Pekao i wieża Kaczyńskiego. Jak powinny być finansowane takie inwestycje?

Bank Pekao miał zgodzić się na sfinansowanie dwóch 190-metrowych wież spółki powiązanej z PiS na kwotę do 300 mln euro. Czy transakcja ta odbyłaby się na warunkach komercyjnych?

Pekao miał zgodzić się kredytować budowę dwóch 190-metrowych wież przez spółkę Srebrna powiązaną z PiS na kwotę do 300 mln euro (ok. 1,3 mld zł) – twierdzi „Gazeta Wyborcza" powołując się na nagranie rozmowy, w której uczestniczył Jarosław Kaczyński, prezes partii. Bank miał się zgodzić także na sfinansowanie przygotowania inwestycji przez Geralda Birgfellnera (dokumenty banku miały opiewać w sumie na 15,5 mln euro).

Czytaj także: Pekao o inwestycji w wieże Kaczyńskiego

Pekao jest liderem wśród banków finansowania nieruchomości komercyjnych, więc jego zaangażowanie nie powinno dziwić. Ale są wątpliwości, bo Pekao jest od półtora roku kontrolowany przez państwo i „GW" sugeruje, że jego władze są podatne na decyzje polityków PiS a kredyt finansujący budowę wież Kaczyńskiego mógł zostać udzielony na warunkach niekomercyjnych.

Ile kapitału ma deweloper?

Pekao nie odnosi się konkretnie do tej sprawy, ale zapewnia, że zawsze udziela finansowania na warunkach komercyjnych. Jak zgodnie z dobrymi praktykami powinno to wyglądać? – Kluczowa jest odpowiedź na pytanie jaki jest udział kapitału własnego inwestora w budowie i jaki udział powierzchni jest wynajęta w umowach przednajmu – mówi jeden z bankowców działający od lat na rynku nieruchomości komercyjnych. Proces wygląda tak: najpierw inwestor, zwykle deweloper, ma ziemię i pomysł oraz pozwolenie na budowę. Wie co chce zbudować, potrzebuje więc zapewnienia finansowania przed startem budowy. Musi policzyć ile będzie kosztować budowa i jaka będzie wartość nieruchomości na podstawie cen najmu. W rozmowach z bankiem ustala ile pieniędzy wyłoży on sam a ile bank oraz na jakich warunkach cenowych i pozostałych. Banki teraz są skłonne sfinansować od 60 do maksymalnie 70 proc. budowy. – Kluczowy jest wkład własny inwestora, to pierwsze pieniądze potrzebne na start budowy. Bank wchodzi ze swoim finansowaniem dopiero później. To swego rodzaju zabezpieczenie w razie problemów. Im więcej inwestor wyłoży własnych pieniędzy, tym bezpieczniej dla banku. Najgorszą sytuacją dla banku byłoby uruchomienie finansowania i wstrzymanie budowy z powodu problemów finansowych dewelopera – mówi nasz rozmówca. W przypadku budowy biura o powierzchni 100 tys. mkw., która może kosztować 300 mln euro, banki wyłożyłyby maksymalnie 200 mln euro przy co najmniej 100 mln euro wkładu własnego dewelopera.

Im bardziej renomowany, doświadczony i dysponujący wysokim kapitałem deweloper, tym chętniej banki finansują jego inwestycje. Dlatego zastanawiać może jakie szanse na pozyskanie finansowania miałaby spółka Srebrna, niemająca doświadczenia ani dużej zdolności finansowej.

Trzeba zagwarantować wynajem

Druga sprawa to warunki dotyczące przednajmu. - Bank nie powinien pożyczać żadnych pieniędzy dopóki deweloper nie podpisze umów na 25-40 proc. a w niektórych przypadkach nawet 50 proc. powierzchni. To zapewnia, że budynek nie będzie stał pusty a podpisane umowy najmu pokryją koszt odsetek spłacanego kredytu – mówi bankowiec. Podkreśla, że uruchomienie finansowania musi być uzależnione od odpowiedniego zaawansowania projektu. – Jeśli nie ma podpisanych umów najmu a bank udziela finansowanie i budowa od początku bazuje na pożyczkach, to oznacza duże ryzyko dla banku, który musi przecież je kontrolować, bo pożycza pieniądze depozytariuszy – zaznacza.

Z tekstu „GW" wynika, że Pekao miałby udzielić finansowania sam. Jeśli to prawda, byłoby to odmienne od standardów panujących na rynku, gdzie dominują kredyty na takie projekty udzielane przez konsorcja. – Kwota 300 mln euro jest bardzo duża nawet jak na wielkość Pekao, a to drugi co do wielkości bank w Polsce. Stanowi ona około 5 proc. kapitałów banku, to bardzo duża kwota z punktu widzenia zarządzania ryzykiem – dziwi się jeden z analityków bankowych. – Podziwiam banki dające samodzielnie ponad 100 mln euro na jedną budowę – dodaje bankowiec. Konsorcja są standardem, niedawno Golbub Gethouse, budujący warszawski 140-metrowy wieżowiec Mennica Legacy Tower, pozyskał 130 mln euro kredytu od konsorcjum mBanku, Santandera i BOŚ. Z kolei Ghelamco, na budowę kompleksu Warsaw Hub (dwie 130-metrowe wieże i 86-metrowy hotel), dostał 221 mln euro od pięciu banków (Santander, Pekao, PKO BP, Raiffeisen Polbank, BGŻ BNP Paribas).

Eksperci wskazują, że rynek sprzyja, choć są też ryzyka. – Czasy są dobre, biura cieszą się wzięciem, szczególnie w Warszawie – mówi bankowiec. Z najnowszych danych CBRE wynika, że wskaźnik niewynajętych powierzchni biurowych w Warszawie osiągnął 8,7 proc. na koniec 2018 r. dla całego miasta i 5,4 proc. w centrum. To najmniej od 2009 r. Równowagę prawdopodobnie uda się przywrócić dopiero w 2020 r., gdy do użytku oddanych zostanie kilka znaczących inwestycji biurowych, takich jak Varso, Generation Park, The Warsaw Hub czy Skyliner. – Problemem są jednak rosnące w dwucyfrowym tempie koszty budowy i brak pracowników. Coraz więcej banków zaczyna się zastanawiać nad zaostrzeniem luźniejszych ostatnio warunków finansowych dla deweloperów budujących biura – dodaje bankowiec.