Budownictwo

Po lockdownie Polacy rzucili się na nieruchomości

Kto miał odpowiednią ofertę mógł nawet wyśrubować rekord sprzedaży – o ile nie roczny, to przynajmniej kwartalny. W tym roku kapitał wciąż może płynąć na rynek mieszkaniowy.
nieruchomości, Polska, sprzedaż mieszkań, Foto: 123rf

16 deweloperów z rynku kapitałowego, którzy do tej pory podali wyniki, w 2020 r. sprzedało 22,3 tys. mieszkań (termin umowny, to także m.in. lokale usługowe). Mimo pandemii spadek rok do roku sięga tylko 5,8 proc. – ostatnia korekta miała miejsce w 2018 r. i wtedy analizowana przez nas grupa raportowała spadek rzędu 11 proc. W 2019 r. spółki zanotowały prawie 6–proc. wzrost.

Dane za poszczególne kwartały potwierdzają, że wiosenny lockdown spowodował tąpnięcie sprzedaży do nieco ponad 4 tys. lokali, ale potem rynek zdecydowanie odbił, by w najlepszym IV kwartale sprzedaż sięgnęła już blisko 6,7 tys.

Rekordy i tąpnięcia

Tyle dane skumulowane, a wyniki spółek różnią się diametralnie. Tylko pięć firm zanotowało wzrost sprzedaży.

Na pewno wyróżnia się Dom Development, który w II kwartale nie tylko nie zanotował żadnego tąpnięcia, ale w IV kwartale wyśrubował nowy rekord, sprzedając 1,13 tys. lokali. W skali roku jako jedyny z dużych firm zanotował wzrost – pamiętajmy, że Dom Development nie jest graczem ogólnopolskim, opiera sprzedaż wciąż w głównej mierze na rynku warszawskim i Trójmiasta.

Agresywny dwucyfrowy wzrosty i nowe roczne rekordy osiągnęły firmy ogólnokrajowe: Echo Investment i Ronson. Echo zapowiedziało niedawno, że celem jest wejście na pudło deweloperów mieszkaniowych w Polsce.

Foto: GG Parkiet

Pandemia spowolniła za to bolid, jakim w ostatnich latach była Victoria Dom, notująca dwucyfrowe zwyżki, wykorzystując wyłącznie warszawski rynek. Rozczarowaniem sezonu na pewno jest J.W. Construction, gdzie sprzedaż w czasie pandemii zdecydowanie „siadła". Z podaniem wyników za IV kwartał nie kwapi się tym razem Marvipol, który po trzech kwartałach raportował spadek o 47 proc., a w poprzednich latach był w takim samym trendzie jak Victoria.

Spółki w komentarzach zazwyczaj dobrze oceniają koniunkturę, ale narzekają na niewydolność urzędów przy wydawaniu pozwoleń na budowę, co nie pozwala uzupełniać oferty i odpowiadać na popyt.

Przeglądając ranking, warto pamiętać o jego umowności: wciąż nie ma rynkowych dobrych praktyk i spółki mają wolną rękę, jeśli chodzi o to, co uznają za sprzedaż.

Bezpieczna przystań

Pod koniec tygodnia firma JLL przedstawi podsumowanie sprzedaży w sześciu największych aglomeracjach. Po trzech kwartałach raportowany był spadek o 18 proc., do 39,1 tys. W samym III kwartale nastąpiło odbicie po lockdownie, ale 13,3 tys. to wynik zdecydowanie słabszy od tego, który widzieliśmy w kwartałach przed pandemią.

– Wyniki spółek giełdowych za 2020 r. są zdecydowanie lepsze niż całości rynku – ujawnia Kazimierz Kirejczyk, wiceprezes JLL. Wskazuje, że inny był też trend w sześciu aglomeracjach: tu zdecydowanie najlepszy pod względem sprzedaży był I kwartał, podczas gdy u giełdowych spółek – ostatni. Spowodowana lockdownem korekta w II kwartale była u firm z giełdy łagodniejsza niż na szerokim rynku.

– W tak nieprzewidywalnych warunkach, jakie mieliśmy w 2020 r., można uznać, że spadek sprzedaży mniejszy niż 5 proc. to już sukces. Spadek rzędu 5–20 proc. oznaczał przeciętnie dobrą reakcję na problemy ze sprzedażą. Mocniejsze spadki mają związek także z wielkością wprowadzonej na rynek oferty: aby uzyskać niezły wynik trzeba mieć po prostu co sprzedawać – mówi Kirejczyk. – Pamiętajmy, że w latach deweloperskiego boomu 2017–2019 nastąpił splot wyjątkowo korzystnych dla rynku mieszkaniowego czynników, które z jednej strony bardzo wspierały popyt, a z drugiej umożliwiały elastyczne reagowanie podaży. W 2020 r. nawet bez pandemii można się było spodziewać lekkiego osłabienia koniunktury, mniej więcej takiego, jakie pokazują obecne statystyki – podsumowuje.

Bartosz Turek, główny analityk HRE Investment, wskazuje że po lockdownie popyt na mieszkania bardzo szybko się odbudował. – III kwartał nie był idealny, ale już IV kwartał jest imponujący, mimo narodowej kwarantanny. Polacy nauczeni pierwszym lockdownem nie rezygnują z zakupów mieszkań, wielu z nich widzi w mieszkaniówce bezpieczną przystań dla kapitału – ochronę przed inflacją, zyski 20–30 razy wyższe niż na przeciętnej rocznej lokacie i akceptowalny w niepewnych czasach poziom ryzyka – komentuje Turek. – W tym roku spodziewam się sprzedaży lepszej niż w 2020 r., a jeśli przewagę będą mieć czynniki pozytywne, to nawet lepszej niż w 2019 r. Będą temu sprzyjać niskie stopy (które mogą przecież jeszcze pójść w dół), a zatem najtańsze kredyty w historii i niemal nieoprocentowane depozyty. Polacy wciąż powinni więc szukać w miarę bezpiecznych sposobów na lokowanie kapitału, na czym korzysta rynek mieszkaniowy. Potencjalnych czynników ryzyka jest oczywiście sporo – na przykład nieskuteczność programu szczepień, ostre hamowanie w gospodarce, załamanie na rynku pracy czy taki wzrost inflacji, któremu musiałaby przeciwdziałać RPP, ale są to raczej mało prawdopodobne scenariusze – dodaje.

Zdaniem Marcina Krasonia, eksperta Obido.pl, na rynku pierwotnym prawdopodobnie zaobserwujemy większe rozwarstwienie trendów cenowych: jedne mieszkania będą szybciej drożeć, a inne szybciej tanieć, co będzie pochodną zmian popytu. Wygrywać mogą np. większe mieszkania w dobrych lokalizacjach. – Deweloperzy mogą dość szybko reagować na zmieniające się potrzeby kupujących i robią to, a wyniki sprzedaży wskazują, że zapaść popytu nam nie grozi. Problem mogą mieć ci, którzy postawili na najtańsze działki położone na peryferiach miast bez żadnych atutów poza ceną. Tutaj obniżka stawek może być jedyną szansą na sprzedaż – uważa Krasoń.

Ceny wreszcie spadną?

– Patrząc na wyniki za cały 2020 r. i sam IV kwartał, można odnieść wrażenie, że sytuacja rynkowa już całkiem się wyklarowała i teraz może być tylko lepiej – mówi Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu Rynekpierwotny.pl. – Tymczasem deweloperów czeka trudny rok z wieloma wyzwaniami, perspektywą wzrostu konkurencyjności i kosztów działalności (podatki, płaca minimalna, nowe warunki techniczne, ewentualnie Deweloperski Fundusz Gwarancyjny), które trudno będzie przerzucić na nabywców. Utrzymanie dotychczasowego potencjału popytu też stoi pod dużym znakiem zapytania. Wysokie prawdopodobieństwo najbardziej dotkliwego od lat pogorszenia sytuacji ekonomicznej Polaków w najbliższych miesiącach raczej nie pozostanie bez wpływu na stan koniunktury w mieszkaniówce – dodaje. Zdaniem eksperta, można zatem spodziewać się niewielkiego spadku cen mieszkań.

Powiązane artykuły


REKLAMA: automatycznie wyświetlimy artykuł za 15 sekund.