Transakcje pakietowe dotyczą zwykle wakacyjnych kurortów

Mieszkania › Inwestorzy kupują przeważnie po kilka lokali w jednym projekcie. Umów tego typu, mimo wciąż taniejących nieruchomości, jest jednak niewiele.

Gdy polski rynek nieruchomości „zwariował" w latach 2005–2007, inwestorzy byli w stanie kupować nawet po 100 lokali w jednym projekcie, o ile deweloper oczywiście wyraził na to zgodę, bo mieszkania i tak sprzedawały się jak ciepłe bułeczki, bez żadnych upustów i rabatów. Choć ta fala już dawno za nami i nic nie wskazuje na jej  powrót, pakietowe transakcje nie zniknęły z rynku. Wprawdzie nikt nie kupi dziś za jednym zamachem 100 mieszkań, ale w biurach deweloperów, od czasu do czasu, pojawiają się inwestorzy gotowi negocjować warunki umowy sprzedaży kilku czy nawet  kilkunastu mieszkań. – Nabywcy celują przede wszystkim w apartamenty w condohotelach lub mieszkania w bardzo dobrych lokalizacjach w dużych miastach – zapewnia  Jarosław Mikołaj Skoczeń z Emmersona, pośrednika i doradcy na rynku nieruchomości. Również Paweł Grabowski  z agencji nieruchomości Ober-Haus potwierdza, że pakietowo najczęściej kupowane są lokale w condohotelach.  Jednak transakcje pakietowe nie trafiają się za często – spadające ceny nie ułatwiają podjęcia decyzji przez inwestorów, którzy liczą na to, że mieszkania będą za jakiś czas jeszcze tańsze.

Dobra lokata

Spółka Emmerson obecnie pracuje nad transakcją obejmującą 20 mieszkań.  – Zwykle jednak pakiet obejmuje 5– 8 lokali – wylicza Skoczeń.

W przypadku wakacyjnych ofert inwestorzy wolą zdywersyfikować swój portfel. – Nasi klienci kupują 1–3 lokale w jednym projekcie. Jeśli chcą zwiększyć swoje portfolio, kupują lokale w różnych miejscowościach – zauważa Marcin Dumania, prezes zarządu spółki Sun & Snow, zarządzającej wynajmem mieszkań.

Niektórzy klienci „wakacyjnego" dewelopera Zdrojowa Invest mają nawet po kilkanaście apartamentów w różnych inwestycjach spółki,  nad morzem i w górach. – Ostatnio jeden z nowych klientów kupił osiem lokali za prawie 3,8 mln zł. Z kolei „dotychczasowi" często dokupują już pojedynczo kolejne lokale – wyjaśnia Jan Wróblewski, członek zarządu Zdrojowej Invest.

Nie brakuje swoistych rekordów na rynku mieszkań w dużych miastach. Deweloper  J.W. Construction Holding sprzedał jednemu klientowi kilkadziesiąt mieszkań w budynku Oxygen, powstałym na warszawskiej Woli. – W tym roku obserwujemy wzmożoną aktywność inwestorów, którzy, korzystając ze sprzyjających warunków rynkowych, decydują się lokować kapitał w nieruchomościach. Wzrost zainteresowania takimi aktywami wynika nie tylko z atrakcyjnych cen lokali oraz wyjątkowo niskich stóp procentowych – opowiada Małgorzata Ostrowska, członek zarządu, dyrektor sprzedaży i marketingu w J.W.C.

Klienci spółki Mzuri Investments pakietowo kupują głównie na rynku wtórnym – w tym przypadku w rachubę wchodzą lokale w kamienicach. –  Są to z reguły budynki o trudniejszym statusie prawnym i technicznym, bo to właśnie one dają największy potencjał do zarobku. Nieruchomości tego typu wymagają od inwestora większej wiedzy i zakresu obowiązków niż pojedyncze mieszania – stąd takich transakcji jest mniej  – opowiada Jan Dziekoński, prezes Mzuri Investments.

Ze znacznym rabatem

Inwestorzy kupujący hurtowo chcą przede wszystkim uzyskać na tej transakcji jak największą obniżkę. Jej wysokość zależy od liczby kupowanych lokali, ich wielkości oraz oczywiście od tego, czy deweloperowi nie spieszy się zbytnio z komercjalizacją projektu czy też ma nóż na gardle. Zdaniem Grabowskiego upust w niektórych przypadkach może sięgnąć nawet 30 proc.

–  Jeżeli kupimy 10 mieszkań, każde o powierzchni ponad 100 mkw., a inwestycja będzie oddana dopiero za trzy lata, możemy liczyć na 20-proc. obniżkę. Natomiast jeśli kupujemy trzy czy pięć małych mieszkań po cenie rynkowej, otrzymamy do pięciu procent upustu, choć chętniej firma deweloperska zaproponuje darmowe miejsce parkingowe – opowiada Skoczeń

Zdaniem Dziekońskiego o większe rabaty najłatwiej na rynkach z dużą podażą mieszkań lub w przypadku projektów, w których deweloper nałożył wysoka marżę. –  Bariery widać szczególnie na Śląsku i w Łodzi, gdzie ceny nowych mieszkań są wyjątkowo niskie, a ich dalsze obniżki spowodują straty dewelopera. Jeszcze trudniej o transakcję hurtową na rynku wtórnym – są to z reguły kamienice, czasem całe budynki, jak np. hotele robotnicze, bursy, niekiedy solidnie zadłużone. Wtedy dominuje gotówka, ale też pojawiają się przeceny sięgające aż 50–75 proc. wartości rynkowej – zaznacza Dziekoński.

Nie ma dobrych ofert

Ponieważ od pewnego czasu inwestowanie w mieszkania na wynajem staje się znów coraz popularniejsze, potencjalny popyt na zakupy pakietowe powinien być spory. Co blokuje rynek? – Mieszkania zaczną sprzedawać się pakietowo przy ożywieniu rynku hotelowego. Liczba transakcji wzrośnie, jeśli zwiększy się dostęp do tanich kredytów. I, co ważne, muszą powstawać ciekawe projekty, które zapewnią inwestorom odpowiedni zysk – wylicza Skoczeń.

Zdaniem ekspertów na rynku jest również za mało projektów o parametrach typowo pod wynajem, w których znajdują się  niewielkie mieszkania o oszczędnym, ale dość dobrym standardzie.

– Banki powinny wypracować ofertę kredytów typu buy-to-let, które ułatwią inwestorom finansowanie pakietowych zakupów, a prawo powinno przewidywać ulgi podatkowe, szczególnie zmianę podejścia do amortyzacji nowych mieszkań. Z kolei stymulującym działaniem na rynku wtórnym mogłyby się okazać zmiany prawne, umożliwiające spółdzielniom, gminom czy przedsiębiorstwom z udziałem Skarbu Państwa  hurtową sprzedaż  nieruchomości, a nie poprzez żmudne i często bezowocne przetargi –  mówi Dziekoński.

[email protected]

Opinia

Tomasz Panabażys, prezes spółki deweloperskiej Dolcan

W ostatnich miesiącach odnotowaliśmy kilka transakcji obejmujących pakietowo po 2–3 mieszkania. Sprzedaliśmy również jednej osobie sześć lokali. Nie jest to jednak zjawisko tak intensywne jak kilka lat temu. Inwestorzy wciąż ostrożnie podchodzą do branży nieruchomości – często są zainteresowani szybkim obrotem pieniędzy, a na tym rynku na zyski trzeba czekać nieco dłużej.

Najbliższe miesiące to dobry czas na pakietowe inwestowanie na rynku nieruchomości. Ceny mieszkań są teraz atrakcyjne, dodatkowo dostępnych jest dużo ciekawych z inwestycyjnego punktu widzenia nieruchomości. Co więcej, mimo niskich cen, klient decydujący się na pakietową transakcję może zawsze liczyć na dodatkowe rabaty.

Przy sprzyjających warunkach rynkowych jeszcze w tym roku jest szansa na ożywienie aktywności pakietowych inwestorów w nieruchomościach, jednak nie powinniśmy spodziewać się szybkiego powrotu hurtowego zakupu mieszkań w liczbie 20–30 lokali. Raczej będą to transakcje zamykające się w 5–10 mieszkaniach.

Zakup nieruchomości to doskonały sposób na dywersyfikację portfela inwestycyjnego, dodatkowo znacznie bezpieczniejszy od inwestowania w akcje czy obligacje. A znaczne obniżki stóp procentowych spowodowały, że z jednej strony kredyty, także hipoteczne, stały się bardziej dostępne i tańsze, dzięki czemu inwestowanie w nieruchomości jest łatwiejsze, z drugiej strony natomiast w znaczący sposób obniżyło to atrakcyjność lokat bankowych.