Wytrawny inwestor wciąż dobrze zarobi na mieszkaniach na doby

Na mieszkanie w atrakcyjnej miejscowości trzeba mieć co najmniej 400 tys. zł. Apartament o wyższym standardzie wymaga budżetu rzędu 500–600 tys. zł. Inwestycja w kupiony za gotówkę lokal oferowany turystom na doby zwróci się najwcześniej po dziesięciu latach.

Na rynku mieszkań oferowanych na doby urlopowiczom, turystom i podróżnym wielkich upałów nie ma. – Obłożenie jest zdecydowanie mniejsze niż w ubiegłych latach. Lokale można nająć praktycznie z dnia na dzień – mówi Łukasz Browarczyk z trójmiejskiej agencji BIG Property. – Jednopokojowe mieszkania blisko plaży można wynająć już za ok. 600 zł za dobę.

Także Tomasz Burcon, ekspert Mieszkanicznika i prezes Apartments Possession, spółki zarządzającej nieruchomościami, ocenia, że ten sezon w porównaniu z ubiegłorocznym – który był rekordowy od Euro 2012 – jest słabszy, co zapowiadał już długi czerwcowy weekend. – W ubiegłym roku noclegi w czasie tego weekendu sprzedawaliśmy za trzykrotność „zwykłej” czerwcowej ceny – mówi. – W tym roku trudno było uzyskać nawet jej dwukrotność – zauważa.

Słabiej zaczął się też lipiec. Przyczyny według eksperta Mieszkanicznika są takie: przywrócenie tanich połączeń lotniczych i preferencyjne, a niekiedy rekordowo niskie, ceny wakacji zagranicą.

Ceny się zmieniają

Jak podaje Tomasz Burcon, noclegi dla dwóch osób w Gdańsku na pierwszy tydzień sierpnia dziś są oferowane od 250 zł za dobę, w centrum – od 300 zł. Stawki mogą się zmieniać im bliżej terminu. – Zarządcy za pomocą automatycznych systemów zmieniają ceny nawet trzy razy na dobę, w zależności od różnych parametrów – tłumaczy Burcon. W pierwszy weekend sierpnia stawki za noclegi w tych samych miejscach mogą już wynosić niespełna 300 i 400 zł.

Ekspert zaznacza jednocześnie, że tak naprawdę mówimy o usłudze zakwaterowania, a nie o wynajmie krótkoterminowym lub na doby – bo to nie jest wynajem w rozumieniu ustawy o ochronie praw lokatorów. – Za niezapłacenie za usługę zakwaterowania policja może usunąć gościa natychmiast, a niezapłacenie za wynajem oznacza nawet sprawę sądową czy eksmisję – wyjaśnia.

O ograniczaniu planów wyjazdów mówi Karolina Klimaszewska, analityczka portalu Otodom. – Tak można podsumować czerwiec w noclegach. W tym sezonie Polacy wyjeżdżają na krócej i zazwyczaj szukają opcji budżetowych – mówi. – Wydaje się jednak, że poszukujący – mimo że jest ich mniej – są znacznie bardziej zdeterminowani, by „upolować” konkretne lokum. O ile liczba użytkowników szukających wakacyjnych noclegów w czerwcu wzrosła mniej, niż mogliśmy się tego spodziewać na podstawie historycznych wyników, o tyle liczba pytań do właścicieli miejsc noclegowych była wyższa w porównaniu z majem o 65 proc. – wskazuje ekspertka Otodomu.

Dodaje, że Polacy wakacje najchętniej spędziliby w domkach nad morzem lub jeziorem, blisko natury (agroturystyka), mogąc samodzielnie przygotować posiłki. – Może to sugerować, że wycieczki planujemy w większej grupie, co w dobie wysokiej inflacji pozwala zoptymalizować koszty wyjazdu – wyjaśnia.

Z analiz Otodomu wynika, że stawki najmu krótkoterminowego w woj. pomorskim i zachodniopomorskim nie wzrosły. – Średnia cena noclegów w domach, podobnie jak przed rokiem, wynosi w tych województwach odpowiednio 343 zł i 280 zł. Drożej jest w woj. warmińsko-mazurskim, gdzie trzeba zapłacić ok. 400 zł za dobę i w Małopolsce – 435 zł – podaje Klimaszewska. – Za najem mieszkania w woj. pomorskim i zachodniopomorskim zapłacimy odpowiednio ok. 290–300 zł za dobę, a w Małopolsce ok. 230 zł.

W województwach turystycznych Otodom odnotowuje lekki spadek średnich stawek najmu mieszkań. – Można zakładać, że właściciele, obawiając się mniejszego zainteresowania, byli gotowi obniżyć stawki – wyjaśnia Karolina Klimaszewska. I podaje, że w czerwcu tego roku w serwisie OLX aktywnych ofert noclegów w Polsce było ponad 41 tys., o 11 proc. mniej niż przed rokiem (kategoria „noclegi” uwzględnia lokale w najmie krótkoterminowym). – Szczyt ubiegłorocznego sezonu przypadł na lipiec, kiedy to liczba ofert sięgała niemal 50 tys. – wskazuje Klimaszewska. – Można powiedzieć, że wróciliśmy do poziomu sprzed dwóch lat. W czerwcu 2021 r. oferowano prawie 41 tys. noclegów, a w lipcu 43 tys. Po ubiegłorocznym wzroście w tym sezonie trend się odwrócił.

Ważny standard lokalu

Optymistycznie sytuację na rynku mieszkań na doby ocenia Kamil Krzyżanowski, prezes Renters.pl. – Goście dopisali, nie zrezygnowali z urlopów ani nad morzem, ani w górach – mówi. – Liczba wynajmujących mieszkania na doby w turystycznych lokalizacjach jest zbliżona do ubiegłorocznej, ale znacznie powiększyła się baza apartamentów, co zwiększyło konkurencję – zaznacza prezes, uspokajając jednocześnie, że dobrze wyposażone i profesjonalnie obsługiwane apartamenty nie notują znacznego spadku zainteresowania.

Apartamenty w bazie noclegi.renters.pl są oferowane po stawkach zbliżonych do ubiegłorocznych. Ceny noclegów w szczycie sezonu – od połowy lipca do połowy sierpnia (oferta na dzień 18 lipca) – są takie: w Warszawie: od 230 zł do 1,7 tys. zł za dobę, w Gdańsku – od 300 zł do 1,3 tys. zł, w Krakowie – od 250 zł do 850 zł, w Poznaniu – od 210 zł do 680 zł, w Zakopanem i okolicach – od 240 zł do 1,4 tys. zł za dobę. W Darłowie – od 350 zł do 860 zł za dobę, w Świnoujściu od 400 zł do ponad 1,4 tys. zł, w Rewalu – od 350 zł do 1 tys. zł, w Mielnie – od 400 zł do 1,2 tys. zł, w Kołobrzegu – od 310 zł do 990 zł, a w Międzyzdrojach – od 400 zł do ponad 1620 zł. Stawki są bardzo zróżnicowane, bo różny jest standard apartamentów. Najdroższe są lokale premium.

Kamil Krzyżanowski uważa, że inwestycja w mieszkanie na wynajem krótkoterminowy jest opłacalna – zwłaszcza w dobrze wyposażone apartamenty w popularnych dużych miastach lub miejscowościach turystycznych. – Bardzo ważna jest tzw. dodatkowa atrakcja jak sauna lub – w przypadku domu – ogrodowa bania – mówi. – Noclegi w takich warunkach są bardzo poszukiwane, a ofert jest stosunkowo niewiele.

Na lokal w atrakcyjnej miejscowości trzeba mieć minimum 400 tys. zł. – Jeśli chcemy zainwestować w apartament o wyższym standardzie, to potrzebujemy 500–600 tys. zł – mówi Krzyżanowski. – Inwestycja za gotówkę w nieruchomość na wynajem krótkoterminowy zwraca się zwykle w czasie od 10 do 18 lat. Czas zwrotu zależy m.in. od lokalizacji apartamentu, liczby rezerwacji, wyposażenia czy jakości obsługi gości.

A Tomasz Burcon szacuje, że średnio doświadczony inwestor zarobi ok. 6–7 proc., a inwestor doświadczony – od 8 do ponad 10 proc. Inwestycja (przyjmując zwrot na poziomie 4–10 proc.) powinna się zwrócić w czasie od 10 do 25 lat.

Pytany o sens inwestowania w mieszkania oferowane na noclegi ekspert Mieszkanicznika odpowiada: to zależy. – Choćby od tego, co i kto uważa za opłacalne, jakie ma się cele inwestycyjne – wyjaśnia. – Generalizując, nadal opłaca się inwestować, a przy odpowiedniej wiedzy, gdzie i co kupować – opłaca się bardzo – uważa. Burcon zwraca uwagę na lokalizację i jej unikatowość. – Co z tego, że mamy bardzo dobrą lokalizację, jeśli są tam setki podobnych apartamentów? – tłumaczy, podając przykład Gdańska. – W centrum zbudowano ponad 600 apartamentów. Trudno wybrać jakiś na mapie, bo są jeden na drugim. Mimo że są nowe, blisko wody, to często wynajmują się taniej niż te w starych kamienicach – zauważa. Radzi, by inwestor zwracał uwagę na wzrost wartości nieruchomości w czasie i możliwości świadczenia usługi zakwaterowania i/lub wynajmu długoterminowego czy hybrydowego, który jest połączeniem wynajmu na długo i krótko. – Ktoś mądry powiedział też: znajdź mieszkanie w najgorszej dzielnicy, która jest najbliżej centrum, i tam kup. To wciąż działa – zapewnia.

Dwa scenariusze

Łukasz Browarczyk podkreśla, że przy zakupie mieszkania na wynajem krótkoterminowy trzeba rozważyć dwa scenariusze. Lokal może być oferowany na doby cały rok albo – tylko w letnim sezonie. – W pierwszym scenariuszu należy się skupić na centrach miast atrakcyjnych zarówno turystycznie, jak i biznesowo, jak np. Warszawa, Gdańsk, Wrocław, Kraków – mówi Browarczyk. – W przypadku wynajmu mieszkań na doby wyłącznie w sezonie letnim trzeba wziąć pod uwagę miasta turystyczne i akademickie. Rok akademicki idealnie współgra z wynajmem lokali letnim turystom – wyjaśnia.

Pośrednik BIG Property podaje, że w nadmorskich dzielnicach Gdańska na kawalerkę trzeba mieć co najmniej 400 tys. zł, a na mieszkanie dwupokojowe – minimum 500 tys. zł. – Na lokale w Śródmieściu i na Starym Mieście trzeba mieć dwukrotność tych kwot – podaje Łukasz Browarczyk. Zastrzega, że stopę zwrotu trudno oszacować. – Można założyć, że zwrot nie nastąpi wcześniej niż po 15 latach – ocenia.

A Karolina Klimaszewska zaznacza, że miejscowości turystyczne charakteryzują się sezonowością popytu. – Chociaż w szczycie sezonu zysk z najmu takiego mieszkania może być stosunkowo wysoki, to dużo niższe obłożenie poza sezonem może mieć decydujący wpływ na zwrot z inwestycji – tłumaczy analityczka Otodomu. – W dużych miastach turystycznych jak np. Gdańsk inwestorzy minimalizują to ryzyko, elastycznie przenosząc oferty z najmu krótkoterminowego do długoterminowego poza sezonem. Dla początkującego inwestora bezpieczniejszy może się okazać wybór mieszkania w dużym, turystycznym ośrodku.

Klimaszewska zastrzega, że najpewniejsze inwestycyjnie regiony trudno wskazać. – Nawet w jednym województwie – np. warmińsko-mazurskim – ceny w jednym mieście wzrosły w ciągu roku o ponad 50 proc., a w innym zaledwie o 7 proc. – wskazuje ekspertka Otodomu.