Do schłodzenia rynku daleko, ale sygnał poszedł

Pierwsza od prawie dekady podwyżka stóp jest za mała, by schłodzić koniunkturę. Kolejne najpierw zmniejszą popyt inwestycyjny, dopiero potem zakupy mieszkań na własne potrzeby.

„Dopóki stopy procentowe są niskie, popyt na mieszkania będzie wysoki" – powtarzają analitycy w raportach i prezesi firm deweloperskich na konferencjach. W środę Rada Polityki Pieniężnej wzięła rynek z zaskoczenia, dokonując pierwszej od niemal dekady podwyżki stóp. To prawdopodobnie początek serii – co to oznacza dla mieszkaniówki?

Punkt przegięcia

– Podwyżka stóp tylko pozornie wydaje się zaskoczeniem. Po komunikacie o wrześniowej inflacji na poziomie 5,8 proc. dalszy brak reakcji RPP mógłby wywołać dyskusję o jej kompetencjach – ocenia Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu Rynekpierwotny.pl. – Zaskoczeniem byłoby podniesienie głównej stopy referencyjnej do 1 proc. Poziom 0,5 proc. daje wyraźny sygnał o zakończeniu ery zerowego kosztu pieniądza, a tym samym zmienia dość zasadniczo środowisko ekonomiczne dla rynku nieruchomości – zaznacza.

Jego zdaniem nabywcy mieszkań na własne potrzeby jeszcze dość długo pozostaną obojętni na podwyżki stóp, o ile gospodarka nagle nie zacznie zwalniać tempa, rynek pracy pozostanie w obecnej kondycji, a ceny mieszkań nie sięgną absurdu. – Tu dopiero poziom głównej stopy w okolicach 3 proc. wydaje się takim, który może zaważyć na popycie na kredyty mieszkaniowe i zacząć ograniczać ich dostępność dla znaczącej części Polaków – ocenia Jędrzyński.

GG Parkiet

Zaznacza, że dziś około 40 proc. popytu mieszkaniowego to zakupy inwestycyjno-spekulacyjne. – W tym przypadku dużo trudniej przewidzieć reakcję nabywców. Już pierwsza od lat podwyżka i obecny poziom głównej stopy może wywołać efekt psychologiczny, nieco ograniczający bliski owczemu pęd do inwestowania w mieszkaniówkę. Tu kalkulacje są radykalnie inne niż u poszukujących lokum na własne potrzeby i wystarczy podniesienie stopy referencyjnej do 1,5–2 proc., by wyraźnie zastopować tę kategorię popytu – mówi Jędrzyński. – Reasumując, przesilenie koniunkturalne równie dobrze może się dokonać przy głównej stopie 1,5–2 proc., jak i sporo wyżej, czyli powyżej 3–4 proc. Stopy NBP są tylko jednym z szeregu czynników decydujących o stanie koniunktury – podsumowuje.

GG Parkiet

Zdaniem Agnieszki Mikulskiej, ekspertki w dziale mieszkaniowym CBRE, obecna podwyżka oddziałuje raczej w strefie nastrojów, niż powoduje realną zmianę sytuacji nabywców mieszkań. – W warunkach bardzo dużego popytu na rynku mieszkaniowym i przy ograniczonej podaży obecna decyzja RPP może mieć stabilizujący wpływ na rynek, ograniczając zakupy dokonywane z chęci wykorzystania rekordowo niskich stóp procentowych lub z obawy przed wymknięciem się inflacji spod kontroli. Może to być także sygnał, który spowoduje, że część osób planujących zaciągnięcie kredytu ostrożniej oszacuje swoje możliwości i uważniej zapozna się ze scenariuszami wzrostu raty kredytowej. Jednocześnie zostają utrzymane inne fundamenty popytu, jak rosnące wynagrodzenia, relatywnie niskie bezrobocie czy brak bezpiecznej alternatywy lokowania posiadanych środków – mówi Mikulska.

– Dla przyszłej sytuacji na rynku znaczenie będzie miało raczej tempo i skala ewentualnych zmian oraz oczekiwania rynku co do utrzymania się trendu wzrostowego niż docelowy poziom stóp procentowych. Obecnie stopa referencyjna nie wróciła nawet do poziomu sprzed pandemii: przed jej wybuchem, od marca 2015 r. stopa wynosiła 1,5 proc. i wysokość ta nie przeszkadzała dużym zakupom na rynku mieszkaniowym. Istotna będzie również reakcja stopy inflacji na wprowadzoną zmianę i listopadowa projekcja inflacji przedstawiona przez Narodowy Bank Polski – dodaje.

Paweł Sztejter, wiceprezes i dyrektor działu mieszkaniowego JLL, uważa, że ostatnia podwyżka zapewne nie schłodzi popytu na mieszkania kupowane na własne potrzeby. – Co do inwestorów, nawet jeśli banki podniosą oprocentowanie lokat, realna stopa pozostanie ujemna, co będzie skłaniało do lokowania w mieszkania. Wpływ na schłodzenie koniunktury mogłaby mieć dopiero seria konsekwentnych podwyżek stóp lub ich zapowiedź. Na razie jednak wzrost wartości mieszkań spowodowany ograniczeniami w podaży gruntów oraz spowolnionymi procesami administracyjnymi oraz wysoka inflacja będą utrzymywać rozgrzany popyt na nowe lokale – uważa Sztejter.

Spółki spokojne

– Obecna podwyżka stóp procentowych raczej nie wpłynie w znaczący sposób na rynek nieruchomości mieszkaniowych. Dopiero przy zwyżce o kilka punktów procentowych można zakładać schłodzenie popytu – mówi krótko Zbigniew Wojciech Okoński, prezes Grupy Robyg.

– Nie spodziewamy się znaczącego wpływu podwyżki stóp procentowych na bieżącą sprzedaż – mówi Zbigniew Juroszek, prezes Atalu. – Działamy na siedmiu rynkach, oparci na swoich kanałach sprzedaży, a nasze mieszkania trafiają głównie do klientów chcących zaspokoić własne cele mieszkaniowe. Nie sądzimy, żeby decyzja RPP zmieniła nastawienie tej części nabywców lokali. Poza tym nieruchomości niezmiennie stanowią atrakcyjną formę lokowania kapitału, szczególnie gdy inflacja znajduje się na obecnych poziomach – podkreśla.