Najlepsza lokata: ziemia rolna czy lokal

Czy są dziś jeszcze na rynku prawdziwe okazje dla inwestorów, którzy chcieliby dobrze zarobić na nieruchomościach?

– Przy tak dużej podaży nieruchomości, z jaką mamy do czynienia obecnie, praktycznie w każdym jej segmencie można znaleźć oferty, które zasługują na miano rentownej inwestycji – mówi Tomasz Błeszyński, doradca ds. nieruchomości.

Po czym poznać okazję? – To zależy od wielkości projektu, oczekiwanych zysków i oczywiście od początkowych nakładów. Dla jednego inwestora wyzwaniem będzie kupno relatywnie taniego mieszkania pod wynajem, a dla innego inwestycja w rynek komercyjny – wyjaśnia Błeszyński.

– Dla mnie okazje to dobre oferty, które nie są oficjalnie dostępne na rynku, czyli w ogłoszeniach prasowych czy internetowych. Tak raczej nie trafimy na żyłę złota. Publicznie są dostępne oferty popularne, przez wszystkich już wcześniej wdziane i ocenione. Gdyby były takie atrakcyjne i rentowne, natychmiast by się sprzedały czy wynajęły, a nie miesiącami czekały na chętnego – ostrzega Błeszyński.

Dlaczego warto?

Sławek Muturi, założyciel spółek Mzuri oraz Mzuri Investments, zajmującej się wynajmem mieszkań, twierdzi, że prawdziwe okazje zdarzają się na rynku zawsze, bez względu na koniunkturę, tylko trzeba umieć je wyłowić.

– Rynek nieruchomości jest w rozumieniu ekonomistów wysoce niedoskonały, gdyż jest na nim wielu sprzedających, rozproszeni kupujący, dobra są heterogeniczne, a informacja rynkowa słaba – wylicza Muturi. – Poza tym, bez względu na aktualne tendencje cenowe, zawsze zdarzy się sprzedający, któremu bardziej zależy na szybkiej sprzedaży niż na optymalnej cenie mieszkania. Ale jednocześnie nie brakuje sprzedających mało zmotywowanych do zawarcia transakcji. Wolą poczekać na kupującego, który będzie gotów zapłacić cenę ponad średnią ze względu na to, że dane mieszkanie wyjątkowo mu pasuje pod względem lokalizacji – tłumaczy ekspert Mzuri.

Piotr Sawala, prezes zarządu Domu Maklerskiego W Investments SA, pytany o okazje dla inwestorów, wskazuje na rynek ziemi – i to nie działki budowlane, ale pola. – Ponieważ wciąż stopa zwrotu z inwestycji w ziemię jest bardzo wysoka, coraz więcej inwestorów indywidualnych lokuje swój kapitał w grunty rolne. Ziemia jest alternatywą dla tych, którzy nie chcą inwestować na bardziej ryzykownej giełdzie, lub dla osób, które chcą uzyskać większą stopę zwrotu niż przy innych inwestycjach w nieruchomości, np. w mieszkania – mówi Sawala.

Marcin Skrodzki, olsztyński broker ds. rynku pierwotnego w sieciowej agencji Freedom Nieruchomości, przypomina, że prawdziwe okazje zdarzają się w czasie kryzysu, a ten jest już za nami. – Jednak na inwestycyjne perełki nadal można trafić, np. gdy ktoś chce szybko zbyć nieruchomości, których sam nie wykorzystał, a teraz są dla niego kłopotliwe – wyjaśnia Skrodzki.

Jego zdaniem o prawdziwych okazjach możemy mówić, gdy cena nieruchomości jest o 20–30 proc., a czasem nawet i 60 proc. niższa od stawki rynkowej. – Tak wysokie obniżki najczęściej zdarzają się przy sprzedaży domów. Wynika to z chęci szybkiej sprzedaży spowodowanej problemami finansowymi czy rodzinnymi komplikacjami. Trzeba jednak pamiętać, że jeśli ktoś szuka okazji, musi poświęcić sporo czasu na częste i systematyczne sprawdzanie rynku, bo superoferty szybko znikają – podkreśla broker Freedom Nieruchomości.

Sławek Muturi mówi, że w jego firmie okazję ocenia się z perspektywy możliwego do osiągnięcia zwrotu z najmu mieszkania.

– Liczymy go, dzieląc przychody najmu netto – czyli bez opłat do administracji oraz za media i pomniejszone o 11 proc. prowizji za zarządzanie – pomnożone przez 11 miesięcy w roku (by uwzględnić pustostan) przez sumę ceny zakupu i wszystkich kosztów transakcyjnych oraz nakładów na remont i jednorazową opłatę za przejęcie lokum w zarządzanie – wyjaśnia Muturi. – Jeśli tak liczony zwrot przekroczy pewien oczekiwany próg, to znaczy, że mamy do czynienia z dobrą okazją rynkową.

Ten próg – według eksperta Mzuri – jest różny dla różnych miast w Polsce. Dla Warszawy będzie to np. 5 proc., dla Wrocławia, Krakowa, Poznania, Trójmiasta czy Lublina – 5,5 proc., a dla Łodzi, Katowic, Bydgoszczy, Częstochowy, Radomia – co najmniej 6 proc.

Marcin Skrodzki zwraca uwagę, że kupno nieruchomości nie jest inwestycją, na której można się szybko wzbogacić. – Ja polecam inwestowanie w mieszkania dwupokojowe w dobrych lokalizacjach. Lokowanie kapitału w domach i dużych mieszkaniach, powyżej 100 mkw., może być ryzykowne i nieopłacalne, jeśli myślimy o najmie. Chodzi o kłopoty ze znalezieniem najemcy i większe koszty utrzymania – mówi Skrodzki.

Dodaje, że także inwestowanie w ziemię może się okazać bardzo dobrym ruchem. Ale to lokata dla cierpliwych. – Za kilkanaście lub kilkadziesiąt lat ziemia może być bardzo cennym towarem. Szczególnie kupno gruntów rolnych blisko granic miasta może być udaną inwestycją. Miasta w szybkim tempie się rozrastają, więc pola za jakiś czas mogą posłużyć jako grunt pod dzielnicę z zabudową jedno- lub wielorodzinną – wyjaśnia broker Freedom Nieruchomości.

Lokowanie kapitału w pola poleca także Piotr Sawala. Jak szukać okazji w tym segmencie rynku? – Np. uczestnicząc w aukcjach komorniczych, na których cena sprzedaży gruntu jest często niższa od stawek rynkowych. Warto również inwestować w zakup ziemi bezpośrednio od właściciela, z pominięciem pośredników. Jednak nie należy zapominać, że aby inwestycja nie była obarczona znacznym ryzykiem, wskazana jest opinia profesjonalnego doradcy – podkreśla prezes DM W Investments SA.

Jego zdaniem warto kupować ziemię rolną w województwach, w których jest ona najtańsza, czyli w lubuskim, świętokrzyskim oraz lubelskim (ok. 24 tys. zł za ha), ale także w warmińsko-mazurskim (ok 29 tys. zł za ha). – Gwarantuje to wyższy zysk z inwestycji, ale często wymaga dłuższego czasu. Dlatego też należy szukać tańszych działek rolnych. Okazja może być jednak związana również z lokalizacją działki. Najlepsze są pola położone w sąsiedztwie aglomeracji. Cena tych działek rośnie najbardziej, jednak koszt zakupu jest znacznie wyższy – twierdzi Piotr Sawala.

Uwaga, wpadka!

Jeśli chodzi o mieszkania, to – jak opowiada Sławek Muturi – najwięcej pieniędzy można stracić, nie sprawdzając stanu prawnego lokum. Wady techniczne lokalu mogą być o wiele mniej bolesne dla kieszeni nabywcy.

– Znam przykład początkującego inwestora, skuszonego bardzo atrakcyjną ceną, który już po zakupie mieszkania dowiedział się, że jest ono obciążone długiem wynikającym z niepłaconych przez poprzedniego właściciela alimentów. Do tego notariusz, który go obsługiwał, nie miał aktualnego ubezpieczenia od odpowiedzialności zawodowej. Wkroczył komornik, a inwestorowi pozostało domaganie się odszkodowania od notariusza oraz od sprzedającego w postępowaniu cywilnym. Sprawa jeszcze się ciągnie w sądach – opowiada ekspert Mzuri.

Natomiast najczęstsza droga do utraty pieniędzy przez inwestorów to kupno mieszkania bez wcześniejszego rozeznania, za ile i komu się ono wynajmie. Przepłacenie za lokal albo zbyt drogi remont również obniżają zyski. Bywa też, że inwestor kupi mieszkanie, a potem stoi ono puste, bo zabrakło mu środków na wykończenie.

Z kolei Marcin Skrodzki opowiada, że wpadki inwestorów często zdarzają się wtedy, gdy kupują oni za kredyt. – Zgłosił się do nas klient, który zainwestował w duży lokal komercyjny pod wynajem, położony w bardzo atrakcyjnej lokalizacji w centrum miasta. Lokal należało jedynie wyremontować. Przewidywane prace miały się zakończyć w ciągu trzech miesięcy, a planowana stawka najmu wynieść 20 proc. ponad średnie rynkowe – mówi Skrodzki. – Niestety, na etapie remontu pojawiły się problemy natury technicznej i prace przeciągnęły się do siedmiu miesięcy. W tym czasie na rynek weszło kilka podobnych lokali, a dodatkowa kiepska sytuacja lokalnych przedsiębiorców spowodowała, że inwestor tygodniami czekał na najemcę. Problem się pogłębiał, gdyż inwestycja była kredytowana, więc do kosztów dochodziły raty z odsetkami. Zbyt optymistyczne prognozy sprawiły, że gdy klient do nas trafił, musieliśmy zweryfikować jego oczekiwania i wynająć lokal za jednostkowo mniejszą stawkę, lecz dwóm najemcom – dzięki podziałowi nieruchomości – co przełożyło się na rynkowy czynsz – opowiada ku przestrodze ekspert firmy Freedom Nieruchomości.

[email protected]