Ziemia pod osiedla jest cenna jak złoto

Tereny inwestycyjne drożeją z roku na rok. Transakcje na tym rynku zamykają się kilkudziesięciomilionowymi kwotami. W 2024 roku firmy deweloperskie wyruszą na kolejne duże zakupy gruntów pod osiedla, uzupełniając banki ziemi. Na celowniku są uzbrojone parcele z dobrymi adresami, ale jest o nie coraz trudniej.

W 2023 roku deweloperzy intensywnie poszukiwali gruntów do banków ziemi. – Skalę transakcji można uznać za całkiem satysfakcjonującą – ocenia Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl. – Dowodem są systematycznie pojawiające się w mediach informacje o nowych zakupach. Ostatnio np. Dekpol komunikował podpisanie umowy przedwstępnej na 2 ha gruntu pod osiedle w Sopocie – wskazuje.

Zdaniem eksperta problemem były ceny działek inwestycyjnych, które po wyhamowaniu w 2022 roku ponownie ostro przyspieszyły. – Powód wydaje się oczywisty: dopalacz popytowy, czyli program „Bezpieczny kredyt 2 proc.” – uważa ekspert.

Rekordowe transakcje

Małgorzata Wełnowska, starszy analityk Cenatorium, potwierdza: ceny gruntów inwestycyjnych są wciąż w trendzie wzrostowym.

– Z roku na rok są coraz wyższe. Ceny działek determinują przede wszystkim lokalizacja i dostępność infrastruktury – wyjaśnia ekspertka. – Na lokalnych rynkach sytuacja jest bardziej zróżnicowana, a wzrosty cen są bezpośrednio związane z metrażem działki, adresem czy dokumentami planistycznymi dla danego terenu. Nie jest zaskoczeniem, że najdroższe i najbardziej pożądane lokalizacje to Warszawa, Kraków, Trójmiasto, Wrocław i Poznań.

To w tych miastach, jak wskazuje Małgorzata Wełnowska, średnie ceny działek pod osiedla wielorodzinne wzrosły w 2023 rok najbardziej. – Rekordowe transakcje odnotowaliśmy na stołecznym rynku. Za działki o powierzchni ponad 4 tys. mkw. pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną kupujący zapłacił łącznie 157 mln zł – podaje analityczka Cenatorium. – Wysokie ceny transakcyjne osiągają także grunty w innych dużych miastach wojewódzkich. Na przykład we Wrocławiu zawarto dwie transakcje zakupu terenów o powierzchni kilkunastu tysięcy metrów kwadratowych za ceny przekraczające 50 mln zł – podaje.

Pytany o rekordowe transakcje Jarosław Jędrzyński wskazuje na niedawne zakupy spółki Munja B14. – Wylicytowała parcelę o powierzchni 4,8 tys. mkw. przy ul. Cynamonowej na warszawskim Ursynowie za kwotę 82,2 mln zł – ponaddwukrotność ceny wywoławczej – podaje.

Jak mówi Jędrzyński, największe banki ziemi mają, oczywiście, najwięksi deweloperzy. – Zapasy wystarczą na kilka lat działalności inwestycyjnej – szacuje. – Rekordowo duży bank ziemi jest w posiadaniu niedawnego debiutanta giełdowego Murapolu, który może się pochwalić zapasem gruntów na niemal 20 tys. mieszkań. Niewiele ustępuje mu Dom Development z potencjałem zgromadzonych parceli na blisko 18 tys. lokali. Z kolei Robyg i Atal mają działki na ok. 14 tys. mieszkań. W sumie ośmiu notowanych na giełdzie głównych tuzów branży deweloperskiej może na posiadanych gruntach ruszyć z budową grubo ponad 100 tys. mieszkań.

Średnie firmy nie są już w tak komfortowej sytuacji. – Nie mówiąc już o mniejszych przedstawicielach branży deweloperskiej – zaznacza Jędrzyński. – Grunty, bez względu na rynkową koniunkturę, w 2024 r. będą intensywnie poszukiwane, a ich ceny raczej nie poddadzą się korekcie – przewiduje.

Ograniczona podaż

Zdaniem eksperta portalu RynekPierwotny.pl w cenie są przygotowane już działki pod osiedla wielorodzinne – najlepiej z pozwoleniem na budowę i infrastrukturą.

– Do tego będą musiały jak najlepiej odpowiadać na nowelizację warunków technicznych, która ma wejść w życie w kwietniu 2024 r. Na celowniku deweloperów będą atrakcyjne i dobrze skomunikowane tereny, głównie w największych metropoliach, ze szczególnym uwzględnieniem ich nieco tańszych okolic peryferyjnych, a także miejscowości satelickich, które w najbliższych latach pozostaną głównym celem migracji młodego pokolenia Polaków – uważa Jarosław Jędrzyński.

Małgorzata Wełnowska potwierdza, powołując się na dane NBP, że podmioty o ugruntowanej i stabilnej pozycji mają duże banki ziemi, dzięki którym sprawnie rozpoczynają inwestycje, dostosowując podaż do rosnącego popytu.

– Mniejsze przedsiębiorstwa skupiają się na wyprzedaży lokali w już prowadzonych inwestycjach oraz na zakończeniu budów – mówi analityczka. – Małe podmioty, czyli takie, które zatrudniają od dziewięciu do 49 osób, w danych finansowych za I półrocze 2023 roku raportowały rosnący i wysoki poziom produkcji w toku, niski i stabilny poziom mieszkań gotowych oraz spadek zapasu gruntów budowlanych. Taki stan rzeczy może świadczyć o tym, że w 2024 roku małe firmy deweloperskie ruszą na rynek w poszukiwaniu gruntów pod zabudowę. W przypadku dużych podmiotów poszukiwania gruntów pod zabudowę są procesem ciągłym – zauważa.

Wełnowska podkreśla, że deweloperzy poszukują atrakcyjnych gruntów w dobrych lokalizacjach z rozwiniętą infrastrukturą. – Takie nieruchomości są rzadkością, szczególnie w dużych miastach – zaznacza ekspertka Cenatorium. – Ograniczona podaż gruntów pod zabudowę sprawia, że część deweloperów zwraca uwagę na grunty z dobrymi adresami z budynkami do rozbiórki. – Ci, którzy nie znajdą odpowiedniego terenu w miastach wojewódzkich, skierują uwagę na mniejsze miejscowości – uważa Małgorzata Wełnowska. – Od momentu wybuchu pandemii coraz więcej inwestorów baczniej obserwuje mniejsze miasta w aglomeracjach dużych miast wojewódzkich, w których tereny są bardziej dostępne, a ich ceny korzystniejsze, co pozwala ostatecznie zrealizować tańszą inwestycję deweloperską.

Zapasy ziemi na lata

Bank ziemi regularnie uzupełnia Atal. – Zapewnia to nam ciągłość produkcji. Terenów będziemy poszukiwać także w 2024 roku – mówią przedstawiciele dewelopera. – Tym bardziej że jednym z celów ostatniej emisji akcji serii F był rozwój skali działalności i nabywanie działek. Interesują nas parcele w tych miastach i ich okolicach, na których koncentrujemy działalność, czyli na siedmiu największych rynkach w Polsce (konurbacja Śląska, Kraków, Wrocław, Warszawa, Łódź, Poznań, Trójmiasto).

Cordia Polska, jak mówi Tomasz Łapiński, prezes i dyrektor zarządzający inwestycjami mieszkaniowymi w tej firmie, ma bank ziemi, który pozwoli inwestować przez kilka kolejnych lat.

– Wśród zgromadzonych gruntów są zarówno te w centrach miast i śródmiejskiej zabudowie, jak i w spokojnych dzielnicach z dostępem do natury – podkreśla Tomasz Łapiński. – Są to m.in. grunty w warszawskim Wilanowie, w dzielnicy Jeżyce w Poznaniu, a także na gdańskich Stogach na atrakcyjnym terenie Wyspy Portowej. Zgromadzone zasoby ziemi pozwolą na budowę ok. 4 tys. mieszkań.

Grupa Cordia ma też bank ziemi pozwalający na budowę ok. 12 tys. lokali w kilku europejskich krajach poza Polską: w Wielkiej Brytanii, Hiszpanii, Rumunii i na Węgrzech.

– Polski rynek i perspektywy jego rozwoju oceniamy najlepiej, dlatego tutaj chcemy inwestować najwięcej – podkreśla Tomasz Łapiński. – Wyzwaniem są, niestety, trudności związane z procesem przygotowania inwestycji i procedurami administracyjnymi. Konsekwencją jest fakt, że Polska staje się coraz bardziej wymagającym regionem gospodarczym o coraz większych barierach wejścia dla inwestorów, a coraz bardziej wydłużający się okres niezbędny do uruchomienia inwestycji obniża atrakcyjność inwestowania. Jesteśmy jednak zainteresowani powiększaniem banku ziemi w Polsce w 2024 r. w miastach, w których działamy (Warszawa, Kraków, Poznań, Trójmiasto).

Prawie 4 tys. mieszkań na zgromadzonych działkach w różnych dzielnicach Warszawy i Krakowa może wybudować Matexi NV. Jak mówi Mirosław Bednarek, dyrektor regionalny firmy, zakładając roczną sprzedaż na poziomie 600–800 mieszkań, Matexi ma zapewnioną stabilność sprzedaży na najbliższe lata. – Większość nabytych przez nas gruntów jest w trakcie procedury uzyskiwania pozwolenia na budowę – mówi Mirosław Bednarek. Firma zamyka też transakcje zakupu kolejnych terenów. – Nieustannie poszukujemy nowych, atrakcyjnych gruntów pod kolejne inwestycje – mówi dyrektor. – W 2024 roku planujemy zainwestować w zakup działek kilkaset milionów złotych. Zakup gruntów poprzedza dokładna selekcja. Kluczowe przy budowie banku ziemi są kompleksowe informacje o danej lokalizacji, analiza potencjału zabudowy na podstawie obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy. Niezwykle ważne są również informacje o planowanych inwestycjach w okolicy oraz właściwe określenie grupy docelowej i produktu dla danej lokalizacji – tłumaczy.

Victoria Dom, jak mówi Waldemar Wasiluk, wiceprezes spółki, stara się utrzymywać pięcioletni bank ziemi. – Dziś mamy bank, który pozwoli nam wybudować 10 tys. mieszkań – informuje. – Na zakup ziemi wydajemy ok. 200 mln zł rocznie. Nowe mieszkania na osiedlach Victorii Dom powstawały dotąd w Warszawie i Krakowie, ale niebawem nasze pierwsze inwestycje ruszą także w Trójmieście – zapowiada. I podkreśla, że firma nie ma konieczności dodatkowych gwałtownych zakupów. – Po kilku latach powiększania banku ziemi w najbliższym czasie planujemy utrzymać stabilny stan posiadania – tłumaczy Waldemar Wasiluk.