Kredyty hipoteczne nie zaszkodzą amerykańskim bankom

Banki mają w swoich księgach stosunkowo niewiele kredytów hipotecznych; większość z nich sprzedają podmiotom rządowym, które przekształcają je w wspierane przez rząd MBS i sprzedają inwestorom.

https://pbs.twimg.com/media/GNmGP3Ya4AA_Htw?format=png&name=900x900

Według raportu nowojorskiego Fed, saldo kredytów hipotecznych wzrosło o 190 miliardów dolarów, czyli o 1,6 proc. w pierwszym kwartale w porównaniu z czwartym kwartałem, oraz o 3,3 proc. rok do roku, do rekordowego poziomu 12,4 biliona dolarów. Kredyty hipoteczne stanowią 80 proc. całkowitego zadłużenia gospodarstw domowych.

Ale HELOC (home equity lines of credit – linie kredytowe pod zastaw domu) powstają z popiołów. Salda wzrosły w kwartale o 4,4 proc., a rok do roku o 10,9 proc.

Jeśli chodzi o salda kredytów hipotecznych, stosunkowo niewielki wzrost wynoszący 3,3 proc. rok do roku jest wynikiem kilku czynników, które działają w różnych kierunkach: Wciąż niebotycznie wysokie ceny domów, które wymagają większych kredytów hipotecznych; zakupy istniejących domów, które spadły; wolumen udzielanych kredytów hipotecznych, który spadł; podczas gdy zakupy nowych domów utrzymują się na stałym poziomie, ponieważ ceny spadły o 18 proc., a kupujący finansują tańsze nowe domy. Duża część właścicieli domów z 3-proc. hipoteką nie sprzedaje i nie kupuje, więc nie spłacają swoich 3-proc. kredytów hipotecznych i nie zaciągają nowych, większych kredytów hipotecznych, aby kupić droższe domy.

Salda HELOC wzrosły o 16 miliardów dolarów, czyli o 4,4 proc. w pierwszym kwartale w porównaniu z czwartym kwartałem, i o 10,9 proc. rok do roku, do 376 miliardów dolarów. Pomimo niedawnego wzrostu salda HELOC pozostają historycznie niskie po 13 latach nieustannych spadków.

Drogie refinansowanie

Oprocentowanie kredytów hipotecznych wynoszące 7 proc. sprawiło, że refinansowanie kredytu hipotecznego – plus wypłata przy tak wysokim oprocentowaniu – jest zbyt drogie, w związku z czym wolumen refi spadł. HELOC może być oprocentowany w wysokości 9 proc. lub dowolnej innej, ale dotyczy to tylko kwoty zaciągniętej na linii kredytowej, a nie kredytu hipotecznego, który nadal wynosi 3 proc.

Hipoteki z drugim zastawem zapewniają to samo, co HELOC, ale mają stałe płatności w ustalonym terminie. Są one również kosztownym sposobem dla właścicieli domów na zamianę własnych pieniędzy zakopanych w ich domach w użyteczną gotówkę.

HELOC nadal stanowią niewielką część długu mieszkaniowego, stanowiąc zaledwie 3,0 proc. całkowitego salda kredytów hipotecznych w pierwszym kwartale i ledwo wzrosły z historycznego minimum wynoszącego 2,8 proc. w trzecim kwartale 2022 r. W latach 2005–2012 liczba HELOC wynosiła 7-8 proc. sald kredytów hipotecznych.

Dobra kondycja kredytów

Stosunek salda kredytów hipotecznych do dochodu do dyspozycji przez ostatnie cztery kwartały utrzymywał się na mniej więcej stałym poziomie około 60 proc. Należy zwrócić uwagę, jak wskaźnik ten spadł w 2022 r. i w I kwartale 2023 r. wraz ze wzrostem wynagrodzeń. W ostatnim czasie dynamika wynagrodzeń uległa spowolnieniu, a relacja ustabilizowała się w pobliżu historycznie niskich poziomów.

Salda kredytów hipotecznych zaległe o 30 dni lub więcej wzrosły do ​​3,2 proc. sald ogółem – wciąż mniej niż kiedykolwiek przed pandemią. Salda HELOC zaległe o 30 dni lub więcej wzrosły do ​​2,1 proc.

Salda kredytów hipotecznych przeterminowanych co najmniej 90 dni wzrosły do ​​0,6 proc. w porównaniu do 1,0 proc. i więcej przed pandemią. Salda HELOC z zaległościami przekraczającymi 90 dni spadły do ​​0,5 proc., najniższego poziomu od 2006 r.

Podczas pandemii, gdy obowiązywały zakazy udzielania kredytów hipotecznych i zakazy przejęć zadłużonych nieruchomości, liczba konsumentów, których kredyty hipoteczne zostały przejęte, spadła niemal do zera. Od tego czasu wzrosły, ale pozostają znacznie poniżej najniższych poziomów przed pandemią.

W pierwszym kwartale przejęcia dotyczyło 44 200 konsumentów, w porównaniu z 65 000–90 000 w latach 2017–2019. Innymi słowy, sytuacja ta nawet jeszcze się nie normalizuje.

Łatwo sprzedać dom

Przejęcia nie będą stanowić problemu, dopóki ceny domów spadają, a ludzie tracą pracę. Właściciele domów, którzy kupili je ponad dwa lata temu i nie dokonali refinansowania, mają w swoich domach dużo kapitału, ponieważ ceny rosły w latach do połowy 2022 r. I to jest zdecydowana większość właścicieli. Jednak nowi nabywcy mogą dość szybko wpaść w poważne kłopoty.

Jeśli właściciel domu z dużym kapitałem nie może spłacić kredytu hipotecznego, ponieważ stracił pracę lub miał nagły przypadek medyczny, może sprzedać dom, spłacić kredyt hipoteczny z wpływów i mieć trochę gotówki.

Jeśli bezrobocie wzrośnie i w ciągu roku milion właścicieli domów nie będzie już w stanie spłacać swoich zobowiązań, będą mogli sprzedać swój dom, spłacić kredyt hipoteczny i żyć dalej.

Problem pojawia się, gdy ceny domów spadają do najniższych poziomów od wielu lat i nagle większa część właścicieli domów znajduje się pod kreską. Ale nie jest to niczym wielkim, o ile nie muszą ich sprzedawać. Ale jeśli będą musieli to zrobić, sytuacja się komplikuje. Jeśli wiele osób straci pracę i nie będzie już w stanie spłacać kredytu hipotecznego i będzie musiało sprzedać, zrobi się trochę bałaganu, bo to jeszcze bardziej obniży ceny. W rezultacie domów będzie na rynku więcej i tańszych, co rozwiąże kryzys.

Bałagan uderzyłby głównie w podatników, którzy obecnie są obciążeni większością kredytów hipotecznych, a nie w banki. Wyjątkiem są HELOC; rząd nie wziął ich jeszcze pod swoje skrzydła. Salda HELOC są jednak nadal niewielkie.

Niezagrożony system

Banki mają w swoich księgach stosunkowo niewiele kredytów hipotecznych; większość z nich sprzedają podmiotom rządowym, które przekształcają je w wspierane przez rząd MBS i sprzedają inwestorom. Brak płacenia przez banki większości kredytów hipotecznych to jedna z fundamentalnych zmian od czasu kryzysu na rynku kredytów hipotecznych. Zatem tym razem Fed może pozwolić rynkowi mieszkaniowemu działać, nie martwiąc się, że system finansowy zawali się pod ciężarem zapadających się kredytów hipotecznych. System finansowy może zostać powalony przez inne problemy, ale nie przez kredyty hipoteczne na cele mieszkaniowe.