Sprzeda się mniej mieszkań, ale załamania nikt nie wieszczy

Eksperci spodziewają się dalszego hamowania sprzedaży lokali po wyjątkowym ubiegłym roku. Wyniki mogą być podbijane transakcjami na rynku PRS lub dzięki przejęciom.

Zgodnie z udostępnionymi przez 15 związanych z rynkiem kapitałowym deweloperów danymi, w 2021 r. nabywców znalazło 28,2 tys. mieszkań, o 29 proc. więcej niż w dotkniętym pandemią 2020 r. Wyłączając transakcje z inwestorami z rynku PRS, sprzedaż rok do roku wzrosła o 24 proc., do 26,4 tys.

W ujęciu rocznym uwagę zwracają rewelacyjne wyniki największych podmiotów – pierwszy raz udało się przebić poziom 4 tys. sprzedanych lokali i to – poza Murapolem – w oparciu o klientów indywidualnych.

Istotna nie tylko liczba...

W samym IV kwartale analizowana przez nas grupa sprzedała 5,81 tys. lokali, co jest wynikiem wyraźnie słabszym na tle wcześniejszych okresów: w ciągu czterech wcześniejszych kwartałów sprzedaż sięgała średnio 6,9 tys. Kontraktacja z końca 2021 r. jest o 17 proc. niższa rok do roku i 14 proc. niższa kwartał do kwartału. Wyłączając transakcje PRS, spadek sięga 9 proc. rok do roku i 12 proc. kwartał do kwartału. Warto pamiętać, że oba okresy bazowe to czas prosperity na rynku pierwotnym. Zanotowany w IV kwartale ub.r. wynik jest jednocześnie o 8 proc. wyższy niż w I kwartale 2020 r., ostatnim „zdrowym" okresie przed pandemią, i o 4 proc. większy niż w III kwartale 2020 r., kiedy rynek odbudowywał się po wywołanej lockdownem chwilowej zapaści.

GG Parkiet

Mimo zauważalnego ogólnego schłodzenia, w IV kwartale ub.r. Dom Development i Atal zdołały znaleźć nabywców na ponad 1 tys. mieszkań, ta pierwsza firma zanotowała nawet rekordowy wynik kwartalny.

Uwagę zwracają duże wahania wyników rok do roku i kwartał do kwartału w poszczególnych spółkach, co potwierdza, że sprzedaż głównie determinowana była wielkością oferty w danym momencie.

...ale i wartość

Niemniej przełom lat 2021 i 2022 to ważna zmiana otoczenia rynkowego, przede wszystkim podwyżka stóp procentowych z 0,1 do 2,25 proc. obecnie – i to zapewne nie koniec. Jak wyniki osiągnięte przez firmy w 2021 r. oceniają eksperci i jakie są ich prognozy na 2022 r.?

Niebawem dane o sprzedaży mieszkań w sześciu największych aglomeracjach, jak co kwartał, przedstawi JLL. – Wyniki deweloperów giełdowych są zgodne z przewidywaniami, liczba lokali sprzedanych w 2021 r. jest w zdecydowanej większości przypadków wyraźnie wyższa niż w 2020 r., wtedy jednak ogromny wpływ miała bardzo niska sprzedaż w II kwartale, spowodowana pierwszym restrykcyjnym lockdownem – mówi Aleksandra Gawrońska, dyrektor działu badań rynku mieszkaniowego. – Spadki sprzedaży widoczne w IV kwartale ub.r. są efektem przede wszystkim dwóch zjawisk. Po pierwsze, bardzo niskiej liczby mieszkań w ofertach deweloperów, co wynika z niskiej dostępności gruntów i opóźnień administracyjnych. Po drugie, spadkiem zdolności nabywczej, na co złożył się bardzo szybki wzrost cen i wyraźnie wyższe oprocentowanie kredytów hipotecznych będące konsekwencją podwyżki stóp procentowych – dodaje.

Zdaniem ekspertki nie ulega wątpliwości, że rynek wszedł w fazę, w której sprzedaż będzie się zmniejszać, co nie ominie spółek giełdowych. – Niektóre z nich raportują jednak również sprzedaż PRS-om. Takie transakcje będą mieć pozytywny wpływ na sprzedaż i efekt będzie tu relatywnie większy niż dla całego pierwotnego rynku. Nawet jednak wliczając PRS, sprzedaż zbliżona do tej z minionego roku trudno będzie powtórzyć. Punktem odniesienia będzie raczej wynik z 2020 r. – ocenia Gawrońska. W przypadku analizowanej przez nas grupy mowa więc o prawie 22 tys. lokali.

– Deweloperzy mieszkaniowi mają za sobą niewątpliwie najlepszy rok w historii. Większość spółek notowanych na GPW odnotowała rekordową sprzedaż, a rosnące ceny mieszkań spowodowały, że w wielu przypadkach średnia wartość zakontraktowanego lokalu była często na historycznych maksimach – mówi Maciej Wewiórski, analityk DM BOŚ. – Przyczyn hossy na rynku było wiele, ale najważniejsze z nich to rekordowo niskie stopy, ucieczka ciułaczy od depozytów bankowych, rosnąca inflacja czy też utrzymujący się ogromny deficyt mieszkań – wylicza. Zdaniem analityka w tym roku firmom ciężko będzie sprzedać tyle lokali, co w 2021 r. Wzrost skali może być uzyskany dzięki przejęciom. – Dostrzegam bardzo niską podaż gotowych do produkcji atrakcyjnych gruntów. Te, które są oferowane, posiadają często liczne wady prawne, w związku z czym ich zakup łączy się z dodatkowym ryzykiem. Co więcej, pandemia spowolniła pracę urzędów odpowiedzialnych za wydawanie pozwoleń. Wszystko to sprawiło, że oferta deweloperów jest mocno wyprzedana i nie zanosi się na rychłą poprawę – mówi Wewiórski. – Popyt, choć na razie bardzo mocny, pewnie się skurczy w ślad za cyklem podwyżek stóp, które spowodują znaczny wzrost rat kredytów i ograniczenie zdolności kredytowej potencjalnych kupujących. Uważam, że już „dowiezienie" przez deweloperów w 2022 r. podobnej sprzedaży, co w zeszłym roku, będzie sukcesem – dodaje.

Zdaniem Mateusza Muchy, menedżera w DM Navigator, rekordowy dla wielu firm 2021 r. ciężko będzie powtórzyć przede wszystkim ze względu na problemy z uzupełnieniem oferty. – Spodziewamy się, że deweloperzy będą podnosić ceny mieszkań, żeby zbyt szybko nie wyprzedać zapasów, ale też ze względu na niepewność co do kosztów – mówi Mucha. – Rosnące stopy procentowe spowodują „zejście" części kupujących z rynku, ale naszym zdaniem popyt detaliczno-kredytowy będzie wciąż dobry. Kluczowa będzie wypadkowa realnych wynagrodzeń oraz poziomu stóp procentowych. Szansą dla rynku jest coraz większy popyt funduszy PRS. W 2022 r. spodziewamy się zatem spadku sprzedaży w ujęciu ilościowym, w warunkach rosnących, aczkolwiek już nie tak dynamicznie, cen – dodaje.

Analityk sam IV kwartał ub.r. pod względem sprzedaży uznaje za dobry, jeśli wziąć pod uwagę, jak niską ofertą dysponowały spółki. – Jeśli chodzi o spadek rok do roku, w IV kwartale 2020 r. sprzedaż napędzała kombinacja stosunkowo wysokiej oferty, niskich stóp oraz – do pewnego stopnia – odłożonego popytu z początku pandemii. W IV kwartale 2021 r. mieliśmy do czynienia z sytuacją odwrotną: stopy rosły, oferta spadała, a społeczeństwo w zasadzie nauczyło się żyć z efektami covidu – mówi Mucha.

Wojciech Matysiak, szef zespołu analiz nieruchomości w PKO BP, podkreśla, że spadek sprzedaży mieszkań w IV kwartale jest wyraźny, zwłaszcza że zgodnie z wzorcem sezonowym ten okres charakteryzuje się wzrostem sprzedaży. – Jest to spowodowane głównie silnym spadkiem popytu inwestycyjnego wraz z początkiem cyklu zacieśniania polityki pieniężnej. Wzrost stóp generuje bowiem dla inwestorów ryzyko spadku cen mieszkań oraz zmniejsza relatywną atrakcyjność najmu. Przygasa też popyt konsumpcyjny osłabiony coraz niższą dostępnością cenową mieszkań – mówi Matysiak. – W najbliższych kwartałach sprzedaż mieszkań prawdopodobnie jeszcze się obniży w ślad za zdecydowanym zaostrzeniem polityki monetarnej. Zahamowanie inflacji przy jednoczesnej kontynuacji cyklu podwyżek stóp wpłynie negatywnie na sprzedaż lokali. Jednocześnie na rynku pierwotnym pojawi się większa oferta mieszkań, na co wskazuje wzrost liczby mieszkań w budowie. W efekcie niższego popytu i większej podaży pojawi się większa liczba mieszkań gotowych na rynku pierwotnym, a zakupy dziury w ziemi będą mniej popularne. Deweloperzy mogą być zmuszeni do udzielania większych rabatów klientom. Trudno będzie im także przenieść wysokie koszty budowy na ceny mieszkań, co negatywnie odbije się na marżach – dodaje.

Zdaniem Bartosza Turka na rynek można patrzeć z dwóch perspektyw. – Optymista bez wątpienia położyłby nacisk na to, że deweloperzy giełdowi w całym 2021 r. zanotowali bardzo dobrą sprzedaż. Gdybyśmy uwzględnili też mniejsze podmioty, o gorszym dostępie do finansowania, to sprzedaż w siedmiu największych miastach powinna sięgnąć 64–67 tys. lokali, o około 25 proc. więcej rok do roku. Mało tego, w 2021 r. deweloperzy sprzedawali przeciętne „M" po cenach o 10–15 proc. wyższych niż rok wcześniej. W sumie więc wartość sprzedaży deweloperów działających w największych miastach może być nawet o 35–40 proc. wyższa rok do roku – byłby to bez wątpienia najlepszy wynik w historii branży – mówi Turek. – Pesymista akcent położy na to, że w IV kwartale ub.r. sprzedaż spadła w ujęciu rok do roku i kwartał do kwartału. Już w III kwartale 2021 r. widoczne były bardzo wyraźne symptomy słabnącej sprzedaży. Kluczowe dla zrozumienia, czemu tak się dzieje, jest jednak głębsze zajrzenie w dane. Z jednej strony sprzedaż spada, bo brakuje lokali w ofertach deweloperów, a już dramatycznie wykupione są mieszkania tańsze. To realny problem szczególnie w obliczu zmian wynikających z podwyżek stóp procentowych (spadek zdolności kredytowej) czy regulacji Polskiego Ładu (zmiany w opodatkowaniu, start programu kredytów bez wkładu własnego). Częściowo można było te zmiany przewidzieć, a więc racjonalnie zarządzane firmy deweloperskie powinny przez ostatnie miesiące stawiać szczególny nacisk na rozwój oferty z segmentu popularnego – dodaje.

Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, zwraca uwagę na „czterotysięczniki" i dwucyfrowe wzrosty rok do roku, co oznacza, że zasada „duży może więcej" ma się coraz lepiej i zapowiada dalszą konsolidację. – Widzimy też, że po doskonałych trzech pierwszych kwartałach ostatni był dużo słabszy. To najprawdopodobniej zapowiedź spadkowej tendencji sprzedaży w 2022 r., głównie za sprawą rosnących stóp, postępującej ogólnie drożyzny i w końcu znacznego pogorszenia nastrojów konsumenckich. Sęk w tym, że oczekiwany spadek popytu i podaży na rynku nowych mieszkań, skorelowany z jak się wydaje nieuchronnym dalszym wzrostem ich cen, to klasyczna mieszanka wybuchowa z trudnymi do przewidzenia skutkami – wyrokuje Jędrzyński.

Brakuje standardu

Na koniec uwaga metodologiczna. Naszego zestawienia nie należy traktować w kategorii rankingu, tylko poglądowo. Deweloperzy wciąż nie stosują jednolitego formatu informowania o sprzedaży mieszkań. Część spółek uwzględnia w wyniku płatne rezerwacje, choć nie wszystkie potem są przekształcane w umowy deweloperskie, a także lokale sprzedane od razu umowami deweloperskimi. Jednak część firm prezentuje sprzedaż wyłącznie jako podpisane umowy deweloperskie, wychodząc z założenia, że nie wszystkie płatne rezerwacje muszą zakończyć się zamknięciem transakcji (bo np. klient nie uzyska kredytu, poza tym taką umowę łatwiej zerwać, co na szerokim rynku było mocno zauważalne w II i III kwartale 2020 r. w związku z pandemią).

Spory wpływ na statystyki mają i najwyraźniej będą mieć transakcje z inwestorami z rynku PRS – to często zamówienia, których realizacja jest rozłożona na lata.