PHN. Wojciech Papierak – z banku do nieruchomości

PHN stoi przed wyzwaniami, którym ma sprostać pod wodzą Wojciecha Papieraka. Szef spółki wcześniej był wiceprezesem PKO BP. Zdaniem ekspertów może się to okazać jego sporym atutem

Wojciech Papierak od niespełna półtora roku kieruje Polskim Holdingiem Nieruchomości – spółką, której aktywa netto na koniec września minionego roku zostały wycenione na 1,8 mld zł i która już niebawem zamierza zadebiutować na warszawskiej giełdzie. Stery firmy objął wkrótce po jej powołaniu do życia. Został szefem spółki, której niewątpliwym atutem jest duży portfel nieruchomości. Eksperci zwracają jednak uwagę na to, że nie wszystkie są atrakcyjne, a dodatkowym problemem jest ich wiek – budynki z portfela PHN mają przeciętnie 43 lata.

Papierak wcześniej pracował w sektorze bankowym. W branży nieruchomości jest zatem debiutantem. Zdaniem ekspertów nie musi to jednak okazać się jego wadą. Spółka zapowiada bowiem realizację projektów, które mogą pochłonąć łącznie nawet 3,7 mld zł. Do największych inwestycji zamierza zaprosić partnerów z większym doświadczeniem. I tak będzie jednak musiała myśleć o ich finansowaniu i właśnie tutaj przydatna będzie wiedza szefa spółki.

Wcześniej przedsiębiorstwo czekają jednak m.in. dalsza restrukturyzacja oraz poszukiwania inwestora strategicznego, który do końca roku powinien zostać właścicielem znacznego pakietu jej akcji. Eksperci są zgodni, że Wojciech Papierak i kierowany przez niego zarząd w najbliższym czasie będą musieli zmierzyć się z licznymi wyzwaniami.

Ważne uporządkowanie portfela

Jednym z ważniejszych zadań, jakie stoją przed Papierakiem i pozostałymi członkami zarządu PHN, jest zapanowanie nad olbrzymim portfelem nieruchomości spółki oraz opracowanie dla niej dobrej strategii.

– Największym wyzwaniem stojącym przed zarządem PHN jest opracowanie jednoznacznej strategii, w której określone zostanie, czy spółka wyprzeda swoje aktywa, czy zadłuży się w celu rozwijania działalności. Zarząd musi określić, w którą stronę pójdzie firma – mówi Maciej Wewiórski, analityk DM IDMSA. – Moim zdaniem bardziej korzystnym rozwiązaniem byłoby wyprzedanie aktywów, gdyż wówczas akcjonariusze szybciej otrzymaliby zwrot kapitału. W tej chwili rynek nie sprzyja ponadto dużym inwestycjom – zaznacza.

Także Paweł Grząbka, prezes CEE Property Group, uważa, że kierowany przez Papieraka zarząd powinien skupić się na dokładnej analizie wszystkich nieruchomości pod kątem możliwości ich wykorzystania w przyszłości. – Po ich przejrzeniu spółka powinna podzielić je na kilka koszyków: biurowe w centrum, biurowe na obrzeżach, wille pod wynajem, nieruchomości rolne. Grunty zaliczone do ostatniej grupy powinny zostać sprzedane lub wydzierżawione. W wypadku pozostałych spółka powinna natomiast opracować strategię ich najlepszego wykorzystania – mówi. – Drugim wyzwaniem jest zarządzanie aktywami. W tym celu zarząd powinien zastanowić się, jak zwiększyć wartość kluczowych nieruchomości. Potrzebna jest tu analiza architektoniczna, finansowa itd. Do tego trzeba jednak czasu, gdyż planowanie inwestycji może zająć nawet trzy lata, oraz umiejętności zarządzania projektami z kilku dziedzin. Kolejną kwestią, na którą zwróciłbym uwagę, jest chęć zarządu, żeby realizować te inwestycje – dodaje.

Rafał Kozioł z Noble Securities jako największe wyzwanie wskazuje skuteczne przeprowadzenie redukcji zatrudnienia. – Z uwagi na przynależność pracowników grupy do związków zawodowych istotny będzie koszt optymalizacji zatrudnienia. Przez jego przerost firma ponosi bowiem wysokie koszty administracyjne – mówi. – Drugą istotną kwestią jest poprawa rentowności portfela poprzez zwiększenie rentowności najmu (w tym zmniejszenie wskaźnika pustostanów). Część najemców to instytucje i urzędy. Nie wiadomo, czy umowy z nimi są zawierane na warunkach jednoznacznie rynkowych. Z drugiej strony najemcy z sektora publicznego generują stabilny popyt na powierzchnię. Kolejnym wyzwaniem będzie stworzenie sensownego planu, w jakim czasie, jakie projekty realizować na poszczególnych gruntach i z jakimi partnerami – wylicza nasz rozmówca.

Bankowiec w nieruchomościach

Papierak jest absolwentem Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Łódzkiego. Przez zdecydowaną większość swojej pracy był związany z sektorem finansowym. Karierę rozpoczął w wydziale kredytów w Polskim Banku Inwestycyjnym, gdzie pracował w latach 1993–1995. Później pracował m.in. w Powszechnym Banku Gospodarczym w Łodzi, BRE Banku i Nordea Bank Polska. Do czerwca 2011 r. współpracował z PKO BP, gdzie pełnił funkcję wiceprezesa.

Papierak dwukrotnie startował na stanowisko prezesa tego banku, najpierw w 2009 r. jako p.o. prezesa (przegrał ze Zbigniewem Jagiełłą), i następnie w 2011 r. Fakt, że wówczas w konkursie na prezesa wystartowało dwóch przedstawicieli zarządu tego samego banku, był oceniany jako dowód na konflikt między obydwoma panami.

Po odejściu z PKO BP Papierak wystartował w konkursie na prezesa nowo utworzonego PHN. Konkurs wygrał, pokonując m.in. Wojciecha Ciurzyńskiego (byłego prezesa Polnordu) oraz Jerzego Zdrzałkę (dawnego szefa J.W. Construction Holding). Papierak wygrał z menedżerami posiadającymi doświadczenie w branży nieruchomości, którym on sam nie mógł się pochwalić. Zdaniem przedstawicieli branży nie powinno to jednak być problemem.

– Prezes PHN nie ma doświadczenia na rynku nieruchomości, ale znajomość rynku finansowego jest w tej branży równie istotna w związku z koniecznością pozyskiwania środków na realizację projektów. To stanowi jego atut – mówi przedstawiciel jednej ze spółek działających w tej branży.

Także Paweł Grząbka zwraca uwagę na ten atut Papieraka. – Dobrze, że w zarządzie PHN jest bankowiec. Kwestia finansowania projektów jest bowiem kluczowa w branży nieruchomości – mówi. – Kluczowe jest, aby w kierownictwie spółki znalazły się również osoby doskonale zorientowane w rynku nieruchomości. Trzeba się upewnić, że w firmie są osoby o odpowiednich kompetencjach, które dobrze rozumieją rynek nieruchomości, wiedzą, jak pozyskuje się partnerów do projektów i składa ich finansowanie – dodaje i zaznacza, że żeby osiągnąć sukces w tej branży, potrzeba mnóstwo kompetencji.

Inny nasz rozmówca postrzega Wojciecha Papieraka jako dobrego administratora, ale niekoniecznie wizjonera. – Administrator jest potrzebny, pytanie jednak, na jakim etapie rozwoju spółki i czy jest to odpowiedni moment w przypadku PHN. Moim zdaniem obecnie firma potrzebuje kogoś, kto będzie miał wizję tego, co robić z jej nieruchomościami – mówi. – PHN to konglomerat firm, które istnieją wiele lat, ale też start-up, który musi odciąć się od przeszłości i zacząć działać. Nie wiem, czy Wojciech Papierak da sobie radę w zarządzaniu tego typu firmą. Nie widziałem go dotąd w tej roli – dodaje.

PHN – straty wywołane spadkiem wartości nieruchomości

Wczoraj zakończyła się budowa księgi popytu na akcje w ofercie publicznej Polskiego Holdingu Nieruchomości. Również wczoraj opublikowana miała zostać cena, po jakiej zostaną sprzedane walory. Do zamknięcia tego wydania „Parkietu" cena nie była znana. Z nieoficjalnych informacji wynikało jednak, że będzie ona zbliżona do dolnej granicy nieoficjalnego przedziału cenowego ustalonego na potrzeby budowy księgi popytu (20–26 zł). Ceny na poziomie zbliżonym do 20 zł oczekiwali również ankietowani przez „Parkiet" zarządzający funduszami. W ofercie publicznej Skarb Państwa sprzeda do 10,85 mln akcji stanowiących 25 proc. kapitału zakładowego nieruchomościowej spółki. Gdyby cena akcji została ustalona na 20 zł, to dałoby to wycenę firmy na poziomie niespełna 870 mln zł. Zapisy w transzy inwestorów indywidualnych zakończyły się w piątek. Dziś ruszają zapisy instytucji, które potrwają do czwartku. Przydział akcji zaplanowano na piątek. Najpóźniej 13 lutego Polski Holding Nieruchomości powinien zadebiutować na warszawskiej giełdzie. Wkrótce po debiucie spółki Skarb Państwa rozpocznie poszukiwania inwestora strategicznego, który kupiłby znaczący pakiet akcji PHN. Do końca roku udział Skarbu Państwa w kapitale zakładowym firmy ma spaść do 20–25 proc. Po trzech kwartałach 2012 r. PHN miał 131 mln zł skonsolidowanej straty netto przypisanej akcjonariuszom jednostki dominującej. Tak duża strata została wywołana spadkiem wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych.