Uplasowanie obligacji będzie kosztować drożej

Klimat na rynku papierów korporacyjnych powoli się poprawia, ale w pozyskanie inwestorów trzeba włożyć więcej wysiłku. Jak poradzą sobie i2 Development i Polnord?

3,33 mld zł wynosi łączna wartość obligacji deweloperów mieszkaniowych notowanych na Catalyst – szacuje DM Navigator. Do końca tego roku zapadają papiery o wartości 580 mln zł. Prawdziwa kumulacja nastąpi w dwóch kolejnych latach, kiedy deweloperzy będą musieli wykupić obligacje o wartości odpowiednio 865 mln i 1,03 mld zł.

Według prognoz DM Navigator, w tym roku należy się spodziewać większej wartości wykupów papierów niż emisji. Eksperci wskazują, że większość deweloperów powinna sprawnie obsłużyć zapadające w tym roku zadłużenie – o wyzwaniu można mówić w przypadku i2 Development i Polnordu.

Wymagający inwestorzy

W I kwartale deweloperzy mieszkaniowi nie byli szczególnie aktywni, doszło do zaledwie trzech emisji o wartości prawie 180 mln zł. Analitycy DM Navigator spodziewają się, że w kolejnych miesiącach deweloperzy mieszkaniowi wyjdą szerzej na rynek z emisjami refinansującymi, starając się co najmniej utrzymać obecny poziom zadłużenia obligacyjnego.

– Od początku tego roku mamy do czynienia ze stosunkowo niewielkimi, ale jednak napływami kapitału do funduszy obligacji korporacyjnych. Obserwujemy pierwsze symptomy poprawy na rynku pokazujące, że przeprowadzenie emisji jest możliwe – ale często na warunkach z punktu widzenia spółek gorszych niż przed aferą GetBack – wskazuje Mateusz Mucha, menedżer w DM Navigator.

W I kwartale Atal sprzedał papiery dwuletnie za 100 mln zł na warunkach takich jak wcześniejsze oferty. Vantage Development sprzedał 3,5-letnie obligacje za ponad 45 mln zł znacząco podwyższając kupon. Ronson uplasował czteroletnie papiery za 32 mln zł – ustanawiając jednak zabezpieczenie i mechanizm amortyzacji.

– W mojej ocenie, brak kolejnych wstrząsów pozwoli na odbudowanie zaufania do rynku, a wraz z napływem kapitału do funduszy inwestycyjnych warunki emisji dyktowane przez inwestorów będą się stopniowo poprawiać – nie należy się jednak spodziewać skokowego spadku marż – dodaje. Zdaniem eksperta, światełkiem w tunelu jest wejście w życie PPK, które mogą polepszyć nastroje inwestorów, co może spowodować napływ kapitału – także na rynek papierów dłużnych przedsiębiorstw.

Emocje w II półroczu

Analitycy zwrócili uwagę, że wykup zapadających w tym roku papierów będzie wyzwaniem dla i2 Development i Polnordu.

Ta pierwsza kolejny kwartał z rzędu była blisko naruszeń kowenantów (warunków emisji obligacji) – wskaźnik DN/KW (dług netto do kapitałów własnych) wyniósł 0,68 przy limicie 0,7 proc. Wrocławski deweloper ma do wykupu papiery za 15 mln zł w lipcu (na Catalyst są wyceniane na 99,7 proc. wartości nominalnej) i za 10 mln zł w październiku (98,5 proc.). Spółka ma możliwość wypuszczenia do 25 maja obligacji w ramach programu o wartości do 100 mln zł ale według DM Navigator raczej nie dojdzie do emisji. Firma jest w trakcie negocjacji umowy z fińskim deweloperem YIT w sprawie utworzenia joint–venture – operacja ma przynieść dopływ gotówki i zmniejszenie zadłużenia. Umowa inwestycyjna została zawarta w grudniu, do tej pory na rynek nie trafiły nowe informacje.

PARKIET

Polnord ma do wykupu obligacje za 20 mln zł w lipcu i 117 mln zł w grudniu. Na Catalyst są notowane trzy serie grudniowe, o wartości 57 mln zł, wyceniane aktualnie na 97–97,5 proc. wartości nominalnej.

– Biorąc pod uwagę ostatnie wyniki finansowe spółki oraz najbliższy harmonogram inwestycji, jesteśmy zdania, że terminowa obsługa zadłużenia z przepływów z podstawowej działalności jest mało prawdopodobna. W naszej ocenie deweloper będzie dążyć do refinansowania zadłużenia nową serią obligacji, co powinno być zadaniem wymagającym – uważa Mucha. Sam Polnord zapowiedział sprzedaż aktywów – zbędnych gruntów i biurowców. Ta ostatnia transakcja, z giełdowym PHN, uzależniona jest właściwie od uzyskania interpretacji podatkowych.

Popyt na lokale sprzyja

Jakie perspektywy, zdaniem DM Navigator, są przed rynkiem mieszkaniowym?

– Popyt, w szczególności na mieszkania na własny użytek, pozostaje stabilny, część deweloperów zaczyna dostrzegać wyhamowanie popytu inwestycyjnego. Kolejne kwartały będą dla branży wymagające, jednak jest zbyt wcześnie, by wieszczyć załamanie. Spółki wciąż powiększają banki ziemi, widzą wysoki popyt i możliwość zrealizowania satysfakcjonujących marż w perspektywie co najmniej dwuletniej – mówi Mucha.