Przez tanie kredyty może ucierpieć najem mieszkań

Przybywa ofert mieszkań na wynajem. Właściciele nieruchomości muszą dłużej czekać na lokatorów. Walczą o nich, obniżając czynsze. Ochłodzenie w najmach stało się faktem. Część najemców porzuci czynszówki i kupi lokal na kredyt z państwową dopłatą.

Od lipca na rynek nieruchomości mają popłynąć państwowe dopłaty do kredytów hipotecznych. Będą z nich mogli skorzystać kupujący swoje pierwsze mieszkanie lub dom – z rynku pierwotnego albo wtórnego. Limit wieku kredytobiorców to 45 lat. Limit cen nieruchomości: 500 tys. zł (dla singli) i 600 tys. zł (dla rodzin). Maksymalny wkład własny to 200 tys. zł. W tym wariancie limity cen mieszkań wzrosną do 700 i 800 tys. zł.

– Nie ma wątpliwości, że z kredytu, który według zapowiedzi ma być udzielany na bardzo korzystnych warunkach, będzie chciało skorzystać wielu klientów – ocenia Marcin Drogomirecki, ekspert portali Morizon.pl i Gratka.pl. – Jeżeli miesięczna rata kredytu będzie dużo niższa niż stawka najmu, to część obecnych najemców, ale i osób, które do niedawna planowały zaspokoić swoje potrzeby mieszkaniowe poprzez najem, z pewnością podejmie starania o rzeczony kredyt, dążąc do zakupu nieruchomości.

Przeprowadzki na swoje

Marcin Drogomirecki szacuje, że małżeństwo, które zdecydowałoby się na 2-proc. kredyt, chcące kupić lokal w cenie np. 400 tys. zł, mające 20-proc. wkład własny, w początkowym okresie oddawałoby bankowi ok. 1,8 tys. zł miesięcznie. – Za wynajem kawalerki w dużym mieście trzeba dziś zapłacić co najmniej 2 tys. zł, a mając do dyspozycji 400 tys. zł, można już myśleć o zakupie dwupokojowego mieszkania (w mniejszych miastach nawet większego). Wybór wydaje się oczywisty – mówi ekspert. – Ale nie każdy, kto kwalifikuje się do programu i kto wolałby lokal kupić, niż wynajmować, ma wkład własny – zaznacza. Poza tym nie wszyscy potencjalni beneficjenci chcą się wiązać z bankiem na lata. – Nie można jednoznacznie stwierdzić, że osoby czekające na tanie kredyty masowo rezygnują z najmu – zastrzega Marcin Drogomirecki. – Rachunek ekonomiczny przemawia jednak za tym, by planując zaciągnięcie kredytu w niedługim czasie, już teraz odkładać pieniądze na wkład własny, na wykończenie, remont lub wyposażenie lokalu. Rezygnując z najmu, w kilka miesięcy można odłożyć od kilkunastu do kilkudziesięciu tys. zł – dodaje. A ten czas można „przeczekać” np. u rodziców.

– Rynek – głodny popytu po ostatnim roku marazmu – na program czeka z nadzieją – podkreśla Barbara Bugaj, analityczka rynku. – Deweloperzy oceniają, że dopłatami będzie się posiłkować spora część obecnego popytu. Niektórzy szacują, że z taniego kredytu może skorzystać ok. 30 proc. klientów. Odpowiednie lokale można już u deweloperów rezerwować.

Barbara Bugaj ocenia, że przeprowadzki do mieszkań kupowanych na rynku pierwotnym nie będą jednak szybkie. Zanim lokal powstanie, minie trochę czasu. A trzeba go będzie jeszcze urządzić. – Efekt wyprowadzek z rynku najmu „na swoje” będzie odwleczony w czasie – mówi. Dodaje, że otwarte pozostaje pytanie, jaka część beneficjentów wybierze lokale z rynku wtórnego, do których można się przeprowadzić szybciej.

Według analityczki rynek najmu ucierpi, choć nie wiadomo jak bardzo. – Tylko w tym roku nie będzie limitów łącznej wartości dopłat. W przyszłym roku może być inaczej – zaznacza, przypominając program „Mieszkanie dla młodych”. – Uruchamianie kolejnej puli dopłat w „MdM” uruchamiało wyścig po kredyt. Kwota dopłat wyczerpywała się już po kilku dniach.

Rzeczywiste korzyści

Aleksander Skirmuntt, ekspert Maxon Nieruchomości, nie ma wątpliwości, że programy wspomagające zakup mieszkań działają ożywczo na rynek. – Pod warunkiem że program jest dostępny i daje rzeczywiste korzyści – zastrzega. – Na razie nie mam informacji, jaka będzie kwota, którą rząd jest gotowy wesprzeć kredytobiorców. Mam pewne obawy, że może to być głównie PR-owe posunięcie przed wyborami. Jeśli jednak program zacznie działać, to kupno mieszkania na kredyt znów zacznie się bardziej opłacać niż wynajem. Stawki najmu bardzo wzrosły w 2022 r. np. czynsz za dwupokojowe mieszkanie z dobrym adresem w Warszawie to ok. 4 tys. zł miesięcznie.

Skirmuntt ma jednak wątpliwości, czy część klientów wstrzyma się z wynajmem, gnieżdżąc się np. z rodzicami do czasu kupna lokalu na 2-proc. kredyt. – W Warszawie mieszkania wynajmują głównie osoby spoza stolicy. U rodziców zostać nie mogą, a praca zdalna już nie jest tak popularna jak w pandemii – tłumaczy ekspert Maxona.

Z kolei Tomasz Rożek, pośrednik z agencji Akces, uważa, że program tanich kredytów nie wpłynie na rynek najmu. – Program jest mocno ograniczony i obwarowany warunkami, ograniczona jest też pula środków – mówi. – Myślę, że to kolejna propagandowa akcja rządu. Rynek nieruchomości, jak każdy inny rynek, nie może być sterowany ręcznie i centralnie. Już to przerabialiśmy.

Czynsze w dół

Ochłodzenie w najmach już widać. – Wzrost ofertowych stawek najmu zatrzymał się przed kilkoma miesiącami, a w niektórych przypadkach czynsze idą wyraźnie w dół – zauważa Marcin Drogomirecki. – Jest duże prawdopodobieństwo, graniczące z pewnością, że popyt na wynajem w notowanej w ub.r. skali już się nie odrodzi. Ofert przybywa, a ożywienie czeka nas dopiero pod koniec lata, wraz ze zbliżającym się początkiem kolejnego roku akademickiego.

Ekspert Morizona podkreśla, że przewaga podaży nad popytem będzie, a właściwie już jest, przesłanką do obniżania stawek najmu. – Chcąc znaleźć najemcę, trzeba konkurować ceną.

Przewiduje, że trudności ze znalezieniem lokatorów skłonią część właścicieli do sprzedaży mieszkań. Taką decyzję mogą podjąć np. ci, którzy lokal kupili przy wsparciu kredytu, spłacając go pieniędzmi z najmu. – Skalę zjawiska trudno oszacować, ale może się ono przyczynić do zwiększenia podaży na rynku sprzedaży – ocenia Drogomirecki. – Część lokali może też trafić do oferty dochodowego wynajmu krótkoterminowego, który prężnie się rozwija, zwłaszcza w ośrodkach turystycznych.

Marcin Drogomirecki zaznacza, że spadek popytu na rynku najmu długoterminowego może się też przełożyć na ograniczenie popytu na rynku sprzedaży mieszkań. – Problemy ze znalezieniem najemców czy niesatysfakcjonująca stopa zwrotu, czyli zbyt niskie czynsze w stosunku do cen zakupu, mogą skłonić część inwestorów do lokowania pieniędzy w inne, bardziej dochodowe biznesy – tłumaczy. – Wiele wskazuje, że zmiany na rynku zwiastują dobry czas dla tych, którzy myślą o zakupie mieszkania – czy to na kredyt, czy bez. Warto trzymać rękę na pulsie i analizować oferty. Okazje mają to do siebie, że szybko znikają.

Lokata kapitału

Także Barbara Bugaj uważa, że szczyt na rynku najmu zapewne minął. – Rzeczy, które się wyklarowały, to spadek popytu, wzrost podaży, a co za tym idzie – korekty stawek – mówi. – W większości miast podaż lokali na wynajem jest już większa niż przed lutym 2022 r. (Oferta nie odbudowała się jeszcze w Warszawie. Tu nie widzimy spadków stawek). Liczba napływających uchodźców już nie rośnie. Polacy powoli wracają na rynek, żeby kupić mieszkanie. Jedni już wiedzą, że skorzystają z kredytu na 2 proc., inni – ci z gotówką – chcą kupić nieruchomość już teraz, bo ożywienie na rynku mobilizuje do podwyżek cen. Są też klienci, którzy uznali, że czas podwyżek stóp procentowych już za nami, więc realizują plany zakupu. Na wzrost zdolności kredytowej klientów – średnio o ok. 20 proc. – już wpłynęło złagodzenie rekomendacji S przez KNF.

Aleksander Skirmuntt potwierdza: stawki najmu się zatrzymały. – Popyt na wynajem wciąż jest jednak bardzo duży, choć właściciele muszą czasem dłużej poczekać na odpowiedniego najemcę. Czas wynajmu dwupokojowego lokalu wydłużył się z dwóch do ok. sześciu tygodni – mówi. Ekspert Maxon Nieruchomości nie spodziewa się jednak wyprzedaży wynajmowanych mieszkań. – Większość tych lokali to lokata kapitału. Właściciele będą je trzymać niezależnie od ochłodzenia rynku – ocenia. – Rynek się zmienia i za jakiś czas może znów się wydarzyć coś, co wywoła kolejną gorączkę w najmach.