Akcje deweloperów mogą iść w górę

Walory spółek pozostają ciągle niedoszacowane. Ale coraz lepsza kontraktacja odbije się korzystnie na ich wynikach w 2015 r.

Zdecydowana większość podmiotów z indeksu WIG-Deweloperzy jest nadal niedoszacowana. Jednak według analityków branża deweloperska ma w tym roku spore szanse na przełamanie złej passy, bo popyt na nowe mieszkania, zarówno w stolicy, jak i na rynkach regionalnych, nie słabnie, a ubiegłoroczna wysoka kontraktacja zaczyna sukcesywnie być widoczna w wynikach finansowych spółek. A w 2014 r. niemal wszyscy deweloperzy odnotowali wzrost sprzedanych lokali.

W dodatku bankructwa z ostatnich lat, ze spektakularnym upadkiem Ganta na czele, powoli odchodzą w niepamięć

– Głównym czynnikiem wspierającym deweloperów powinno być otoczenie makroekonomiczne. Z jednej strony niskie stopy procentowe sprzyjają kupowaniu nowych lokali jako inwestycji. Z drugiej strony mamy program „Mieszkanie dla Młodych", który może dodatkowo wspomagać spółki deweloperskie – zauważa Adrian Górniak, analityk w DM BDM.

Dobre perspektywy

Tymczasem Jerzy Nikorowski, analityk BNP Paribas Bank Polska, uważa, że okres imponującego wzrostu kursów akcji deweloperów notowanych na głównym parkiecie mamy już za sobą. Przy czym kilka spółek z tej branży wyróżnia się całkiem pozytywnie, biorąc pod uwagę ich potencjał.

– Uwzględniając zdolność do generowania przychodów względem bieżącej wartości aktywów netto, korzystnie w porównaniu do konkurencji prezentuje się sytuacja na akcjach Echo Investment. W przypadku tej spółki poziomy takich wskaźników jak cena do zysku poniżej 6 oraz cena do wartości księgowej poniżej 0,9 są dowodem na relatywne niedowartościowanie spółki. Jednocześnie otoczenie niskich stóp procentowych w połączeniu z deprecjacją złotego pod koniec 2014 r. będą miały korzystny wpływ na wyniki Echo Investment za ostatni kwartał ubiegłego roku – tłumaczy Nikorowski.

Krzysztof Radojewski, dyrektor departamentu analiz rynkowych Noble Securities, również stawia na Echo Investment ze względu na dobrą strukturę bilansu i dobry potencjał do dalszego wzrostu. Echo to jedna z trzech firm, jakie analitycy Noble Securities w swej rocznej strategii ze spółek deweloperskich uważają za relatywnie „lepsze" od pozostałych. W tej trójce znalazło się także Dom Development ze względu, według Noble Securities, na dobrą strukturę bilansu i szansę na skorzystanie na potencjalnym wzroście cen na bardzo dobrym rynku mieszkaniowym.

Trzecią spółką godną polecenia, jak przekonuje Krzysztof Radojewski, jest Marvipol ze względu na możliwość wydzielenia części samochodowej, która powinna wydobyć większą wartość z całej grupy.

Na akcje Marvipola stawia także Adrian Górniak, który zwraca uwagę na rekordowe wyniki w ujęciu całorocznym w segmencie mieszkaniowym. Deweloper znacznie przekroczył swoje pierwotne założenia, prognozując na początku 2014 r. sprzedaż na poziomie ok. 600 lokali. Ostateczne jednak sprzedawcy Marvipola podpisali ok. 760 umów przedwstępnych.

Co więcej, analitycy DM BDM szacują, że w 2014 r. Marvipol mógł przekazać klientom ok. 920 lokali. – Perspektywy dla tej spółki w 2015 r. również prezentują się przyzwoicie, mając na względzie wysoką kontraktację w projekcie Central Park w Warszawie – zapewnia Adrian Górniak. Jego zdaniem godna polecenia jest także PA Nova, która, podobnie jak Marvipol, jest dziś mocno niedowartościowana.

– PA Nova powinna pokazać bardzo dobre wyniki za IV kw. 2014 r. uwzględniające zysk ze sprzedaży dwóch parków handlowych. Warto też zauważyć, że spółka całkiem dobrze radzi sobie w segmencie generalnego wykonawstwa i moim zdaniem ten rok będzie nie gorszy dla PA Nova niż 2014 r. – opowiada Adrian Górniak.

Dodaje, że dobrym typem może być również Robyg, który jako jedyny deweloper na polskim rynku przekroczył barierę 2 tys. zakontraktowanych lokali w ubiegłym roku.

Jego zdaniem inwestorzy powinni też rozważyć m.in. walory Polnordu.

Z dużą rezerwą

Z drugiej jednak strony Polnord to spółka, która ciągle boryka się z dużym zadłużeniem – na koniec ubiegłego roku wyniosło ono ok. 429 mln zł, choć deweloper liczył na redukcję poniżej 400 mln zł. Pod znakiem zapytania stoi również sprzedaż udziałów Polnordu przez Prokom Investments. To również może trzymać inwestorów na dystans, zwłaszcza że w listopadzie 2014 r. PKO BP przejął 1,3 mln akcji Polnordu od spółki Osiedle Wilanowskie, zależnej od Prokomu, pod zabezpieczenie kredytu udzielonego Petrolinvestowi.

– Główne zastrzeżenia, jakie się nasuwają, to właśnie wysokie poziomy zadłużenia wybranych spółek. Jednak sytuacja w tej materii jest i tak lepsza niż przed rokiem – zapewnia Krzysztof Radojewski.

Z kolei Jerzy Nikorowski podchodzi z dystansem do spółek, które miały problemy z osiąganiem  deklarowanych rezultatów.

– Do tego grona zaliczyłbym GTC oraz JW Construction – wskazuje Nikorowski.

GTC ciągle się boryka z odpisami – w ostatnim kwartale 2014 r. wartość godziwa jej nieruchomości zmalała o kolejne 132 mln euro. To efekt przecen aktywów głównie w Rumunii, Chorwacji i Bułgarii oraz działek w Budapeszcie.

W dodatku ostatni spadek wartości portfela nieruchomości GTC doprowadził do naruszenia kowenantów umów kredytowych zaciągniętych na realizację trzech projektów: Avenue Mall Osijek, Galeria Arad i Galleria Stara Zagora, na łącznie ok. 66 mln euro. Obecnie deweloper prowadzi z bankiem negocjacje w tej sprawie.

– Nierozwiązana pozostaje także kwestia emisji akcji, o której od kilku miesięcy mówi zarząd. Docelowo środki miałyby być wykorzystane do zakupu nowych obiektów handlowych, jednak zgody na emisję nie wyraziło kilka funduszy będących w akcjonariacie – zauważa Adrian Górniak.

Z kolei JW Construction do tej pory nie opublikowała wyników kontraktacji mieszkań za cały 2014 r., co może świadczyć o nie najlepszej sprzedaży dewelopera w ostatnim kwartale ubiegłego roku. Generalnie spółka kalkulowała, że w całym 2014 r. sprzeda ok. 1,2 tys. mieszkań brutto (bez uwzględnienia rezygnacji).

– Dość problematycznym podmiotem w indeksie WIG-Deweloperzy jest także Ronson, którego główni akcjonariusze chcą sprzedać pakiety akcji – mówi Adrian Górniak.

W grudniu 2014 r. rynek obiegła informacja, że z udziałów dewelopera chce wyjść U. Dori Group, która posiada niemal 40 proc. akcji Ronson Europe, oraz Global City Holdings, właściciel podobnej puli akcji, co łącznie daje prawie 80 proc. udziałów w Ronsonie. Do tej pory nie wiadomo, kto i w jaki sposób ma objąć akcje dewelopera.

– Z wycenami poniżej wartości księgowej pozostają deweloperzy komercyjni i ta sytuacja może się utrzymywać, dopóki stan rynku biurowego w Warszawie się nie poprawi. Z kolei wyceny deweloperów mieszkaniowych są mieszane, a wzrost cen mieszkań mógłby doprowadzić do wzrostu ich notowań i poprawy wyników finansowych – twierdzi Krzysztof Radojewski.

Jerzy Nikorowski spodziewa się natomiast umiarkowanych wzrostów cen akcji spółek z tej branży.

– Pomóc w tym mogą poprawiające się marże deweloperów mieszkaniowych wynikające z tego, że inwestycje wprowadzane obecnie do sprzedaży są realizowane na gruntach nabytych po relatywnie niskich cenach. Ponadto ceny nowych lokali w największych miastach powoli się pną. Nie zapominajmy także, że koszt kredytów z uwagi na niskie stopy procentowe jest dodatkowym impulsem wspierającym popyt na nieruchomości. W przypadku deweloperów komercyjnych efekt spadających stawek wynajmu po części jest niwelowany przez spadające stopy kapitalizacji oraz rozpędzającą się w Polsce aktywność gospodarczą – opowiada Jerzy Nikorowski.

Inwestycje w deweloperów | Analitycy przekonują, że popyt na akcje i papiery dłużne spółek budujących mieszkania będzie stopniowo rosnąć

¶ Według analityków Lion's Banku obecnie inwestowanie w spółki deweloperskie powinno okazać się rozwiązaniem lukratywnym dla osób poszukujących alternatywnych możliwości lokowania kapitału na rynku nieruchomości. Powód jest prosty: już od 18 miesięcy dane GUS pokazują, że liczba inwestycji rozpoczynanych przez deweloperów dynamicznie rośnie w odpowiedzi na ciągle duży popyt na lokale. Jednoczenie ceny nowych mieszkań pozostają stabilne, co jest oznaką zdrowego rynku.

¶ – Już niedługo przyjdzie więc czekać na efekty w bilansach firm budujących mieszkania. Przeciętna budowa bloku trwa w Polsce dwa lata, a MSR (Międzynarodowe Standardy Rachunkowości) pozwalają rozpoznać przychody ze sprzedaży mieszkań nie w momencie podpisania umowy deweloperskiej, ale dopiero po oddaniu budynku do użytkowania – tłumaczy Bartosz Turek, analityk Lion's Banku.

¶ Co więcej, jak przekonuje analityk, już dawno negatywne nastawienie do spółek budujących mieszkania się wypaliło, stopniowo przeradzając w neutralne podejście. – Jeśli spojrzymy na notowania indeksów, to WIG–Deweloperzy utrzymuje się od połowy 2011 r. na poziomie porównywalnym z WIG20 – zapewnia Turek.

¶ Nie tylko akcje, ale również obligacje spółek budujących mieszkania powinny się okazać obecnie dobrymi inwestycjami, gdy na rynku deweloperskim trwa koniunktura. – Ich zaletą jest bezobsługowość, czego nie można powiedzieć na przykład na temat mieszkania na wynajem – zauważa Turek. – Minusem inwestycji finansowych jest jednak też znacznie większe ryzyko związane ze zmiennością cen.

¶ Przeciętna cena transakcyjna mieszkania w dużym mieście obniżyła się w wyniku kryzysu o 25 proc. Tymczasem notowania akcji giełdowych deweloperów w dołku były wyceniane n a poziomie o prawie 85 proc. niższym niż u szczytu hossy – wyliczają analitycy Lion's Banku.      kad