REKLAMA
REKLAMA

Analizy

Deweloperzy mają dobrą sprzedaż, ale wyzwań przybywa

Popyt jest silny, większość spółek z rynku kapitałowego w zeszłym roku podpisała z klientami więcej umów mimo wzrostu cen. Czy kończą się możliwości przerzucania wzrostu kosztów na klientów?

Za wzrost kosztów wykonawstwa płacą nabywcy mieszkań.

Foto: materiały prasowe

19 firm deweloperskich, które wzięliśmy pod lupę, w 2019 r. sprzedało łącznie 26,8 tys. mieszkań, o 4,8 proc. więcej niż rok wcześniej. To jednocześnie o 12,8 proc. mniej niż w rekordowym 2017 r., warto jednak pamiętać o stałym wzroście cen mieszkań w ciągu tych dwóch lat.

Dynamika sprzedaży jest tradycyjnie bardzo mocno zróżnicowana. 12 spółek odnotowało lepszą sprzedaż rok do roku, dziewięciu graczom udało się zwiększyć wynik względem 2017 r.

Trzeba mieć na uwadze, że nasze zestawienie jest umowne: część spółek podaje wyniki z uwzględnieniem płatnych rezerwacji – podobną metodologię stosuje badająca szeroki rynek firma doradcza JLL – część deweloperów wlicza jednak wyłącznie „mocniejsze" umowy deweloperskie i przedwstępne.

Grunt to dywersyfikacja

Eksperci JLL wstępnie szacują, że na sześciu głównych rynkach spółki deweloperskie w 2019 r. sprzedały 64–65 tys. mieszkań, mniej więcej tyle samo co rok wcześniej – choć najpierw spodziewana była kontynuacja trendu spadkowego.

Jeśli chodzi o spółki z rynku kapitałowego, w 2019 r. pozycję lidera odzyskał planujący powrót na Catalyst Murapol. Firma uzyskała najlepszą w historii sprzedaż, znajdując nabywców na 3,67 tys. lokali, o 3,2 proc. więcej rok do roku i o 1,9 proc. więcej wobec najlepszego dotychczas 2017 r. Spółka działa na najszerszą w branży skalę, budując w kilkunastu miastach. Podtrzymuje strategię zakładającą sprzedaż 3–3,5 tys. mieszkań rocznie.

Na drugą lokatę spadł Dom Development, który lekko poprawił wynik względem 2018 r. Widać wyraźnie, że gdyby nie ekspansja na nowe rynki w 2017 r., spółce trudno byłoby utrzymać wyniki. W 2019 r. sprzedaż w stolicy skurczyła się o 9 proc., do 2,35 tys. mieszkań, za wzrost ogółem odpowiedzialne były Trójmiasto i Wrocław.

Trzecie miejsce należy do działającego na siedmiu rynkach Atalu. Sprzedaż odbiła o ponad 32 proc., do rekordowego poziomu 3,2 tys. mieszkań.

Uwagę zwraca notowana na Catalyst Victoria Dom, która rok w rok pokazuje mocny dwucyfrowy wzrost mimo budowania wyłącznie w Warszawie. W tym roku deweloper chce kontynuować trend, choć przyznaje, że czas już na wyjście na nowe rynki w Polsce.

Na drugim biegunie zestawienia znajdują się Lokum Deweloper i Polnord. W przypadku tej pierwszej załamanie sprzedaży to efekt opóźniających się procedur administracyjnych. Polnord z kolei borykał się z problemami z płynnością, ale na ratunek przyszła mu węgierska Cordia, obejmując zapewniający kontrolę pakiet nowych akcji.

Więcej i drożej

– Zgodnie z przewidywaniami popyt na mieszkania w 2019 r. okazał się mocny. Był on na tyle duży, że przy dynamicznie rosnących cenach doszło nawet do niewielkiego wzrostu sprzedaży – komentuje Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments. – Do rangi największych barier dalszego rozwoju rynku urosły przeciągające się procedury administracyjne i brak ziemi do zabudowania. Za rosnącym popytem stoją oczywiście dobre dane z gospodarki i rynku pracy, połączone z rekordowo niskimi stopami procentowymi (tanie kredyty i najniżej oprocentowane lokaty w historii). Nie bez znaczenia jest też potężna imigracja zarobkowa, która dotarła nad Wisłę – dodaje. Zdaniem eksperta pod koniec roku na popyt na mieszkania mógł mieć też wpływ wzrost inflacji. – Widząc go, posiadacze kapitału mieli o jeden powód więcej, aby porzucić nisko oprocentowane lokaty i szuka alternatyw. Fakt, że inflacja mogła jeszcze nie powiedzieć ostatniego słowa, to dobry prognostyk dla deweloperów na co najmniej I połowę 2020 r. – podsumowuje Turek.

– Po spadkowym 2018 r. wiele osób spodziewało się, że sprzedaż deweloperów nadal będzie coraz słabsza, tymczasem spółki odnotowały kilkuprocentowy wzrost – mówi Marcin Krasoń, ekspert platformy Obido.pl. – Warto zauważyć, że dobra sprzedaż w 2019 r. została odnotowana w okresie rosnących cen, co oznacza, że wartościowo rynek urósł całkiem sporo. Nie mniej ciekawe jest to, że popyt napędzany jest zarówno przez klientów gotówkowych, jak i kredytowych. Mimo rosnących cen Polacy wciąż traktują nieruchomości jako dobrą lokatę kapitału (bankowe depozyty nie są w stanie pokonać dziś inflacji) – dodaje. Zaznacza jednak, że deweloperzy powinni mieć się na baczności. – Choćby dlatego, że nie wiadomo, jak na rynku odbije się wzrost pensji minimalnej. Więcej pieniędzy w portfelach Polaków może wbrew pozorom zamienić się w mniej pieniędzy. Wyższe pensje mogą bowiem spowodować problemy u części pracodawców, którzy będą musieli szukać oszczędności i redukować etaty. Innym skutkiem może być wzrost inflacji.

Zagadką pozostaje „próg bólu" kupujących. Średnia ponad 10 tys. zł za mkw. w Warszawie to z jednej strony bardzo dużo, ale z drugiej... chętnych na zakupy wciąż nie brakuje – mówi Krasoń.

Marże pod presją

Foto: GG Parkiet

Zdaniem Pawła Sztejtera, dyrektora działu mieszkaniowego JLL, przed deweloperami coraz więcej wyzwań. – W ubiegłych latach zyskowność branży wyraźnie rosła. Inwestycje realizowane były na relatywnie niedrogich gruntach, a umowy z generalnymi wykonawcami podpisywane były jeszcze w okresie przed dynamicznym wzrostem kosztów spowodowanym podwyżkami wynagrodzeń i cen materiałów. Jednocześnie szybko rosły ceny sprzedaży mieszkań, co pozwalało deweloperom osiągać wysokie marże – mówi ekspert. – Obecnie sytuacja się odwraca. Ceny mieszkań nadal rosną, ale już nie tak dynamicznie, jak przed dwoma laty. Tymczasem koszty ziemi i wykonawstwa w aktualnie realizowanych inwestycjach są o blisko 40 proc. wyższe niż w 2016 r. W konsekwencji wśród największych deweloperów obserwujemy tendencję do poszukiwania rozwiązań pozwalających budować taniej. Pierwsze takie działania widać w fazie projektowania – w obecnie wprowadzanych na rynek projektach znajdziemy mniejsze powierzchnie wspólne, mniej efektowne elewacje i tańsze materiały. Część dużych deweloperów przestała już realizować inwestycje w modelu generalnego wykonawstwa. Wielu rozważa wdrożenie samodzielnego zarządzania podwykonawcami. Model taki nie tylko obniża koszty, ale też pozwala na osiągnięcie istotnych korzyści z coraz dalej posuniętej standaryzacji, dzięki której deweloperzy mogą istotnie obniżyć koszty zakupu materiałów budowlanych – podkreśla.

Zdaniem Sztejtera marże firm deweloperskich będą się nadal wyraźnie różnicować. – Najwyższe zyski osiągać będą firmy, które potrafiły zbudować duże portfele relatywnie niedrogich gruntów, a jednocześnie potrafią elastycznie obniżać koszty wykonawstwa. Czasu na wdrożenie takich rozwiązań jest coraz mniej, bo w najbliższych latach branża będzie musiała zmierzyć się także z konsekwencjami bardziej restrykcyjnych wymogów dotyczących zapotrzebowania budynków na energię, a także ze spodziewanym wzrostem kosztów finansowania inwestycji – podsumowuje.

WIG-nieruchomości: Optymizm inwestorów

Foto: PARKIET

Kontynuacja mieszkaniowego boomu udzieliła się giełdowym inwestorom. 2019 r. wypadł generalnie kiepsko dla rynku, tymczasem indeks WIG-nieruchomości i papiery deweloperów mieszkaniowych cieszyły się wzięciem. W skali roku największy zwrot przyniósł zakup walorów Archicomu, Domu Development, Atalu i Echa Investment. Trendowi wzrostowemu notowań, do wieloletnich maksimów czy wręcz historycznych rekordów, towarzyszyły wypłaty sowitych dywidend. Wzrost kursów świadczy o tym, że inwestorzy wierzą, iż najwięksi gracze, dysponującymi dużymi bankami ziemi, będą dalej notować dobrą sprzedaż i wysokie marże. Giełdowi deweloperzy księgują dziś sprzedaż lokali z rekordowych dla branży lat, co daje akcjonariuszom nadzieję na proporcjonalnie rosnący udział w zyskach.

Powiązane artykuły

REKLAMA
REKLAMA

REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA