W co zainwestować pół miliona złotych na rynku nieruchomości

Zamiast jednego dużego mieszkania na wynajem, lepiej kupić dwa małe lokale. Szybciej znajdziemy na nie najemców. Warto też rozważyć inwestycję w grunty rolne. Eksperci przestrzegają, że trudno będzie zarobić na lokalach użytkowych.

Z daniem Jarosława Jędrzyńskiego, analityka portalu RynekPierwotny.com, rentowność wynajmu zależy głównie od jego ciągłości, a ta z kolei – od popytu. – Więcej osób poszukuje kawalerek i małych mieszkań dwupokojowych niż lokali z większą liczbą pokoi – mówi Jarosław Jędrzyński. – Poszukiwania kolejnego najemcy po wygaśnięciu umowy z poprzednim będą zatem zdecydowanie krótsze – dodaje.

Inwestuj w kryzysie

Najważniejszym kryterium wyboru mieszkania na wynajem jest lokalizacja. – Osiedle powinno być dobrze skomunikowane – w Warszawie będą to np. okolice metra, bezpieczne, z rozbudowaną infrastrukturą – wylicza Jarosław Jędrzyński. Dobrze, gdy lokal jest w nowym bloku z windą, ma balkon i przypisane doń miejsce postojowe – w garażu albo na parkingu. Trzeba unikać parterów.

500 tys. zł wystarczy na dwie 30-metrowe kawalerki o dobrym standardzie na warszawskiej Woli

Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości dopowiada, że lepiej nie kupować mieszkań na ostatnich piętrach ani też lokali wymagających gruntownego remontu, chyba że są wyjątkowo tanie.

Na jakie zwroty z inwestycji w mieszkanie na wynajem można liczyć? Rentowność brutto waha się od ponad 5 do ok. 7 proc. – Zasada jest taka, że im lokal mniejszy, tym rentowność większa – mówi Jędrzyński. Za 500 tys. zł możemy kupić np. dwie 30-metrowe kawalerki o dobrym standardzie na warszawskiej Woli. W niektórych miastach taka kwota wystarczy na dwa lokale z dwoma pokojami. Możemy ją też przeznaczyć na trzypokojowy, 65-metrowy lokal. Czynsz za kawalerkę to średnio ok. 1,4 tys. zł miesięcznie, za dwa pokoje – 1,6–1,7 tys. zł, a za trzy pokoje – ok. 2,7 tys. zł. To kwoty brutto. Właściciel ma koszty własne. Płaci czynsz w administracji, opłaca użytkowanie wieczyste i podatki, ponosi koszty remontów. – W skali roku dochód brutto z wynajmu dwóch kawalerek jest wyższy o 2,5– 3 tys. zł niż z wynajmu lokalu trzypokojowego – wylicza Jarosław Jędrzyński. Zdaniem analityka lepiej, gdy inwestor kupuje nieruchomości w miejscowości, w której mieszka. – Nie musi wtedy wynajmować firmy zarządzającej mieszkaniem, co jest dość kosztowne.

Lidia Dołhan, doradca rynku z Wrocławskiej Giełdy Nieruchomości, ocenia, że najlepiej zainwestować w kupno mieszkań w dużym mieście. – To tam zawsze będzie popyt na najem lokali, niezależnie od koniunktury gospodarczej. Najchętniej wynajmowane są dwupokojowe, umeblowane mieszkania o średniej powierzchni od 35 do 50 mkw., w dobrej lokalizacji – mówi Lidia Dołhan. Najemcy szukają lokali wyposażonych w sprzęt AGD. Dobrze wynajmują się także apartamenty o wysokim standardzie, w nowoczesnych budynkach. Ale na ich zakup i wykończenie trzeba mieć dużo więcej niż 500 tys. zł.  Lidia Dołhan szacuje możliwe zwroty z inwestycji w mieszkania na wynajem. Załóżmy, że kupujemy dwupokojowy lokal o powierzchni 35–40 mkw. za 240 tys. zł. Na dwa wydamy 480 tys. zł. Podatek od czynności cywilnoprawnych: 9,6 tys. zł, taksa notarialna: 3 tys. zł, wypisy aktów notarialnych – 200 zł, wpisy w księgach wieczystych – 400 zł; opłata za pośrednictwo biura nieruchomości – 9,6 tys. zł. W sumie: 502,8 tys. zł. Miesięczny czynsz: 1,4 tys. zł. Koszty administracyjne wraz z zaliczkami na zużycie wody i ogrzewanie  – ok. 400 zł (opłaca najemca), koszty zużycia mediów: prąd, gaz – ok. 110 zł (opłaca najemca), podatek od nieruchomości – ok. 40 zł rocznie (może opłacać najemca, w zależności od zapisów w umowie). Roczny przychód netto z jednego mieszkania to 16,8 tys. zł, z dwóch – 33,6 tys. zł. Zakładając, że lokal będzie stał pusty dwa miesiące, trzeba odjąć 5,6 tys. zł.  Odejmując podatek dochodowy, roczny dochód za dwa lokale to 25,1 tys. zł.  Z wyliczeń WGN wynika, że roczny dochód z mieszkania o powierzchni 80– 90 mkw. to 22,4 tys. zł.

Tomasz Błeszyński podkreśla, że nieruchomości warto kupować w czasach kryzysu i dużej podaży. Ceny można negocjować. Trafiają się prawdziwe okazje.  – Takie inwestycje są bardziej rentowne niż akcje, obligacje czy fundusze. Jeśli się ma gotówkę i nie korzysta z kredytu, ma się silną pozycję. Można przebierać w ofertach – twierdzi Błeszyński.

Na co uważać

Według Jarosława Jędrzyńskiego 500 tys. zł możemy też zainwestować w grunty rolne z myślą o ich przekwalifikowaniu i sprzedaży pod budownictwo. – To jednak temat dla ekspertów. Można oczywiście skorzystać  z usług specjalistycznych firm inwestycyjnych. Stopa zwrotu może osiągnąć ponadprzeciętne wartości, jednak są to inwestycje długoterminowe, a ryzyko jest niemałe – przestrzega.

Według Tomasza Błeszyńskiego wybór inwestycji zależy od rynku, na którym chcemy pieniądze ulokować. – Na początek można zainwestować 50 czy 200 tys. zł. Za tyle możemy kupić działkę i przy dobrej koniunkturze zarobić 20–30 proc. w perspektywie dwóch, trzech lat – szacuje Tomasz Błeszyński. Doradca przestrzega przed inwestycjami w powierzchnie użytkowe. – Były one bardzo rentowne w latach 2006–2008, kiedy to można było za rozsądną cenę kupić lokal w nowo powstającej inwestycji – wspomina Tomasz Błeszyński. – Lokale były sprzedawane najczęściej w stanie surowym lub deweloperskim, co dawało możliwości aranżacji wnętrz na potrzeby potencjalnego najemcy – dodaje.  Lokal w dobrym miejscu można było wynająć np. bankom, aptekom czy sklepom, podpisując umowę nawet do dziesięciu lat. – To był świetny interes. Często opłacało się zaciągnąć kredyt – mówi Błeszyński. – Dziś takie projekty nie mają szans. Podaż lokali użytkowych – handlowych, usługowych, biurowych – jest bardzo duża, a czynsze spadają. Chętnych nie ma całymi miesiącami. Praktycznie wszystkie ulice handlowe w dużych miastach pełne są pustych lokali. Wolne powierzchnie są też w galeriach handlowych – mówi doradca. Oczywiście, można na tym skorzystać i wynegocjować duży rabat przy kupnie lokalu. – Ale co nam to da, jeśli nie będzie go komu wynająć? Chyba  że kupujemy na własne potrzeby – mówi Tomasz Błeszyński. Dziś trudno jednak o dobrego najemcę, który nie tylko będzie regularnie płacił czynsz, ale i użytkował lokal przez długi czas.

[email protected]

Na jakie zwroty można liczyć z inwestycji w mieszkanie na wynajem

Dwa dwupokojowe lokale o powierzchni 35–40 mkw.

- Cena jednego mieszkania : 240 tys. zł. Dwóch: 480 tys. zł. Podatek od czynności cywilnoprawnych: 9,6 tys. zł, taksa notarialna: 3 tys. zł , wypisy aktów notarialnych: 200 zł, koszty wpisów

w księgach wieczystych: 400 zł, opłata za pośrednictwo biura nieruchomości: 9,6 tys. zł , razem: 502,8 tys. zł

- Miesięczny czynsz: 1,4 tys. zł. Koszty administracyjne płacone do zarządcy wraz z zaliczkami na zużycie wody i ogrzewanie:  ok. 400 zł miesięcznie (opłaca najemca), koszty zużycia mediów:  ok. 110 zł (opłaca najemca), podatek od nieruchomości: ok. 40 zł rocznie.

- Roczny przychód za dwa lokale : 33,6 tys. zł. Podatek dochodowy : 2,8 tys. zł . Dwa miesiące bez najemcy zmniejsza dochód o 5,6 tys. zł.

- Dochód za dwa lokale: 25,1 tys. zł.

Jedno wielopokojowe mieszkanie o powierzchni 80–90 mkw.

- Cena: 460 tys. zł, podatek od czynności cywilnoprawnych: 9,6 tys. zł, taksa notarialna: 3 tys. zł, wypisy aktów notarialnych:  200 zł , koszt wpisu w księdze wieczystej: 200 zł , opłata za pośrednictwo biura nieruchomości: 9, 2 tys. zł. Razem: 481,8 tys. zł

- Czynsz : 2,5 tys. zł . Koszty administracyjne wraz z zaliczkami na zużycie wody i ogrzewanie:  ok. 550 zł  miesięcznie (opłaca najemca), koszty zużycia mediów: ok. 140 zł (opłaca najemca), podatek od nieruchomości:  ok. 58 zł rocznie (może opłacać najemca).

- Roczny przychód: 30 tys. zł. Podatek dochodowy: 2,5 tys. zł. Dwa miesiące bez najemcy -  5 tys. zł. Dochód: 22,4 tys. zł

Źródło: Wrocławska Giełda Nieruchomości