Biura w regionach. Duże firmy mają problem z siedzibą

Mimo że w miastach regionalnych sporo biur można mieć od ręki, zaczyna brakować większych powierzchni do wynajęcia „w jednym kawałku”. Po regionach jest rozsianych zaledwie kilkadziesiąt modułów większych niż 2,5 tys. mkw.

Trzeci kwartał na regionalnych rynkach biur analizuje firma doradcza JLL.  W tym czasie oddano do użytku zaledwie trzy biurowce o łącznej powierzchni 15,6 tys. mkw. – Wprawdzie to więcej niż w całym pierwszym półroczu, ale nadal niewiele w porównaniu z okresem sprzed pandemii, kiedy to oddawano nawet 480-500 tys. mkw. rocznie – zaznaczają analitycy JLL. – Spowolnienie aktywności deweloperów pozostanie z nami w długiej perspektywie. Co prawda w latach 2026-2027 na rynkach regionalnych ma być ukończonych ok. 180 tys. mkw. biur – większość jest już na etapie budowy – ale nie należy się spodziewać powrotu do wielkości odnotowywanych w ubiegłych latach.

Pustostany: dużo gotowych powierzchni, ale małych

– Takiej sytuacji w miastach regionalnych nie było od kilkunastu lat. Ten rok będzie się charakteryzował rekordowo małą podażą biur oddanych do użytku. W całym 2025 r. na rynek trafi jedynie 33 tys. mkw. nowych biur – mówi Mateusz Polkowski, szef działu analiz i doradztwa w JLL. – Lekkie odbicie podaży powinno nastąpić w latach 2026 i 2027, ale i tak liczba dostarczonych na rynek metrów kwadratowych będzie cztero-, pięciokrotnie mniejsza niż w czasach prosperity. To nowa rzeczywistość na rynku w regionach, która zostanie z nami najprawdopodobniej na długo. Nadal jest jednak miejsce na unikatowe inwestycje, szczególnie te w najlepszych lokalizacjach i charakteryzujące się wyjątkową efektywnością energetyczną.

Zdaniem autorów raportu mała aktywność budowlana nie zaskakuje, biorąc pod uwagę  sytuację na rynku biur w regionach. Średni współczynnik pustostanów utrzymuje się na stabilnym poziomie 17,7 proc., a w niektórych miastach jest jeszcze wyższy – w Katowicach to 23,4 proc., we Wrocławiu 21,8 proc.

Kilkadziesiąt miesięcy na wynajem całego biurowca

– Deweloperzy borykają się z problemem długiej komercjalizacji nowych obiektów. W strukturze popytu dominują renegocjacje – np. w Krakowie w III kwartale było to aż ok. 70 proc. wszystkich transakcji – podaje JLL. – Budynki ukończone po 2023 r. potrzebują nawet kilkudziesięciu miesięcy na pełne wynajęcie. Ok. 44 proc. ich powierzchni jest dostępne od ręki.

Eksperci JLL podkreślają, że pomimo wysokiego współczynnika powierzchni niewynajętej zaczyna brakować większych powierzchni do wynajęcia „w jednym kawałku”. – Na ogół są dostępne w budynkach mających co najmniej 15 lat, których główni najemcy przenieśli się do nowszych obiektów. To problem dla innych dużych firm, które chciałyby pójść w ich ślady – podkreślają analitycy JLL. – Modułów o powierzchni większej niż 2,5 tys. mkw. rozsianych po polskich miastach regionalnych jest zaledwie kilkadziesiąt. – Jednym słowem, zaczyna brakować atrakcyjnych miejsc, szczególnie w centrach miast, do relokacji dla dużych graczy – zaznaczają analitycy.

Okazje dla samorządów i instytucji publicznych

W ciągu trzech kwartałów tego roku najemcy na regionalnych rynkach wynajęli niemal 522 tys. mkw., to o ok. 6 proc. więcej niż w analogicznym okresie 2024 r. – Rekordowy był II kwartał, kiedy to podpisano umowy najmu aż 217 tys. mkw. Ten wynik wzmocniło kilka dużych transakcji (10-20 tys. mkw.) – podaje JLL.

Od stycznia do września największy popyt (204 tys. mkw. wynajętych biur) odnotowano w Krakowie. Na kolejnych miejscach uplasowały się Wrocław (107,4 tys. mkw.) i Trójmiasto (71,7 tys. mkw.).

– Najbardziej aktywne były firmy z branży IT (ok. 105 tys. mkw.), usług profesjonalnych (86 tys. mkw.) i produkcyjne (ok. 81 tys. mkw.).

– Ciekawym trendem, który obserwujemy na rynkach regionalnych, jest coraz większa aktywność podmiotów administracji publicznej, i to nie tylko jako najemców, ale także kupujących. Pod koniec września Sejmik Województwa Łódzkiego przegłosował zakup biurowca Brama Miasta A w Nowym Centrum Łodzi od firmy Skanska za 160 mln zł – mówi Karol Patynowski, dyrektor ds. rynków regionalnych w JLL Polska.  – Jesteśmy przekonani, że w miastach o wysokim odsetku pustostanów, takich jak Katowice, Wrocław czy Łódź, samorządy lokalne czy inne organizacje publiczne będą coraz częściej korzystać z rynkowych okazji i wynajmować biura w nowoczesnych biurowcach lub nawet je nabywać.

Czynsze za biura w polskich miastach

W III kwartale 2025 r. stawki najmu biur w głównych miastach regionalnych wahały się od 11,5 euro do 20 euro za mkw. miesięcznie. Stawki w ujęciu kwartalnym utrzymały się na relatywnie stabilnym poziomie. Wyjątki to Wrocław i Poznań, gdzie czynsze za najlepsze nieruchomości wzrosły o 0,25 do 0,50 euro za mkw.

– Tendencją, która zyskuje na znaczeniu i od dawna występuje w Warszawie, jest polaryzacja czynszów w Krakowie – najbardziej dojrzałym rynku regionalnym. Stawki w centrum tego miasta są już znacząco wyższe, niż w innych jego rejonach – różnica może wynosić nawet ponad 5 euro za metr kwadratowy miesięcznie – wskazuje JLL.  – W nowszych obiektach umowy najmu są zazwyczaj zawierane na pięć–siedem lat. W przypadku niektórych podmiotów mogą to być nawet dziesięcioletnie umowy, ze względu na wysokie koszty finansowe i fit-outu. Starsze budynki oferują bardziej elastyczne warunki: nowe umowy na trzy–pięć lat, a renegocjacje na dwa do pięciu lat.

Także w stolicy deweloperzy nie palą się do rozpoczynania nowych inwestycji biurowych.  Z szacunków JLL wynika, że w ciągu trzech kwartałów tego roku wynajęto w Warszawie 490 tys. mkw. biur. W tym czasie deweloperzy oddali tylko 88,7 tys. mkw., z czego 3,5 tys. mkw. w III kwartale. Wiele starszych biurowców jest przeznaczonych do wyburzenia. Luka podażowa zacznie się zmniejszać dopiero w 2027 r.

Pod koniec września całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej na ośmiu głównych rynkach regionalnych przekroczyły 6,7 mln mkw. Niezmiennie największymi rynkami  (po Warszawie) są Kraków (ponad 1,8 mln mkw.), Wrocław (ponad 1,3 mln mkw.) i Trójmiasto (ponad 1 mln mkw.) – podaje Polska Izba Nieruchomości Komercyjnych (PINK).

Praca hybrydowa to element strategii biznesowej

Czy czekają nas masowe powroty do biur? Modele pracy analizuje firma doradcza Colliers.  Z analiz wynika, że rynek pracy w Polsce wszedł w nową fazę. Praca hybrydowa nie jest już rozwiązaniem przejściowym. To już stały element strategii biznesowej firm.

– Z opublikowanego przez Flex Index raportu wynika, że łącznie 69 proc. firm z listy US Fortune 500 ma wdrożoną jakąś formę ustrukturyzowanej hybrydy – podaje Colliers. – Jeśli chodzi o zakres pracy w biurze, to w ostatnich miesiącach nastąpiły dwie zmiany: o 8 pkt. proc. spadł odsetek firm, które zezwalają pracownikom na pracę w pełni zdalną, o 10 pkt. proc. wzrósł odsetek firm, które oczekują obecności w biurze trzy–cztery dni w tygodniu. Te zmiany sprawiły, że w ciągu roku oczekiwany zakres pracy z biura wzrósł o 0,33 dnia w tygodniu. Wzrost oczekiwań nie wpłynął jednak na zmianę zachowania pracowników. Analiza danych z systemów kontroli dostępu wskazuje, że średnia liczba dni spędzanych w biurze pozostaje względnie stała od 2023 r.

Jakie jest podejście do pracy hybrydowej w Polsce? – Wyniki naszych dotychczasowych badań także wskazywały na to, że pracodawcy chcieliby częściej widzieć pracowników w biurze – mówi Dorota Osiecka, partnerka, dyrektorka Colliers Define. – W tegorocznych wynikach badania da się jednak zauważyć także inne zjawisko.

Hybryda dominuje, ale też ewoluuje. Np. w 2022 r. 6 proc. to była tylko praca w biurze, 89 proc. – model hybrydowy, a 5 proc. – tylko praca zdalna. Dziś wdrożone modele wyglądają tak: praca tylko w biurze – 3 proc., „hybryda” – 94 proc., praca tylko zdalnie – 3 proc.

Aż 94 proc. firm deklaruje, że właśnie w ten sposób organizuje dziś swoją działalność. – Firmy oswoiły się już z modelem pracy hybrydowej. Dziś szukają korzyści i rozwiązań, jak dobrze zarządzać kulturą organizacji i rozproszonymi zespołami – wskazują autorzy raportu.

Przypominają, że w początkowym okresie po pandemii dla wielu organizacji praca hybrydowa była kompromisem, tymczasowym rozwiązaniem do momentu „powrotu do normalności”. – Jeszcze w 2022 r. aż 63 proc. firm zachęcało pracowników do powrotu do biura, a jedynie 18 proc. nie podejmowało takich działań – wynika z analiz Colliersa. – Dziś te proporcje są znacznie bardziej wyrównane: 49 proc. organizacji nadal podejmuje inicjatywy mające zwiększyć frekwencję w biurze, ale już 34 proc. nie decyduje się na działania w tym kierunku. Wbrew przewidywaniom pogorszenie sytuacji ekonomicznej nie ułatwiło pracodawcom motywowania pracowników do częstszego pojawiania się w biurach.