Prezes Dekpolu Deweloper: Rynek jest mocno rozgrzany, ale to nie bańka

#PROSTOZPARKIETU. Sebastian Barandziak: obserwujemy duży popyt na mieszkania na własny użytek i w celach inwestycyjnych

Dekpol Deweloper to spółka córka giełdowego generalnego wykonawcy, Dekpolu. Budujecie mieszkania, ale także condohotele – i od tego drugiego rynku zacznijmy. Niedawno firma Zdrojowa Invest, prekursor i jeden z największych graczy condo, ogłosiła zawieszenie tego typu działalności. Wy macie w portfelu dwa condohotele, oba na Wyspie Spichrzów w Gdańsku, jeden oddany w kwietniu 2017 r., a drugi w lipcu 2020 r. Jak one sobie radzą w tej wciąż niełatwej rzeczywistości, jak wyglądają rozliczenia z inwestorami, którzy kupili apartamenty?

Zmiana strategii spółki Zdrojowa Invest na pewno była dużym zaskoczeniem. Pandemia rzeczywiście spowodowała to, że część przychodów została zabrana wielu operatorom. My szczęśliwie prowadzimy dwa hotele w samym centrum Gdańska i oczywiście ubiegłoroczne lockdowny miały na nie wpływ, ale okres wakacyjny w sposób znaczący pozwalał na nadrobienie, bo Polacy nie wyjeżdżali za granicę. Zaproponowaliśmy klientom bezpieczny model biznesowy, dzielimy się przychodami z usług hotelowych pół na pół – czyli jak przychody są mniejsze, to i zwroty są mniejsze, przy czym miało to być nie mniej niż 5 proc. – i to udało się zrealizować. Wyspa Spichrzów jest miejscem bardzo popularnym wśród turystów, zarówno polskich, jak i zagranicznych, którzy w tym roku powoli wracają.

Nie zmieniamy zatem strategii, jest grupa klientów, która myśli o pasywnym dochodzie i dywersyfikacji portfela nieruchomości. Na pewno rynek condo przeznaczony jest dla bardziej doświadczonych osób, to nie powinna być pierwsza nieruchomość, którą ktoś kupuje inwestycyjnie.

Na początku tego roku ruszyła sprzedaż apartamentów w trzecim już condohotelu, tym razem na Wyspie Sobieszewskiej. Tu mowa jest o zwrocie 7 proc. w skali roku. Hotel ma zostać oddany w I kwartale 2023 r. Jakie jest tempo sprzedaży?

Jesteśmy zadowoleni ze sprzedaży, około 40 ze 130 apartamentów znalazło już właścicieli. 7-proc. zwrot szacowany jest przy aktualnych cenach doby hotelowej. Podpisujemy umowę na 15 lat i w przyszłości te zwroty mogą być wyższe, ponieważ ceny usług hotelowych idą w górę. Zwłaszcza że to bardzo ciekawa inwestycja, powstająca w ramach osiedla Sol Marina przy nabrzeżu Martwej Wisły, gdzie można kupić na własność miejsce postojowe na łódź. Na kompleks będą się też składać centrum spa i basen.

Przejdźmy teraz na rynek mieszkaniowy. Cel sprzedaży na ten rok określiliście na 350 mieszkań. Czy ten pułap nie jest zbyt konserwatywny, biorąc pod uwagę sprzedaż zrealizowaną w I półroczu (264 lokale) i wielkość oferty na koniec czerwca (289 mieszkań), a także utrzymujący się duży popyt? Budujecie głównie w Gdańsku – wydawałoby się, że to miejsce, do którego ciągnie kapitał poszukujący bezpiecznej przystani.

Rynek mieszkaniowy jest w tej chwili faktycznie rozgrzany do czerwoności, raporty rynkowe mówią o tym, że oferta wyprzedałaby się w dwa kwartały, co ewidentnie wskazuje na przewagę popytu nad podażą. Podając cel sprzedaży na początku tego roku, byliśmy ostrożni, uwzględnialiśmy problemy z uzupełnianiem oferty, z czym boryka się cała branża, bo przeciągają się procedury administracyjne związane z uzyskiwaniem pozwoleń na budowę. Mogę powiedzieć, że udaje nam się uzyskiwać zgody szybciej, niż zakładaliśmy, niewykluczone więc, że uda się te założenia z początku roku zdecydowanie poprawić. Mocno pracowaliśmy nad uzupełnieniem oferty, na dziś to jest około 600 lokali i z czasem ten poziom będzie rósł, bo mamy duży bank ziemi.

Przed chwilą mieliśmy kolejną rocznicę upadku banku Lehman Brothers, co zapoczątkowało globalny kryzys i przerwało hossę na polskim rynku mieszkaniowym. Obecnie ceny lokali cały czas rosną, a siła nabywcza – mierzona tym, ile mkw. można kupić za przeciętne wynagrodzenie – spada, oczywiście nie w tak dramatycznym tempie, jak podczas tamtej hossy. Mnóstwo pieniędzy płynie z depozytów na rynek nieruchomości, rynek kredytów hipotecznych też jest rozgrzany... Czy temperatura rynku nie jest za wysoka? Jest ryzyko bańki, jak chcą niektórzy?

Określenie bańka pojawia się coraz częściej, nie mamy szklanej kuli i do końca nie wiemy, co się wydarzy. Z jednej strony tempo wzrostu wynagrodzeń jest niższe niż wzrostu cen mieszkań, ale chociażby raport Deloitte mówi o tym, że jesteśmy w środku stawki, jeśli chodzi o przystępność zakupu mieszkania, widzę też po pandemii dużo zakupów second home, miejsc do wypoczynku, widzę w dużym stopniu zakupy za gotówkę – w naszym przypadku to około 60 proc. klientów.

Cykle koniunkturalne są naturalne, odwrócenie trendu kiedyś przyjdzie, ale oczekiwałbym raczej dekoniunktury niż tąpnięcia. Dziś nie ma co mówić o bańce, trzeba się przyglądać sytuacji, zwłaszcza stopom procentowym, bo to one w największym stopniu będą decydować o tym, co będzie się działo na rynku.

Klienci detaliczni to jedno, ale coraz aktywniejsi są gracze z rynku instytucjonalnego najmu mieszkań (PRS). Za wami pierwsza transakcja z funduszem, dla którego budujecie lokale we Wrocławiu. Czy planujecie kolejne tego typu projekty?

Przyglądamy się PRS od pewnego czasu, bo na Zachodzie to duża część rynku. Najem instytucjonalny będzie się w Polsce rozwijał, to produkt przeznaczony dla ludzi średnio zamożnych, dla singli, bezdzietnych par. To zupełnie inny standard z perspektywy najemców.

Chcemy rozwijać ten biznes zgodnie ze strategią dywersyfikacji. Będziemy się skupiać na czterech rodzajach klientów: tych, którzy kupują swoje pierwsze mieszkanie, którzy chcą się przeprowadzić do większego, którzy kupują inwestycyjnie oraz tych instytucjonalnych.