Mocne spadki w mieszkaniówce w kwietniu

Deweloperzy ruszyli z budową o 46 proc. lokali mniej niż rok wcześniej.

W danych GUS za kwiecień widać już wyraźnie wpływ koronawirusa na budownictwo mieszkaniowe. W zeszłym miesiącu deweloperzy rozpoczęli w Polsce budowę 6,2 tys. lokali, o aż 46 proc. mniej niż rok wcześniej. Licząc za cztery miesiące, ruszyli z budową 38 tys. mieszkań, to o ponad 15 proc. mniej rok do roku. Inwestorzy indywidualni w kwietniu zaczęli stawiać do 7,1 tys. mieszkań, o 30,5 proc. mniej, a narastająco 26,7 tys. lokali, co oznacza spadek o 8,9 proc. rok do roku.

W kwietniu deweloperzy uzyskali pozwolenia na budowę 9,6 tys. mieszkań, o 27 proc. mniej rok do roku. Narastająco spadek sięga 3,2 proc., do 46,5 tys. mieszkań. Inwestorzy indywidualni w kwietniu dostali zielone światło na postawienie 6,9 tys. mieszkań, o 27 proc. mniej rok do roku. Licząc za cztery miesiące, dostali zgodę na budowę 28,8 tys. lokali, o 5,7 proc. mniej rok do roku.

Jeśli chodzi o mieszkania oddane do użytkowania, kwietniowy wynik deweloperów to 10 tys., o 15 proc. mniej rok do roku. Wynik po czterech miesiącach to 40,4 tys. niemal tyle samo, co rok wcześniej. W przypadku inwestorów indywidualnych kwietniowy wynik to 3,6 tys., co oznacza spadek o ponad 37 proc. narastająco wynik to 21,8 tys. o nieco ponad 5 proc. mniej rok do roku.

Przeciętna powierzchnia użytkowa mieszkania w Polsce oddawanego w okresie styczeń-kwiecień br. wynosi 89,9 mkw.

Kazimierz Kirejczyk, wiceprezes JLL

Wyhamowania nowych inwestycji w sektorze deweloperskim należało się spodziewać. Otwartym pozostawało pytanie jaką skalę będzie miało to zjawisko. Blisko 50-proc. spadek nowych inwestycji w porównaniu do kwietnia ub.r. to dużo, biorąc pod uwagę, że tendencja spadkowa utrzyma się także w maju i czerwcu.

Inwestycje rozpoczęte w kwietniu musiały zostać przygotowane dużo wcześniej. W większości przypadków deweloperzy byli już związaniu podpisanymi umowami z generalnymi wykonawcami albo z podwykonawcami początkowych etapów budowlanych w przypadku firm działających w formule samodzielnego zarządzania budowami. Zerwanie kontraktów oznaczałoby w takich przypadkach wymierne straty.

Z drugiej strony, oferta na rynku pierwotnym w niektórych miastach oraz w przypadku niektórych firm jest tak niewielka, że nie powinniśmy zakładać zupełnego zatrzymania nowych inwestycji. W kolejnych miesiącach coraz większy wpływ na możliwość wprowadzania nowych projektów będzie miała dostępność finansowania. Kluczowe będzie zatem przede wszystkim podejście banków do wniosków o kredytowanie nowych inwestycji. Doświadczenia z poprzedniego kryzysu powodują uzasadnione obawy, że to sektor finansowy może mieć w spadku podaży wydatny udział.

Warta skomentowania jest także odporność na kryzys indywidualnych inwestorów - budujących domy jednorodzinne lub segmenty – gdzie spadek liczby rozpoczynanych budów wyniósł 30 proc. Jeśli sektor ten będzie zachowywał się tak, jak w poprzednim kryzysie, to spadek powinien mieć tam najmniejszą skalę. Za to okres realizacji przeciętnej budowy zapewne się wydłuży.

Bardzo słabe są wyniki sektora komunalnego: rozpoczęcie budowy prawie 100 mieszkań w całym kraju po czterech miesiącach roku, w kontekście problemów finansowych samorządów pokazują, że nie ma co liczyć na przełom w tym sektorze budownictwa. Tym ważniejsze staje się wdrożenie pomysłów włączenia sektora prywatnego do programu Mieszkanie + lub wzmocnienie społecznego budownictwa czynszowego. Po każdym kryzysie rośnie bowiem liczba tych, którzy z kupieniem mieszkania na własność będą musieli poczekać.

Anna Karaś, starszy analityk ds. rynku nieruchomości w Cenatorium

Mimo tak dużych spadków w samym kwietniu, wyniki za pierwsze cztery miesiące 2020 r. nie są dużo gorsze niż zanotowane rok wcześniej. Jedynie liczba nowo rozpoczętych budów jest niepokojąca i będzie ciężka do odrobienia w kolejnych miesiącach. Zwłaszcza, że wielu deweloperów wstrzymuje się obecnie z rozpoczynaniem zaplanowanych projektów, czekając na rozwój wydarzeń. W związku z tym, w całym 2020 r. należy spodziewać się spadku liczby mieszkań, których budowę rozpoczęto, a więc spadku oferty nowych lokali na rynku pierwotnym.

Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl

Jeśli chodzi o dane GUS, nie nastąpiło totalne załamanie do poziomów niespotykanych w historii, a raczej dość wyraźny spadek w okolice minimów z ostatnich lat boomu. Z jednej strony jest to na pewno jakiś plus, z drugiej jednak nie jest to duże pocieszenie w sytuacji ewentualnego dalszego słabnięcia koniunktury.

Pod dużym znakiem zapytania pozostaje trwałość obserwowanego osłabienia koniunktury inwestycyjnej. Trudno powiedzieć, czy mamy do czynienia jedynie z krótkoterminową korektą, czy raczej z dłuższym okresem spowolnienia. Niestety, jest bardzo prawdopodobne, że nie jest to stan przejściowy. Statystyki inwestycyjne są bowiem wypadkową koniunktury i sprzedaży nowych mieszkań, a te nie rokują najlepiej, przynajmniej w perspektywie kilku najbliższych kwartałów. Za oczekiwanym spadkiem sprzedaży musi więc pójść istotne statystycznie ograniczenie produkcji mieszkań, którego skali i czasu trwania na dziś nie sposób dokładniej oszacować.

Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments

Spora część zanotowanych spadków nie wynika wcale ze słabości deweloperów, tylko z wprowadzonych ograniczeń w poruszaniu się i obiektywnych problemów natury administracyjnej. Chodzi o problemy związane z uzyskiwaniem decyzji o pozwoleniu na budowę czy pozwoleniu na użytkowanie. W kwietniu było o to trudniej ze względu na ograniczony kontakt z urzędnikami, przechodzenie na pracę zdalną, zamrożenie biegu terminów administracyjnych czy po prostu większe absencje w urzędach. Stopniowe znoszenie przez rząd nałożonych wcześniej restrykcji i ułatwienia administracyjne przewidziane w tarczy antykryzysowej (odmrożenie biegu terminów) powinny przełożyć się na poprawę tych danych już w publikacji GUS za 2-3 miesiące. Kolejne dane dadzą nam też lepszy obraz skali problemów i przynajmniej częściowo odpowiedzą na pytanie na ile pogorszenie sytuacji wynika z problemów natury administracyjnej.

W pierwszej połowie kwietnia popyt na mieszkania był wyraźnie stłumiony, co ograniczało skłonność i konieczność rozpoczynania przez deweloperów nowych projektów. Dopiero od Świąt Wielkanocnych widzimy stopniowy powrót kupujących na ten rynek. Deweloperzy powinni bacznie się tej sytuacji przyglądać i decydować się na uruchamianie nowych projektów stosownie do popytu zgłaszanego przez Polaków. Ważne jest przy tym, aby nie rezygnować z przygotowywania nowych inwestycji. To pozwoli dynamicznie reagować na zgłaszany popyt. Ten wcześniej czy później będzie przecież rósł przy okazji normalizowania się sytuacji w gospodarce.