Popyt napędzany jest niskimi stopami, co z jednej strony przekierowuje oszczędności z banków na rynek nieruchomości postrzegany jako bezpieczny, a z drugiej oznacza najtańsze w historii kredyty hipoteczne – banki poluzowują politykę udzielania pożyczek. Turek wskazuje, że nieruchomości – o ile to inwestycja na dłużej – mają historycznie udowodnioną zdolność do ochrony kapitału przed inflacją. Nie jest też tak, że rynek najmu całkowicie umarł – na wynajmie w dużym mieście wciąż można wyciągnąć około 4 proc. w skali roku na czysto.
– Wszystko wskazuje na to, że chętnych na mieszkania jest tak dużo, że deweloperzy podnoszą ceny, nie mogę się jednak zgodzić na nazywanie tej sytuacji bańką. Ceny mieszkań wciąż rosną z podobną dynamiką co wynagrodzenia. To jest sytuacja rzadka na tle europejskim, gdzie ceny w ostatnich latach rosły nawet dwa–cztery razy szybciej niż pensje. Warto mieć rękę na pulsie. Bardzo ważne jest to, aby mieszkania nie drożały znacznie szybciej niż np. wynagrodzenia. Bańka nie tworzy się w miesiąc czy rok. Mieszkania musiałyby drożeć co najmniej kilka lat znacznie szybciej, niż rosłyby nasze wynagrodzenia. Wtedy faktycznie moglibyśmy nabawić się tej choroby, która dziś trawi już wiele rynków na świecie – mówi Turek. – Nie chcę przez to powiedzieć, że spadki cen nie są możliwe. Są, ale dziś wymagałoby to bardzo poważnych perturbacji – np. szybkich i sporych podwyżek stóp procentowych, co jednak jest w perspektywie dwóch–trzech lat scenariuszem o prawdopodobieństwie na poziomie co najwyżej kilku procent – podsumowuje.
Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu Rynekpierwotny.pl wskazuje, że wynik giełdowych deweloperów za I kwartał br. dorównuje najlepszym okresom z rekordowego pod względem ilościowym 2017 r. Boom na mieszkania to efekt poszukiwania bezpiecznych przystani dla oszczędności, zwłaszcza że konsumenci słyszą o pomysłach płacenia za depozyty. Wzrost cen powoduje też, że nabywcy mieszkań na własne potrzeby przyspieszają decyzje w obawie przed dalszymi podwyżkami. Relatywnie nowym źródłem popytu są fundusze z rynku PRS.
– I kwartał br. pod względem sprzedaży przez deweloperów giełdowych okazał się tak dobry, że aż niepokojący. Pytanie, co będzie, jeśli w kolejnych kwartałach popyt zacznie napierać jeszcze bardziej, choćby za sprawą planowanego państwowego wsparcia zakupów mieszkaniowych w ramach Nowego Ładu. Grozi to zachwianiem równowagi popytowo–podażowej ze wszelkimi tego konsekwencjami już w średniej perspektywie. Cała nadzieja w deweloperach i ich umiejętności dostosowywania się do warunków rynkowych – mówi Jędrzyński. Tymczasem rosną ceny gruntów, o które zresztą coraz trudniej, coraz więcej kosztują też materiały budowlane. – Jeśli do tego dodamy napierający popyt, którego potencjał pokazał ostatni kwartał, to krucha stabilizacja cen nowych mieszkań, która trwa już prawie rok, raczej nie wytrzyma próby czasu i czeka nas kolejna fala zwyżek – podkreśla Jędrzyński.
Mateusz Mucha, menedżer w DM Navigator, ocenia, że deweloperzy rozsądnie zarządzają podażą w rozumieniu rozpoczynania inwestycji i uzupełniania oferty, należy się więc spodziewać dobrej sprzedaży również w II kwartale.
