotąd IV kwartale ub.r. Uwagę zwraca to, że II kwartał z rzędu liczba lokali wprowadzonych do oferty była wyraźnie niższa od liczby mieszkań sprzedanych.

Kłopoty z podażą

Popyt na lokale napędzany jest głównie niskimi stopami procentowymi – z jednej strony kredyt jest tani, a z drugiej dużo mieszkań kupuje się z myślą o czerpaniu dochodów z najmu.

– Podwyżka stóp procentowych w Polsce w tym roku wydaje się obecnie dużo mniej prawdopodobna, niż pierwotnie zakładano. Oczekujemy wzrostu krajowej stopy bazowej jedynie o 50–75 pkt bazowych wobec 100–150 wcześniej. Silniej od oczekiwań rosną też płace – wylicza Bernatek. – Z drugiej strony popyt nie będzie miał już wsparcia w postaci programu „Mieszkanie dla młodych", rynkowi pierwotnemu rośnie też konkurencja w segmencie mieszkań na wynajem – podkreśla. Analityk zaznacza, że szacunki oparte są na założeniu, że rządowy program Mieszkanie+ nie będzie miał jeszcze znaczącego negatywnego wpływu na popyt.

Przewidywane schłodzenie rynku będzie więc pochodną kłopotów z podażą. Branża narzeka przede wszystkim na wzrost kosztów wykonawstwa i gruntów. Haitong Bank szacuje, że w tym roku koszty budowlane pójdą w górę o średnio 10–15 proc., a w kolejnym o jeszcze 4–6 proc.

– Mamy do czynienia z niesłabnącą presję płac w sektorze budowlanym, a dopiero oczekiwany jest szczyt inwestycji infrastrukturalnych – wskazuje Bernatek.

Ze względu na wzrost kosztów i niższą od popytu podaż należy się spodziewać wzrostu cen mieszkań. Analitycy oceniają, że w tym roku lokale podrożeją o średnio 5–10 proc., a w kolejnym o 2–4 proc.

– Wciąż przewidujemy, że marże z porównywalnych projektów mieszkaniowych nie spadną znacząco w kolejnych latach – mówi Bernatek.

Prognozowany w 2019 r. mocniejszy spadek sprzedaży ma być efektem wspomnianych już czynników kosztowych oraz niedoboru gruntów.

W branżę biją też przedłużające się procedury administracyjne. Bernatek przyznaje, że w średnim i długim terminie ułatwieniem byłoby wprowadzenie specustawy upraszczającej i przyspieszającej inwestycje mieszkaniowe, a także uwolnienie gruntów rolnych znajdujących się w obrębie dużych miast. Proces legislacyjny jest jednak na tak wczesnym etapie, a założenia tak zmienne, że te kwestie nie są brane pod uwagę przy prognozie.

Duzi mogą więcej

Analitycy przewidują, że najwięksi deweloperzy mieszkaniowi notowani na GPW będą wciąż powiększać udziały rynkowe kosztem mniejszych konkurentów. W tym roku liderzy będą mogli nadal wykazywać wzrost sprzedaży, dopiero w przyszłym można się spodziewać spowolnienia.

– Nasze założenia wynikają przede wszystkim z szerokich i dobrze zdywersyfikowanych ofert oraz ambitnych planów inwestycyjnych liderów branży. Wpływają na nie także stosunkowo duże zasoby działek, stabilne bilanse oraz lepszy dostęp do zewnętrznego finansowania i podwykonawców. Znaczenia nabiera też to, że tego typu firmy radzą sobie lepiej z problemami administracyjnymi. Potencjalne zniesienie otwartych rachunków powierniczych lub wdrożenie wymogów gwarancyjnych, analizowane obecnie przez UOKiK, może dodatkowo pogłębić ten efekt – mówi Bernatek.

I kwartał faktycznie okazał się dla spółek z rynku kapitałowego lepszy niż ogólnie dla branży. Sprzedaż mieszkań w tej grupie wzrosła o ponad 5 proc., do 7,7 tys., choć w poszczególnych przypadkach dynamika była bardzo mocno zróżnicowana. Dodatkowo w I kwartale 2017 r. spółki chwaliły się wzrostem sprzedaży o 28 proc.

Notowania w impasie

Od początku 2016 r. do końca stycznia tego roku indeks WIG-nieruchomości był w silnym trendzie wzrostowym – jego wartość zwiększyła się o ponad 60 proc., do 2,3 tys. pkt. Od marca notowania są w konsolidacji na poziomie poniżej 2,2 tys. pkt. Branża wciąż jest postrzegana znacznie lepiej niż WIG-budownictwo.

Analitycy Haitong Banku w gronie faworytów, których akcje warto kupować, widzą LC Corp (cena docelowa 3,23 zł, bieżący kurs 2,88 zł) i Dom Development (odpowiednio 98,7 i 86 zł).