Galerie handlowe w otoczeniu pełnym wyzwań

2022 r. przyniósł poprawę kluczowych wskaźników – odwiedzalności i obrotów. Ten rok jednak będzie również trudny.

Mimo wyzwań 2022 r. był dla branży udany. Odwiedzalność w praktyce osiągnęła poziom 99,2 proc. odwiedzalności w ostatnim przedpandemicznym roku 2019, a obroty najemców były wyższe o 11,1 proc. – ocenił Krzysztof Poznański, dyrektor zarządzający Polskiej Rady Centrów Handlowych w raporcie podsumowującym ubiegły rok.

Dla porównania w 2021 r. galerie handlowe odnotowały 18,5-proc. spadek odwiedzalności wobec 2019 r., a ich najemcy 17,2-proc. spadek obrotów.

Pod presją kosztów

Wzrost obrotów w 2022 r. to z jednej strony skutek inflacji i podnoszenia cen towarów i usług, ale faktem jest powrót klientów zarówno do centrów, jak i wcześniejszych zwyczajów zakupowych mimo wszelkich zawirowań wynikających z rosyjskiej agresji na Ukrainę. We wszystkich uderzyły niepewność ekonomiczna i społeczna, skokowy wzrost cen energii, szalejąca inflacja. Z drugiej strony napływ uchodźców z Ukrainy niewątpliwie przełożył się na wzrost wskaźników, a także poprawę sytuacji na rynku pracy.

Zdaniem Poznańskiego poprawa kluczowych parametrów w 2022 r. wcale nie oznacza końca wyzwań. Przez najbliższe dwa lata będą nam towarzyszyć wciąż wysoka inflacja (NBP spodziewa się powrotu inflacji do 4 proc. rocznie w 2025 r.) i niepewność ekonomiczno-polityczna. Drogi pieniądz, topniejąca siła nabywcza konsumentów będą mieć wpływ na stagnację, o ile nie spadek obrotów w sklepach. Na początku tego roku statystyki pokazują już spadek realnej konsumpcji – mimo że na rynku jest 2 mln Ukraińców. Widać też wzrost obrotów sieci dyskontowych i udziału osób deklarujących, że kluczowym kryterium decyzji o zakupie jest najniższa cena.

Wyzwaniem jest środowisko wysokich kosztów. Najemcy starają się walczyć z inflacją, podnosząc ceny, ale borykają się z gwałtownym wzrostem cen energii i rosnącymi kosztami pracy. Dodatkowym wyzwaniem są wahania kursowe i wzrost kursu euro, w której to walucie najemcy rozliczają się z właścicielami. Pewnym tylko pocieszeniem jest to, że inflacja w eurozonie jest znacznie niższa niż w Polsce (czynsze są indeksowane o inflację).

Tym samym cała branża musi się przygotować na z jednej strony oszczędności, a z drugiej na dostosowanie oferty do mniejszych możliwości finansowych klientów. W sukurs może przyjść wielokanałowość sprzedaży. Handel stacjonarny i internetowy będą się przenikać, ten drugi jeszcze długo będzie mieć pozycję uzupełniającą (obecnie to plus minus 10 proc. udziału w całym handlu detalicznym). Ale i sami zarządzający galeriami muszą dalej pracować nad tym, by nieruchomości przyciągały konsumentów i były miejscem nie tylko robienia zakupów, ale również spędzania czasu.

Renesans inwestycji

Z powodu turbulencji na rynku handlowym w ostatnich latach wyraźnie spadło zainteresowanie inwestorów największymi nieruchomościami tego typu – wyjątkiem były parki czy tzw. centra convenience – obiekty umożliwiające konsumentom szybkie, podstawowe zakupy, bez kosztownych przestrzeni wspólnych. Podobne tendencje obserwowane były w ubiegłym roku, jednak końcówka przyniosła renesans zainteresowania wielkoformatowymi obiektami. Nowego właściciela, NEPI Rockastle, znalazły Forum Gdańsk (prawie 64 tys. mkw.) i Atrium Copernicus (48,1 tys. mkw.) – inwestor zapłacił za nie 0,38 mld euro. Kupiono też Galerię Andrychów (23,3 tys. mkw.) oraz Cuprum Retail Park (13 tys. mkw.). Warto również podkreślić, że na początku 2022 r. współinwestorów do swoich centrów pozyskała poturbowana skutkami pandemii (wzrost kosztów obsługi długu) grupa EPP.

W całym 2022 r. wartość inwestycji w nieruchomości handlowe w Polsce wyniosła 1,45 mld euro – najwięcej od 2018 r.

Na koniec grudnia ub.r. zasób nowoczesnej powierzchni handlowej w Polsce był szacowany na niemal 13 mln mkw., z czego 83 proc. to centra handlowe, a 54 proc. przypadało na osiem największych aglomeracji, co oznacza spadek o 15 pkt proc. w ciągu dwóch dekad. Obecnie 13 proc. zasobów znajduje się w miastach poniżej 100 tys. mieszkańców.

W budowie na koniec grudnia było 0,42 mln mkw. W tej chwili w budowie z terminem oddania w 2023 r. jest 275 tys. mkw., 70 proc. przypadało na miasta poniżej 100 tys. mieszkańców i 70 proc. to format parków handlowych.

Wskaźniki za 2023 r.

Najświeższe statystyki dla centrów dostępne są za luty br. Jak podaje PRCH, odwiedzalność mierzona liczbą klientów na 1 mkw. powierzchni najmu była o 15,6 proc. wyższa niż rok wcześniej. Obroty najemców były wyższe o 28 proc., przy czym w największych obiektach (powyżej 60 tys. mkw.) wzrost sięgnął 30,5 proc., a najmniejszych (5–20 tys. mkw.) 21,3 proc. Najlepsze wyniki notowały kategorie, które rok wcześniej podlegały jeszcze ograniczeniom epidemicznym (usługi, rozrywka, gastronomia). Współczynnik konwersji, czyli średnie wydatki klientów w przeliczeniu na jedną wizytę, w lutym 2023 r. wzrósł o 13 proc. rok do roku. W styczniu odwiedzalność była wyższa o 17,8 proc. rok do roku, a obroty o 32,1 proc.