Widmo braku kredytu „Na start” nie pokiereszowało notowań spółek

Dla rynku gorsza jest utrzymująca się miesiącami niepewność niż ewentualne porzucenie programu dopłat – oceniają eksperci.

W poniedziałek rano ceny akcji większości deweloperów notowały niewielkie odchylenia in plus lub in minus względem kursów odniesienia. Sobotnie wydarzenia pogłębiające chaos wokół losów programu „Na start” nie zrobiły na inwestorach większego wrażenia. Od początku sesji bardzo słabo radziła sobie mała Wikana (spadki sięgały 11 proc.), mierząc obrotami najbardziej liczyły się Archicom, Murapol i Dom Development. Tylko kurs tej ostatniej po południu szedł w dół o nawet 4,8 proc. – ale mowa o o spadku z historycznego maksimum.

Projekt w uzgodnieniach

Na sobotniej konferencji programowej Szymon Hołownia, lider Polski 2050 i marszałek Sejmu, powiedział wprost, że jego partia nie poprze programu dopłat do kredytów, a jest za wspieraniem budownictwa społecznego. – Nigdy więcej programów typu „Bezpieczny kredyt 2 proc.”, który wzbogacił deweloperów w metropoliach i doprowadził do wzrostu cen w całej Polsce – skwitował Hołownia.

Dotychczas głównym adwersarzem KO–PSL była Lewica, która uzależniała poparcie programu „Na start” od poparcia rozwoju budownictwa społecznego, czyli dosypania pieniędzy do Funduszu Dopłat. Koalicjanci od miesięcy próbują znaleźć kompromis, sprawie nie pomogły roszady personalne w Ministerstwie Rozwoju. Formalnie projekt ustawy o kredycie „Na start” jest od początku kwietnia na etapie uzgodnień międzyresortowych i konsultacji publicznych.

Ograniczony efekt

Część firm, jak Dom Development, mówi wprost, że z programów dopłat do kredytów nie korzysta bezpośrednio, ale Atal czy Murapol liczyły, że program pozwoli poprawić sprzedaż w 2024 r. Część graczy (Atal, Develia) umożliwiła wydłużoną rezerwację lokali. Z drugiej strony zarządy na ostatnich konferencjach prasowych podkreślają sprzyjające popytowi otoczenie makro (wzrost płac i siły nabywczej) – do pełni szczęścia brakuje tylko obniżki stóp procentowych.

Dodajmy, że w ostatnich tygodniach kursy części deweloperów mocno rosły, dochodząc do nowych historycznych maksimów, mimo niepewności co do programu.

– Rynek giełdowy często kieruje się maksymą „kupuj plotki, sprzedawaj fakty”. Od ogłoszenia programu „Bezpieczny kredyt 2 proc.” WIG–nieruchomości urósł o około 75 proc., z czego 1/3 wzrostu przypada na okres zapowiedzi nowego programu „Na start” – mówi o reakcji notowań deweloperów Jan Dziekoński, założyciel portalu Fltr.pl. – Na razie deklaracji Hołowni rynek nie potraktował serio, bo od razu pojawiły się różne scenariusze, np. głosowania PiS za tym programem czy zmiany frontu lidera Polski 2050 po wyborach do europarlamentu. Na samym rynku nieruchomości nie widać jasnego rozstrzygnięcia, ale wzrost cen na pewno wyhamował. Czas pokaże, czy deklaracje zamienią się w fakty – dodaje.

– Inwestorzy byli i są dość ostrożni w dyskontowaniu programu „Na start. Tarcia wokół tego programu od początku czyniły jego wdrożenie mniej prawdopodobnym niż w swoim czasie perspektywa uruchomienia „Bezpiecznego kredytu” – mówi Tomasz Puzyrewicz, dyrektor w DM Navigator. – Co więcej, „Bk” padł na podatniejszy grunt: na rynku najmu była hossa, rynek kredytów hipotecznych był w dołku, a ceny mieszkań ciągle pozostawały w tyle za zwyżkami płac. Te czynniki, przy hipotetycznym wdrożeniu programu „Na start”, szczególnie z zaszytymi ograniczeniami cenowymi, nie zadziałają teraz tak mocno na sprzedaż i marże deweloperów – dodaje.

– Potencjalny brak nowego programu mógłby w pierwszej fazie spowodować schłodzenie nastawienia do branży i wywołać negatywną reakcję rynku – komentuje Cezary Bernatek, analityk Erste Securities. – Myślę jednak, że ostatecznie nie miałoby to silnego wpływu na sprzedaż wiodących spółek z sektora w średnim terminie, szczególnie biorąc pod uwagę obecną relację popytu do podaży w głównych aglomeracjach kraju oraz ambitne plany wzbogacania oferty przez liderów rodzimego rynku mieszkaniowego. Co do cen to zakładałbym w takiej sytuacji nieco bardziej wyraźne wyhamowanie zwyżek niż w przypadku, gdyby program miał wejść w życie – dodaje.

Wizja długoterminowa

Zdaniem Ewy Paulus, głównej analityczki Rednet Property Group, program „Na start” w zaprezentowanym kształcie – czyli z wieloma hamulcami i skierowany do wąskiej grupy odbiorców – nie miał potencjału, by wywrócić do góry nogami sytuację na rynku mieszkaniowym, w szczególności, aby skokowo podbić ceny.

– Od początku to podkreślaliśmy. Z tego względu zapowiedzi o jego możliwym niewprowadzeniu nie wywołały katastrofy na giełdzie – mówi Paulus. – Obecna sytuacja i cała niepewność związana z programem są niekorzystne wyłącznie dla potencjalnych beneficjentów, szczególnie dla rodzin. Ta grupa nabywców, dzięki „Na start”, mogłaby zmienić mieszkanie na większe, a bez programu będzie musiała czekać na znaczny spadek stóp, aby mieć zdolność kredytową na zakup większego lokum. Dla wszystkich uczestników rynków byłoby oczywiście korzystnie, żeby w końcu została podjęta decyzja, czy program wejdzie w życie, czy nie – podkreśla.

Aleksandra Gawrońska, szefowa działu badań rynku mieszkaniowego w JLL, zaznacza, że deweloperzy traktują inwestycje na rynku mieszkaniowym z ogromną powagą, bo i w grę wchodzą ogromne kwoty, a uruchomionej sprzedaży nie można wstrzymać bez ponoszenia kosztów.

– Dla nich jest to biznes, który nie tylko wymaga przemyślanych decyzji, ale również jest kluczowy dla zaspokojenia potrzeb społeczeństwa. Silne fundamenty rynku mieszkaniowego, w tym wciąż występujący na największych rynkach deficyt mieszkaniowy, sprawiają że klientów kupujących mieszkania wciąż przybywa. Po okresie wzmożonej sprzedaży z 2023 r., stymulowanej programem „ Bk”, w pierwszych miesiącach bieżącego roku widać było wyhamowanie popytu, jednak obietnica rządu dotycząca wprowadzenia „Na start” – i to na cztery lata, a nie pół roku – była sygnałem z punktu widzenia planowania i wprowadzania na rynek nowych inwestycji – mówi Gawrońska. – Ostatnie informacje niosące niepewność dotyczącą wejścia w życie programu nie służą ani nabywcom, ani deweloperom. Obie strony nie wiedzą, co przyniosą kolejne miesiące. Deweloperzy zastanawiają, się czy wprowadzać do sprzedaży przygotowane inwestycje, a kupujący, czy za pół roku będą mieli co kupić i za jaką kwotę. Niestety, tak długi okres szumu informacyjnego świadczy raczej o braku zrozumienia istoty problemu po stronie odpowiedzialnej za tworzenie regulacji w tym zakresie i braku odpowiedzialności za stabilną politykę mieszkaniową. Bez programu polegającego na dopłatach do kredytów hipotecznych rynek doświadczy zapewne silniejszych zawirowań w pierwszym okresie, a deweloperzy odnotują niższą sprzedaż niż w minionym roku – podsumowuje ekspertka.