Najemcy już nie stoją w kolejkach po lokale

Mieszkania na wynajem dają zarobić od 5,5 proc. rocznie w Toruniu do 9,1 proc. w Sosnowcu. Warunek: znalezienie lokatora. Ale to niełatwe.

Opłacalność inwestycji w mieszkania na wynajem analizują platformy Rentier.io i SonarHome. Najbardziej rentowne są najmy w Sosnowcu. Zakładając, że lokal będzie wynajęty cały rok, zwrot z inwestycji wyniesie 9,05 proc. brutto (przed odliczeniem podatków i innych kosztów). Miesiąc bez lokatora zmniejszy rentowność do 8,09 proc. Mediana stawek najmu w tym mieście (bez opłat licznikowych i administracyjnych) to ponad 1,3 tys. zł miesięcznie.

Opłaca się też inwestować w Częstochowie, gdzie przeciętny czynsz za lokal to 1,5 tys. zł. Wynajem przez cały rok przyniesie 8,22-proc. zwrot z inwestycji, przez 11 miesięcy – 7,36 proc. Świetnie wypada też Szczecin, z rentownością na poziomie 7,19 proc. (przy wynajmie 12-miesięcznym). Przeciętna stawka najmu to 1,8 tys. zł.

Ci odlatują, ci zostają

W Warszawie mieszkanie wynajmiemy za 2,6 tys. zł (mediana), co przy całorocznym obłożeniu da 6,13-proc. rentowność. W Krakowie na wynajem lokalu trzeba mieć 1,8 tys. zł. Jeśli najemca zajmie go na cały rok, rentowność wyniesie 5,74 proc., jeśli miesiąc krócej – 5,17 proc. Wynajem mieszkania we Wrocławiu to koszt 2 tys. zł. Zwrot z inwestycji to 6,37 proc. brutto przy pełnym obłożeniu.

Foto: GG Parkiet

O najemcę jest dziś jednak dużo trudniej niż przed pandemią. – Pod znakiem zapytania stoi powrót studentów na uczelnie. A studenci są przecież grupą mocno wspierającą rynek najmu – mówi Barbara Bugaj, główny analityk rynku nieruchomości w SonarHome.pl. – Pojedyncze uniwersytety już ogłosiły, że nadchodzący semestr zimowy będzie prowadzony w formule online.

Analityczka zastrzega, że rynek najmu nagle się nie skończy. – Mimo zawirowań w długim terminie powinien się wciąż strukturalnie rozwijać, tak samo jak cały polski rynek nieruchomości – komentuje.

Dodaje, że na tym rynku pozostają osoby, które wstrzymały się z decyzją o zakupie mieszkania, i te, które nie dostały kredytu hipotecznego.

Zdaniem Bartosza Turka, analityka HRE Investments, zakup mieszkania na wynajem opłaca się dziś nawet bardziej niż na początku roku. – Chodzi o premię za ryzyko, czyli różnicę pomiędzy możliwą rentownością wynajmu a oprocentowaniem lokaty czy obligacji skarbowej – wyjaśnia. – Przed rokiem przeciętny roczny depozyt dawał zarobić 1,6 proc. w skali roku, a na wynajmie w Warszawie można było zarobić 4,7 proc. (szacunki własne na podstawie danych NBP i Mzuri). Teraz potencjalną rentowność najmu szacuję na 4,2 proc., a przeciętna lokata daje 0,2 proc. w skali roku. Premia za ryzyko wzrosła więc z 3,1 do 4 pkt proc.

Dobre oferty nie czekają

Turek nie zaprzecza, że o najemcę jest dziś jednak trudniej niż przed rokiem. – W kilka godzin od wystawienia ogłoszenia nie zgłosi się już kilku chętnych – przyznaje. – W tym ujęciu eldorado się skończyło, ale biznes jest nadal atrakcyjny. Chętni wciąż są, choć ruch jest o 10–30 proc. mniejszy niż przed rokiem.

Ekspert przypomina, że w Polsce jest 1,2–1,4 mln wynajmowanych lokali. – Studenci zajmują 100–200 tys. z nich. Większość najpewniej zdecyduje się na przyjazd do miast wojewódzkich. Sporo uczelni będzie wymagać obecności przynajmniej na części zajęć – tłumaczy.