Nieruchomości

Barbara Bugaj, Cenatorium: Popyt na grunty pod zabudowę duży, podaży brak

#PROSTOzPARKIETU. Wyrok TSUE i ewentualny wpływ na rynek nieruchomości

Barbara Bugaj, starszy analityk ds. rynku nieruchomości w Cenatorium, była gościem programu Andrzeja Steca.

Foto: parkiet.com

Nieruchomości są w modzie. Jednak mało mówi się o gruntach pod zabudowę. Tymczasem ich ceny systematycznie rosną, co pokazuje wskaźnik urban.one.

Jest to sektor trudny do zbadania. Indeks urban.one pokazuje jednak zmianę cen gruntów. Wskazuje dynamikę i kierunek zmian, czy ceny rosną, czy spadają. Indeks publikowany jest w punktach. Okresem bazowym był 2010 r. (100 pkt). Najnowszy odczyt mamy z lipca 2019 r., a indeks wskazuje 134 pkt.

Czyli od 2010 r. ceny gruntów pod zabudowę wzrosły 34 proc.?

To jest uśrednienie dla całej Polski. Ten model bazuje na transakcjach zawieranych na rynku gruntów. Jest to model automatycznej wyceny, czyli bazujemy na drzewach decyzyjnych. Nie skupiałabym się mocno na dokładnych procentach. Ten indeks bardziej wskazuje kierunek.

Jak ceny zmieniają się w największych aglomeracjach w Polsce?

Uśredniając, dynamika zmian w miastach wynosi 10 proc. od stycznia. Za wcześnie jeszcze na podsumowanie roku. Badanie poziomu średnich cen na rynku gruntów jest trudne. Działki są bardzo niejednorodne, mają różne wielkości, uzbrojenia, cechy formalnoprawne. Próby badawcze są dość niskie. Nawet w Warszawie jest zawieranych tylko ok. 100 transakcji w roku.

Indeks obejmuje wszystkie tego typu transakcje?

Tak, z całej Polski, ale mówię o średnich w miastach, gdzie próby są niskie. We Wrocławiu czy Poznaniu to 60–70 transakcji. Możemy podać ceny w widełkach.

Więc jak to wygląda w liczbach?

W Warszawie widełki ceny za metr kwadratowy gruntu zaczynają się od 450 zł do ponad 7 tys. zł. W Śródmieściu to ok. 5 tys. zł, ale pojawiają się też transakcje powyżej 7 tys. zł. W dobrze skomunikowanych dzielnicach, jak Wola czy Mokotów, cena za mkw. wynosi ok. 3 tys. zł. Na peryferiach, np. na Białołęce, zdarzają się transakcje przy cenie 450 zł za mkw. Średnia tam wynosi ok. 800 zł.

Które dzielnice w Warszawie stają się modne?

Najwięcej transakcji widzimy na Białołęce, Mokotowie i Wilanowie. Szybko rosły ceny na Woli. Pojawiło się metro, biurowce i nowe inwestycje deweloperskie.

A w mniejszych miastach?

Skala cen jest niższa. W Gdańsku średnia cena to 1500 zł. Na obrzeżach 360 zł, a w superlokalizacjach ponad 11 tys. zł. W Poznaniu czy we Wrocławiu średnio mkw. kosztuje 800–1200 zł. W Łodzi ceny to 750 zł.

Całkowite ceny za grunty w średnich miastach, jak Wrocław, Poznań czy Gdańsk, przekraczają 25 mln zł. W ubiegłym roku rekordowa transakcja w Gdańsku obejmowała ponad 1 hektar gruntu. Tam cena wynosiła ponad 25 mln zł. W innych miastach te rekordowe ceny są podobne. W Warszawie była transakcja na 72 mln zł za 2 ha.

Zapytam wprost: czy i gdzie warto lokować oszczędności?

Grunty pod zabudowę wielorodzinną ciężko znaleźć, więc ceny szybko rosną.

Dlaczego nie ma podaży? Problemy administracyjne?

Grunty się nie produkują. Mamy też problemy z miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego. W Warszawie to tylko 37 proc. Jeśli inwestor chce kupić działkę, to cały proces się wydłuża.

A nie jesteśmy już czasem blisko przegrzania rynku?

Trudno powiedzieć, czy jesteśmy w bańce, czy nie. Ten cykl był odmienny od poprzedniego, który opierał się na kredytach walotowych i szybkim wzroście cen mieszkań. Teraz wzrost cen jest systematyczny.

Wyraźniejszy wzrost trwa dopiero od 2015 r., a dynamikę kilkunastoprocentową mamy od 2017 r. Nie jest to szaleńczy bieg jak poprzednio. Ten rok ponownie zakończy się dwucyfrowym wzrostem. Popyt dobrze się trzyma, chociaż spółki deweloperskie informowały o agresywnej polityce cenowej.

Wyrok TSUE w sprawie kredytów walutowych może wpłynąć na rynek?

Sprawy z miesiąca na miesiąc się nie załatwią. W dłuższym okresie teoretycznie może to wpłynąć na rynek. Wszystko opiera się na tym, czy banki zaostrzą politykę kredytową. Jeżeli pojawi się spowolnienie gospodarcze czy gorsze dane z rynku pracy, wszystko złoży się w całość i może wpłynąć na rynek. Ale nie od razu.

Ignorowaną kwestią są nastroje konsumenckie na rynku nieruchomości i lokali mieszkalnych. Cały czas próbujemy opierać się na twardych liczbach, a to ludzie tworzą rynek. Powinniśmy bardziej zwrócić uwagę na nastroje i je obserwować.

Jest wskaźnik koniunktury konsumenckiej prowadzony przez GUS. On mocno koreluje ze zmianami cen lokali mieszkalnych.

Jeśli drożeją grunty pod zabudowę, to oznacza, że za chwilę wzrosną podobnie ceny mieszkań?

Grunty pod zabudowę to ok. 20 proc. kosztów całej inwestycji w dużych miastach. W średnich miastach to ok. 15 proc.

Oczywiście wzrost cen gruntów jest częścią składową wpływającą na wzrost cen mieszkań, ale nie dominującą. Mamy też do czynienia ze wzrostem kosztów budowy i pracowniczych. Był problem z pozyskaniem zasobów ludzkich, co wpłynęło na wzrost cen. Dobry popyt też windował ceny w górę.

Teraz wspomniany wskaźnik wynosi ponad 10 pkt, jest na rekordowym poziomie. Popyt wciąż dobrze się trzyma.

A jaka jest polityka deweloperów odnośnie do gruntów pod zabudowę? Kupują na potęgę na zapas czy czekają?

Najwięksi deweloperzy chcieliby kupić grunty, mają na to finansowanie, ale nie jest to łatwe. Ten proces się wydłużył, szczególnie w Warszawie. Podaż jest ograniczona, więc liczba transakcji z roku na rok spada.

Deweloperzy mają zapas gruntów na ok. 3,5 roku, a chcieliby mieć więcej.

notował Grzegorz Balawender

Powiązane artykuły


REKLAMA: automatycznie wyświetlimy artykuł za 15 sekund.