Wpadki początkujących inwestorów

Drogie wyposażenie taniego mieszkania na wynajem, wygórowane czynsze, zły dobór kredytu. To przepis na nieudaną inwestycję.

– Podstawowym błędem niedoświadczonego inwestora jest kierowanie się emocjami – uważa Artur Kaźmierczak, prezes zarządu firmy Mzuri Investements. – Koronny przykład to postawa: „jak ja bym tu nie chciał mieszkać". A jest to naprawdę bez znaczenia. Mało kto chciałby mieszkać w ciasnym pokoju hotelowym, a mimo to wiele hoteli to świetny biznes. Mieszkania są towarem pierwszej potrzeby. Jeśli kogoś nie stać na 200 czy 120 mkw., musi się zadowolić 20-metrowym lokalem na parterze, od północy, nawet gdy sam jego właściciel nie chciałby w nim żyć.

Kosztowne pustostany

Zdaniem Bartosza Turka, kierownika działu analiz w Lion's Banku, głównym problemem początkujących inwestorów jest niewłaściwe oszacowanie wartości nieruchomości. Płacą za wysoką cenę za mieszkanie, a potem źle kalkulują stawki najmu. – Za mieszkanie kupowane na wynajem przepłacić jest łatwo. Inwestora może skusić choćby ładny widok z okna. Jednak najemcy niekoniecznie będą chcieli płacić za niego wyższy czynsz – przestrzega Bartosz Turek. Wygórowana stawka najmu może spowodować, że mieszkanie będzie stało puste. – A pustostany są bardzo kosztowne – mówi analityk z Lion's Banku.

Także Sebastian Janicki, wiceprezes agencji Atlanti Nieruchomości, ocenia,  że najczęstszą wpadką inwestorów amatorów jest przeszacowanie wartości nabywanych nieruchomości. – O ile porównywanie podobnych mieszkań jest stosunkowo łatwe, o tyle obliczenie dochodowości to już zadanie skomplikowane, nawet dla profesjonalisty – tłumaczy Sebastian Janicki. – Powodem jest często brak danych o czynszach, które są podstawą takiej wyceny – dodaje. Ważny jest też cykl koniunkturalny. – Może się zdarzyć, że niedoświadczony inwestor kupi nieruchomość w fazie silnego wzrostu, na tzw. górce cenowej. I taka transakcja może się szybko okazać wpadką – przestrzega wiceprezes Atlanti Nieruchomości.

Również Bartosz Turek zwraca uwagę na właściwą kalkulację rentowności. – Pod uwagę trzeba wziąć wszystkie koszty – transakcyjne, remontu, opłaty administracyjne, opłaty za użytkowanie wieczyste. Trzeba też przyjąć racjonalny czas, w którym mieszkanie nie będzie wynajęte. Dopiero tak skalkulowana rentowność może pokazać, ile pieniędzy z wynajmu faktycznie zostanie na koncie inwestora – tłumaczy analityk Lion's Banku. Podkreśla, że z punktu widzenia inwestora mieszkanie generuje koszty od momentu, kiedy je kupił. Wpływy generuje zaś tylko wtedy, gdy mieszka w nim lokator związany umową najmu. Największą troską inwestora jest  to, by różnica pomiędzy okresami generowania kosztów i wpływów była jak najmniejsza.

– Przyjmijmy, że mieszkanie warte 300 tys. zł można wynająć za 1600 zł miesięcznie, co po potrąceniu kosztów administracyjnych i podatków daje 1200 zł na rękę – tłumaczy Bartosz Turek. – Jeśli właściciel wynajmuje lokal przez 12 miesięcy, to jego zysk wyniesie 14,4 tys. zł, czyli 4,8 proc. wartości nieruchomości. Wystarczą jednak dwa miesiące pustostanów, aby zysk z wynajmu, po potrąceniu comiesięcznych kosztów, spadł do 11 tys. zł, a rentowność netto stopniała do 3,7 proc.

W guście najemcy

Duże znaczenie ma dostosowanie kupowanych mieszkań do potrzeb najemców. – Na przykład w popularnym segmencie wynajmu – dla studentów – niezwykle ważna jest oddzielna kuchnia. Gdy jej nie ma, to trudno liczyć na popularność tego mieszkania wśród najemców, a z pewnością trzeba się liczyć z żądaniami obniżki czynszów – ocenia analityk z Lion's Banku. – Problemy może też stwarzać niezgodność standardu mieszkania ze standardem budynku. To na przykład luksusowo wykończony lokal w bloku z wielkiej płyty lub tanio urządzone mieszkanie w apartamentowcu. Takie lokale trudno wynająć, a na pewno niełatwo uzyskać zakładany czynsz – podkreśla.

Na kosztowne remonty zwraca też uwagę Artur Kaźmierczak. – Lokal na wynajem trzeba urządzić w miarę tanio, ale  przede wszystkim w trwałe elementy. Kupowanie designerskiej lampy za 3 tys. zł do dwupokojowego mieszkania na warszawskiej Woli czy w krakowskiej Nowej Hucie naprawdę nie ma sensu – przekonuje prezes Mzuri Investements.

Według Bartosza Turka inwestor powinien wybrać ten segment rynku, który najlepiej rozumie. – Znawca rynku premium niekoniecznie rozumie potrzeby najmu studenckiego. Z kolei znawca segmentu popularnego może popełnić poważne błędy przy urządzaniu apartamentów na wynajem – tłumaczy analityk.

Także Sebastian Janicki przestrzega przed samodzielnymi inwestycjami na rynku, którego nie znamy. – Żeby dobrze poznać dane miejsce, trzeba tam chwilę pomieszkać albo poprosić o pomoc pośrednika – radzi wiceprezes Atlanti Nieruchomości. – Moment inwestycji trzeba dobrze przemyśleć. Na pewno nie warto iść z prądem. Kiedy „wszyscy" kupują, to pierwszy znak, żeby się wstrzymać. Jak „nikt" nie kupuje, to oznacza prawdopodobnie dobry moment na inwestycje – twierdzi Sebastian Janicki.

A Bartosz Turek dopowiada, że żaden rynek nie gwarantuje inwestorowi zysków. – W poszukiwaniu segmentu rynku, w który chcemy zainwestować, trzeba się skupić na miejscach najbezpieczniejszych – radzi Bartosz Turek. – A najbezpieczniejsze inwestycje to takie, które zaspokajają potrzeby potencjalnych najemców. Najbardziej poszukiwane są dwupokojowe mieszkania lub kawalerki w dzielnicach centralnych lub w rejonach dobrze skomunikowanych z centrum. W Warszawie to Śródmieście lub Mokotów, w Gdańsku – Wrzeszcz, a we Wrocławiu – Krzyki. Gdy mamy mały budżet, to wybieramy kawalerkę o powierzchni 20–30 mkw. Będzie ją nie tylko łatwo wynająć, ale też odsprzedać – podkreśla. Także Artur Kaźmierczak przyznaje, że na rynku mieszkań trudno wskazać inwestycję, która na pewno nie przyniesie straty. – Niedoświadczonym inwestorom sugeruję inwestowanie w segmencie i w lokalizacji, którą dobrze znają. To mieszkania w dzielnicy, w której od dawna sami mieszkają. Można też skorzystać z usług wyspecjalizowanego doradcy – podpowiada Kaźmierczak, który radzi, by inwestor stawiający pierwsze kroki na rynku mieszkań, zanim dokona transakcji, obejrzał sto lokali i spróbował swoich sił w negocjacjach. – Warto też, by spędził sto godzin, czytając książki poświęcone inwestowaniu w mieszkania czy śledząc branżowe portale i fora – radzi szef Mzuri Investments. –  Lepiej, by przeszło mu koło nosa dziesięć świetnych okazji, niż miałby popełnić jeden, ale za to kosztowny błąd. Porywanie się przez niedoświadczoną osobę na renowację kamienicy czy adaptację poddasza to prosta droga do finansowej porażki. Takie inwestycje są bowiem dużo bardziej skomplikowane niż kupno kawalerki na wynajem w bloku, w którym mieszkało się ostatnie pół życia – tłumaczy.

Ważne finansowanie

Z analiz Lion's Banku wynika, że inwestujący w Warszawie musi mieć co najmniej 200–250 tys. zł. W Krakowie, Gdańsku, Wrocławiu czy Poznaniu 150–200 tys. zł, a w Katowicach czy Łodzi wystarczy już mniej niż 100 tys. zł.

Według Sebastiana Janickiego najtańsze mieszkania w Warszawie kosztują co najmniej 170 tys. zł. – Mając taki budżet, oczywiście nie poszalejemy, ale czasem uda się kupić kawalerkę w dobrym miejscu. Dysponując kwotą ok. 250 tys. zł, można już trochę w ofertach poprzebierać, choć w atrakcyjnych lokalizacjach wciąż będzie ich mało – zauważa Sebastian Janicki. – Optymalna kwota – lub zdolność kredytowa – to ok. 300 tys. zł. W każdym przypadku trzeba mieć w gotówce minimum 20–30 tys. zł – szacuje.

– Przy zakupie można skorzystać z kredytu. 20 czy 30 proc. wkładu własnego pozwala korzystać z atrakcyjniejszych ofert, a dodatkową korzyścią jest to, że odsetki od długu stanowią koszt uzyskania przychodu, a więc obniżają podatek, który trzeba zapłacić od zysków z najmu – tłumaczy Bartosz Turek. – Korzystanie z kredytu ma jednak sens głównie wtedy, gdy zyskowność wynajmu jest wyższa niż koszt kredytu – zastrzega.

Na finansowanie inwestycji zwraca też uwagę wiceszef Atlanti Nieruchomości. – Zły dobór finansowania może nie tylko sprawić, że inwestycja staje się nierentowna, ale może wręcz doprowadzić do bankructwa inwestora. Najlepszym przykładem są kredyty walutowe – przestrzega Sebastian Janicki.

A Artur Kaźmierczak zauważa, że wielu nawet doświadczonych inwestorów nie korzysta z optymalizacji podatkowej.  – Tymczasem prawo pozwala na znaczące obniżenie zobowiązań podatkowych – przypomina prezes Mzuri Investments.  Jego zdaniem jednym z kardynalnych błędów jest także ignorowanie znaczenia dobrego zarządzania najmem. – Kupowanie mieszkań na wynajem bywa ekscytujące, daje poczucie sukcesu, gdy się wychodzi od notariusza. Zarządzanie nieruchomością jest już żmudnym zadaniem, od którego w dużej mierze zależy, jaką stopę zwrotu osiągniemy z inwestycji – tłumaczy.

[email protected]

Zanim kupisz mieszkanie Na co zwracać uwagę

Oceń swoje możliwości

¶ Lepiej nie inwestować w mieszkania, kiedy istnieje ryzyko, że będziemy nagle potrzebować gotówki. Lokale są stosunkowo mało płynne, więc szybkie wyjście z inwestycji będzie się łączyło ze stratą.

Z kolei nieodpowiedni dobór finansowania zakupu może doprowadzić nawet do bankructwa, czego przykładem są kredyty walutowe.

Negocjuj cenę

¶ Warto poznać zasady negocjacji i upewnić się, jaka jest różnica pomiędzy zadatkiem a zaliczką. Trzeba pamiętać, że złe oszacowanie wartości nieruchomości może inwestora słono kosztować. Także stawka najmu musi być odpowiednio skalkulowana. W przeciwnym razie najemca pójdzie do tańszej konkurencji.

Ucz się od innych

¶ Samodzielne inwestowanie w nieruchomości jest najbezpieczniejsze w miejscach, które dobrze znamy, i w segmencie rynku, który rozumiemy. Można też rozważyć inwestycje grupowe, pod auspicjami doświadczonej firmy znającej dobrze rynek nieruchomości.

Poznaj potrzeby najemców

¶ Jeśli zamierzamy wynajmować mieszkanie studentom, trzeba pamiętać, że dla takich najemców ważna jest możliwie duża liczba pokoi i oddzielna kuchnia. Nie warto inwestować w luksusowe wyposażenie, ale meble muszą być trwałe.

Pamiętaj o zarządzaniu

¶ Aby sensownie zarządzać portfelem mieszkań na wynajem, potrzebny jest czas – na comiesięczne rozliczenia, okresowe wizyty, pokazywanie mieszkań najemcom. Firm, które profesjonalnie zajmują się zarządzaniem, na polskim rynku nadal nie ma zbyt wielu.

Źródło: Mzuri Investments,     Atlanti Nieruchomości,  Lion's Bank