Analizy

Obligacje budowniczych mieszkań na celowniku funduszy

W środowisku rekordowo niskich stóp procentowych inwestorzy instytucjonalni chętnie kupują relatywnie bezpieczne papiery korporacyjne. W ciągu roku rynek się zmienił i dziś warunki znów dyktują emitenci, a nie nabywcy.

W I półroczu najwięcej pieniędzy z emisji obligacji zebrało Echo Investment.

Foto: materiały prasowe

1,02 mld zł pozyskali w II kwartale br. z emisji obligacji deweloperzy notowani z Catalyst – wynika z cokwartalnego raportu analityków Domu Maklerskiego Navigator, którego wnioski publikujemy jako pierwsi. Oznacza to bardzo wysoką aktywność firm, bo w I kwartale uplasowane zostały emisje o wartości nominalnej 313 mln zł. W minionym półroczu „korporaty" wypuścili praktycznie wszyscy najwięksi gracze na Catalyst, nie brakowało emisji opiewających na znacząco ponad 100 mln zł. DM Navigator pod lupą ma deweloperów z przewagą mieszkaniówki.

Polowanie na odsetki...

– Wysoka aktywność deweloperów na rynku obligacji nie byłaby możliwa, gdyby nie dobra sytuacja funduszy inwestycyjnych notujących od roku napływy pieniędzy – komentuje Mateusz Mucha, menedżer w DM Navigator. – Wobec rekordowo niskich stóp procentowych Polacy wycofują oszczędności z banków i inwestują je m.in. w produkty oferowane przez TFI. Z kolei same fundusze zmuszone są przeorientować politykę inwestycyjną. Wobec bardzo niskiej rentowności papierów skarbowych część kapitału lokowana jest w aktywach nieco ryzykowniejszych, ale umożliwiających uzyskanie satysfakcjonującego zwrotu dla uczestników. Obligacje deweloperów, którzy wciąż mają dobre perspektywy działalności i uzyskują dobre marże, pasują do portfeli inwestorów instytucjonalnych – podkreśla.

Zwraca uwagę, że czerwiec był trzecim miesiącem z rzędu, kiedy przyrost aktywów pod zarządzaniem funduszy inwestujących w obligacje korporacyjne wyniósł kilkaset milionów złotych. Wartość aktywów wzrosła o 311 mln zł, czyli o 0,5 proc. miesiąc do miesiąca – dynamika była relatywnie niska z uwagi na niskie rentowności i dobre wyniki funduszy akcyjnych.

Z jednej strony deweloperzy pozyskali w I półroczu znaczny kapitał, a z drugiej wykupili obligacje za 862 mln zł (z czego 509 mln zł w II kwartale). W tej kwocie 257 mln zł to nabycie papierów przed terminem zapadalności. – Przedterminowe wykupy były w większości związane z optymalizacją struktury zapadalności kolejnych serii, w celu wydłużenia okresu średniej zapadalności zobowiązań. To pozytywnie wpływa na elastyczność emitentów w planowaniu kolejnych posunięć inwestycyjnych – wskazuje Mucha.

Foto: GG Parkiet

Zdaniem eksperta struktura zapadalności świadczy o tym, że branża jest w komfortowej sytuacji w perspektywie co najmniej sześciu kwartałów. W II połowie br. zapadają papiery o wartości nominalnej 556 mln zł, a w przyszłym roku o wartości 975 mln zł (w kolejnych dwóch latach odpowiednio 1,37 mld i 1,42 mld zł). Według eksperta spółki nie powinny mieć problemów z obsługą tego długu.

Czy w II półroczu można się spodziewać równie wysokiej aktywności deweloperów?

– Większa część potrzeb finansowych firm została na ten rok zaspokojona. Pytanie, co z działalnością inwestycyjną. Większość deweloperów deklaruje, że chce zwiększać skalę działalności, a to oznacza konieczność kupowania ziemi, która staje się coraz mniej dostępna i coraz droższa – podkreśla Mucha. Deweloperzy pozyskane z obligacji pieniądze najczęściej wydają na grunty, co wynika m.in. z polityki banków. Te chętnie udzielają kredytów budowlanych, ale nie są już tak skore do pożyczania pieniędzy na zakup parceli.

...które się kurczą

Rok temu nad rynkiem obligacji korporacyjnych wisiały szare chmury – pandemia przełożyła się na ogromne odpływy gotówki z funduszy. Duzi deweloperzy wstrzymali się z emisjami, a mniejsi gracze plasowali prywatne oferty wśród inwestorów indywidualnych. W ciągu roku sytuacja zmieniła się diametralnie.

Foto: GG Parkiet

– Dobra kondycja deweloperów mieszkaniowych i pozytywne postrzeganie tych spółek przez fundusze przejawia się dalszym spadkiem marż przy nowych emisjach – wskazuje Mucha. Tacy potentaci jak Dom Development czy Atal plasowali emisje z marżami zaledwie 1,3–2,15 pkt proc. ponad WIBOR 6M w skali roku. Najwięcej plasowanie papierów kosztowało Victoria Dom, ta spółka musiała zaoferować marżę 5,5 pkt proc. ponad WIBOR 6M.

Fundusze wciąż nie oczekują przy tym, by emisje były zabezpieczone, niemniej nową tendencją, jaką DM Navigator obserwuje na rynku „korporatów", jest mechanizm amortyzacji. – Coraz więcej deweloperów decyduje się na rozłożenie ,,balonowej spłaty" na dwie czy trzy transze. Częściowa spłata kapitału przed finalną datą zapadalności spodobała się inwestorom, którzy znacznie większy niż do tej pory nacisk kładą na płynność nabywanych papierów – wskazuje Mucha.

Deweloperzy koncentrują się na emisjach dla inwestorów instytucjonalnych, ponieważ są one łatwiejsze i tańsze do przeprowadzenia niż oferty publiczne obligacji dla Kowalskich. Jak wspomnieliśmy, rok temu zapaść skłoniła część graczy do mniejszych ofert dla inwestorów detalicznych. Niemniej niektóre spółki przymierzają się do większych transakcji.

Victoria Dom już w zeszłym roku złożyła prospekt dotyczący oferty publicznej obligacji o wartości do 200 mln zł, ale dokument do dziś nie został zatwierdzony. Komisji Nadzoru Finansowego ponoć nie uśmiecha się, że dużą ofertę miałaby przeprowadzić spółka, która nie jest notowana na GPW. Victoria, od lat obecna na Catalyst, poprzestaje zatem na emisjach dla funduszy.

Ofertę publiczną o wartości 70 mln zł zapowiedział też notowany na GPW Marvipol. W czerwcu spółka złożyła prospekt w KNF. – Odczytujemy to posunięcie jako chęć dywersyfikacji źródeł finansowania. Sytuacja finansowa tego dewelopera jest dobra, przewidywane przepływy ze sprzedaży mieszkań wysokie, a istotne wydatki związane z wykupem dotychczas wyemitowanego długu oddalone w czasie – komentuje Mucha.

Wyższy kupon, większe ryzyko

Na Catalyst karty rozdają deweloperzy o dużej skali, z długą historią współpracy z funduszami. O dopływ „świeżej krwi" nie jest łatwo. Na początku tego roku zadebiutował White Stone Development, wprowadzając do obrotu papiery o wartości 25 mln zł, i od tego czasu zorganizował jeszcze dwie emisje, pozyskując łącznie 29 mln zł.

Kilka dni temu Cordia Polska uplasowała pierwsze papiery nad Wisłą, pozyskując prawie 69 mln zł, choć oferta opiewała na 100 mln zł. Obecność na Catalyst spółka uznaje za strategiczną, celem jest regularne emitowanie obligacji na finansowanie działalności w Polsce. Wiosną plan sprzedaży obligacji za 50–70 mln zł i wejścia na Catalyst zapowiedziała spółka SGI.

Mniejsi deweloperzy decydują się na plasowanie obligacji poza Catalyst, na rynku private debt, co jednak jest związane z koniecznością oferowania wyższych odsetek. Np. Domesta – spółka córka giełdowego Inpro – zebrała 18,5 mln zł, płacąc stały kupon 5,75 proc. w skali roku. Z kolei Comfort Residence za 3,6 mln zł musi płacić 13 proc. w skali roku.

Rozgrzany rynek

W I i II kwartale br. giełdowi dewelperzy uzyskali bardzo wysoką sprzedaż lokali, wiele firm nastawia się w całym 2021 r. na ustanowienie nowych rekordów. – Jeszcze kilka miesięcy temu takie cele można było uznać za ambitne, ale po I półroczu analizowane przez nas firmy są na najlepszej drodze do realizacji planów – mówi Mucha. – Pojawia się oczywiście pytanie o to, jak długo sprzedaż lokali będzie utrzymywać się na tak wysokich poziomach. Największe wyzwania dla rynku leżą po stronie podaży: to mała dostępność gruntów i długie procedury administracyjne. Nie pomagają też wysokie ceny surowców. Popyt jest silny i tylko takie czynniki jak podniesienie stóp czy wprowadzenie podatku katastralnego od drugiej i kolejnych nieruchomości mogłyby go ostudzić. Popyt dodatkowo zapewniają inwestorzy z rynku PRS (najem instytucjonalny mieszkań) – podsumowuje Mucha.

Powiązane artykuły


REKLAMA: automatycznie wyświetlimy artykuł za 15 sekund.