Amerykanie muszą się przyzwyczaić do drogich kredytów hipotecznych

Od 1990 r. 30-letni kredyt hipoteczny o stałym oprocentowaniu wynosił średnio 6 proc. z wyjątkiem okresu, gdy Fed zaczął kupować MBS w styczniu 2009 r., co po raz pierwszy spowodowało spadek oprocentowania kredytów hipotecznych poniżej 5 proc.

https://pbs.twimg.com/media/GeEBAi8akAAu3TL?format=png&name=900x900

– Ważne jest, aby inwestorzy na rynku nieruchomości, rynek mieszkaniowy i konsumenci zrozumieli, że jest mało prawdopodobne, że ponownie zobaczymy niskie oprocentowanie kredytów hipotecznych, jakie mieliśmy podczas pandemii Covid-19, kiedy wyjątkowe połączenie polityki pieniężnej i fiskalnej spowodowało, że stopy procentowe niemal wszystkich – najniższe wartości w czasie – napisała Priscilla Almodovar, dyrektor generalna Fannie Mae, największego z przedsiębiorstw sponsorowanych przez rząd, które od czasu kryzysu na rynku kredytów hipotecznych sprawuje opiekę nad rządem federalnym. Kupują kredyty hipoteczne od pożyczkodawców, gwarantują je, pakują w MBS i sprzedają MBS inwestorom na całym świecie.

– Obecne oprocentowanie kredytów hipotecznych i prognoza Fannie Mae na rok 2025 są zgodne ze stawkami z ostatnich kilku dekad. Od 1990 r. 30-letni kredyt hipoteczny o stałym oprocentowaniu wynosił średnio 6 proc. – stwierdziła.

Średnie oprocentowanie 30-letnich kredytów hipotecznych nigdy nie spadło poniżej 5 proc., jak wynika z danych Freddiego Maca z 1971 r., aż do momentu, gdy Fed zaczął kupować MBS w styczniu 2009 r., co po raz pierwszy spowodowało spadek oprocentowania kredytów hipotecznych poniżej 5 proc.

Jak Fed obniżał oprocentowanie kredytów

Jak przypomina Wolf Richter, oprocentowanie kredytów hipotecznych przez cały czas według danych przekraczało 6 proc., aż do października 2002 r., kiedy Fed zaczął obniżać stopy procentowe, aby stworzyć bańkę mieszkaniową nr 1, aby zrekompensować załamanie na giełdzie. Trzy lata później, w październiku 2005 r., po tym jak Fed zaczął nadmuchać bańkę mieszkaniową nr 1, oprocentowanie kredytów hipotecznych ponownie przekroczyło 6 proc. i utrzymało się na tym poziomie do stycznia 2008 r., kiedy to Fed rozpoczął QE, kupując skarbowe papiery wartościowe, aby poradzić sobie z kryzysem gospodarczym. System finansowy był na skraju załamania z powodu załamania się kredytów hipotecznych. Oprocentowanie kredytów hipotecznych zaczęło spadać, a w styczniu 2009 r., po załamaniu się bańki mieszkaniowej nr 1 i przekształceniu się w kryzys kredytów hipotecznych i szerszy kryzys finansowy, Fed zaczął kupować MBS, co jeszcze bardziej obniżyło oprocentowanie kredytów hipotecznych.

Pod koniec 2018 r., w odpowiedzi na nieśmiały cykl podwyżek stóp procentowych i odstęp czasowy, oprocentowanie kredytów hipotecznych na krótko wzrosło do 5 proc.. Jednak w obliczu spadków na giełdach i codziennego popychania Powella przez Trumpa w związku z mizernymi stopami procentowymi i odstępem czasowym, Fed zdecydował się na obniżki stóp procentowych w 2019 r., a okres QT zakończył się w połowie 2019 r.

– Następnie, podczas pandemii, w ramach niezwykle lekkomyślnego QE, Fed kupił ogromne ilości MBS, co spowodowało spadek oprocentowania kredytów hipotecznych poniżej 3 proc. przez większą część okresu od lipca 2020 r. do września 2021 r., co spowodowało największą w historii inflację cen domów danych, a te zawyżone ceny domów są obecnie największym problemem na rynku mieszkaniowym, ponieważ dławi się on zbyt wysokimi cenami, a sprzedaż istniejących domów spadła do najniższego poziomu od 1995 r., ponieważ ceny są zbyt wysokie – komentuje Richter.

Jednak od września 2022 r. Fed przestał kupować MBS i w ramach trwającego QT pozbył się pierwszych 500 miliardów dolarów, a w swoich komunikatach wielokrotnie zapewniał, że planuje się ich wszystkich pozbyć. A oprocentowanie kredytów hipotecznych poszybowało w górę.

Każdy musi się przyzwyczaić do tych stawek kredytów hipotecznych

Według Freddiego Maca, w ostatnim tygodniu sprawozdawczym średnia stopa oprocentowania stałych kredytów hipotecznych na 30 lat spadła do 6,69 proc. Od września 2022 r. kształtują się na poziomie powyżej 6 proc. W związku z tym niedawne podwyżki oprocentowania [hipotecznego] można lepiej postrzegać jako po prostu powrót do historycznych norm po stosunkowo krótkim okresie nienormalnie niskich poziomów, wywołanych pandemią zdarzającą się raz na kilka pokoleń – napisała dyrektor generalna Fannie Mae. A potem powiedziała: każdy musi się przyzwyczaić do tych stawek kredytów hipotecznych.

Na oprocentowanie kredytów hipotecznych wpływa przede wszystkim rentowność 10-letnich obligacji skarbowych, ale są one wyższe niż rentowność 10-letnich obligacji skarbowych, ponieważ inwestorzy w kredyty hipoteczne, nawet w kredyty hipoteczne gwarantowane przez rząd i MBS, są narażeni na dodatkowe ryzyko i koszty w porównaniu z obligacjami skarbowymi, w tym ryzyko przedpłaty . Kiedy oprocentowanie kredytów hipotecznych spada, a kredytobiorcy albo refinansują kredyt hipoteczny, albo sprzedają dom, kredyt hipoteczny o wyższej stopie procentowej zostaje spłacony, a inwestorzy otrzymują przedwcześnie pozostałą wartość nominalną kredytu hipotecznego i kończy się soczysty strumień dochodów z wyższych stóp procentowych, a wszelkie zamienniki będą miały niższą rentowność.