Apartamenty mają duże wzięcie

W I połowie 2023 r. mieszkań z najwyższej półki sprzedano więcej niż w całym ubiegłym roku.

W ostatnich kwartałach cały rynek mieszkaniowy stał się – cytując kultową komedię – jakby luksusowy. Wobec zamrożenia rynku kredytów – bo mówimy o okresie jeszcze sprzed rządowego programu „Bezpieczny kredyt 2 proc.”, który wystartował od lipca br. – za popyt odpowiadali posiadacze gotówki, a deweloperzy uruchamiali projekty odpowiednie dla tej grupy nabywców: o wyższym standardzie, lepszej lokalizacji – droższe. Trudno się zatem dziwić, że – jak wynika z badań firmy JLL – na koniec czerwca br. średnie ceny mieszkań w ofercie osiągnęły rekordowe poziomy we wszystkich sześciu największych aglomeracjach. Analiza danych z kilku lat pozwala stwierdzić, że mieszkania z najwyższej półki są odporniejsze na perturbacje. W I połowie tego roku nabywcy wręcz rzucili się na apartamenty, nabywając ich więcej niż w całym 2022 r.

Premium w cenie

– W naszych analizach lokale mieszkalne w budynkach wielorodzinnych dzielone są na dwa główne segmenty: mieszkania i apartamenty. Do jednostek z najwyższej półki cenowej zaliczają się m.in. mieszkania o najlepszej lokalizacji, wysokiej jakości wykończenia części wspólnych, oryginalnej architekturze oraz ponadprzeciętnych metrażach, chociaż nie wykluczamy unikalnych inwestycji o małych lokalach – mówi Aleksandra Gawrońska, szefowa działu badań rynku mieszkaniowego w JLL.

Według przytoczonych przez ekspertkę danych sprzedaż lokali z segmentu apartamentów w sześciu największych aglomeracjach do końca 2015 r. utrzymywała się na poziomie około 300 kwartalnie. Ich udział w całkowitej liczbie sprzedanych mieszkań wynosił średnio około 4 proc. – W kolejnych latach widoczny był wyraźny trend wzrostowy we wszystkich segmentach rynku. Deweloperzy wprowadzali do oferty coraz więcej projektów apartamentowych, a sprzedaż w latach 2016–2019 wzrosła do 400–600 lokali kwartalnie – mówi Gawrońska. – II kwartał 2020, czyli zamknięcie biur sprzedaży przez pandemię, spowodował wyraźne wyhamowanie sprzedaży mieszkań ogółem – o 64 proc. kwartał do kwartału, podczas gdy sprzedaż lokali z najwyższej półki wyniosła kwartalnie 350 i była nadal bliżej średnich kwartalnych wyników z dobrego okresu 2016–2019 – podkreśla.

Kolejne miesiące to szybkie odbicie sprzedaży na szerokim rynku. Tak mocne, że choć w całym 2021 r. w sześciu aglomeracjach deweloperzy sprzedali ponad 3,1 tys. apartamentów, ustanawiając rekord, to udział w sprzedaży ogółem nadal sięgał 5 proc.

– Zmianę przyniósł ubiegły rok. W segmencie „zwykłych” mieszkań dużą barierą dla utrzymania sprzedaży na wysokim poziomie było załamanie rynku kredytów hipotecznych. Niekorzystne otoczenie rynkowe, wzrost stóp procentowych i ograniczenie zdolności kredytowej Polaków spowodowały, że deweloperzy sprzedali w 2022 r. o ponad 50 proc. mniej mieszkań niż rok wcześniej. Jeśli jednak spojrzymy na segment apartamentów, to spadek był zdecydowanie dużo mniejszy, nabywcy kupili ponad 2,6 tys. jednostek, co było wynikiem tylko 16 proc. niższym rok do roku, a udział apartamentów w sprzedaży ogółem w minionym roku wzrósł do 8 proc. – mówi Gawrońska. – Przywołane dane wskazują, że drogie kredyty oraz spowolnienie gospodarcze nie wpływają znacząco na zakupy apartamentów. W tym segmencie dominują nabywcy gotówkowi częściowo poprawiający swoje warunki mieszkaniowe oraz ci, którzy są przekonani, że takie lokale doskonale chronią kapitał przed spadkiem wartości – dodaje.

Zdaniem ekspertki prawdziwym zaskoczeniem są jednak wyniki z I połowy bieżącego roku. – Widać wyraźne odbicie sprzedaży we wszystkich segmentach rynku mieszkaniowego, ale w przypadku apartamentów liczba sprzedanych jednostek wyniosła ponad 2,7 tys., czyli o 3 proc. więcej niż w całym ubiegłym roku. Wyraźny wzrost sprzedaży obserwowano w szczególności w Krakowie, Warszawie, Trójmieście i we Wrocławiu – podsumowuje.

Z drugiej ręki

Eksperci Otodom Analitycs wzięli pod lupę 5 proc. najdroższych mieszkań w ofercie deweloperów w siedmiu aglomeracjach na koniec czerwca br. To pula ponad 2 tys. lokali, z czego 40 proc. w Warszawie i 27 proc. w Trójmieście. Najdroższe mieszkanie kosztowało prawie 9,3 mln zł i znajdowało się w Krakowie.

Na rynku wtórnym, biorąc pod uwagę 5 proc. najdroższych ofert w serwisie Otodom, na koniec I półrocza było prawie 4,5 tys. lokali. Średnia cena ofertowa w tej puli wynosiła prawie 2,3 mln zł. Jeśli chodzi o podział geograficzny, w przypadku najdroższych lokali z drugiej ręki również dominowała Warszawa (ponad 40 proc.) ze średnią ceną niemal 2,5 mln zł.

Największe oczekiwania co do ceny mieli właściciele apartamentu na stołecznym Powiślu, wystawiając nieruchomość za ponad 21 mln zł i 44 tys. zł za mkw. Penthouse z tarasem z widokiem na Wawel wystawiono za ponad 13 mln zł i 34 tys. zł za mkw. W przeliczeniu na mkw. nokautem okazała się oferta z Trójmiasta. Za luksusowo wykończone trzy pokoje z widokiem na marinę właściciel oczekuje prawie… 76 tys. zł za mkw., w sumie 10 mln zł.

– Mediana wieku ogłoszenia nieruchomości powyżej 95 percentyla cen w czerwcu br. (zatem mieszkań w cenie ofertowej ponad 1,27 mln zł) w II kwartale 2023 r. wyniosła 93 dni, o 6 dni mniej niż kwartał wcześniej. W przypadku mieszkań powyżej 940 tys. zł mediana wieku ogłoszeń wynosi 101 dni w II kwartale, o 3 dni mniej kwartał do kwartału – mówi Ewa Tęczak, ekspertka Otodom Analytics. – Może to sugerować, że popyt na mieszkania z najwyższej półki cenowej, a zatem mieszczące się w puli 5 proc. najdroższych ogłoszeń, jest większy niż na te wciąż bardzo drogie, sięgające 1 mln zł, ale na największych rynkach nienależące już do segmentu luksusowych.

Jeśli założyć, że w Warszawie średnia cena liczona dla całej dostępnej oferty w czerwcu wynosiła ponad 15 tys. zł za mkw., to już mieszkanie o metrażu 65 mkw. przekracza cenę 1 mln zł. Można zatem przyjąć, że te mieszkania w większym stopniu są uzależnione od dostępności kredytów. Najszybciej mieszkania z górnej półki cenowej sprzedawały się dokładnie przed rokiem, kiedy mediana wieku ogłoszenia w puli powyżej 1,27 mln zł wynosiła 73 dni, a zatem o 20 dni mniej niż obecnie – podsumowuje.