Nigdy nie zabraknie chętnych na małe powierzchnie

Małe, tanie mieszkania to dobra inwestycja, gwarantująca wysokie stopy zwrotu – przekonują eksperci. Zysk to nawet 7 proc. rocznie. Kupować nowe czy używane lokale?

W Trójmieście, jak mówi Paweł Grabowski, pośrednik z agencji BIG Nieruchomości, najbardziej atrakcyjne nieduże mieszkania znikają z oferty deweloperów, zanim jeszcze trafią do oficjalnej sprzedaży.

Sławomir Horbaczewski, ekspert rynku nieruchomości, potwierdza: najlepiej sprzedają się dziś małe mieszkania – zarówno kawalerki, jak i lokale dwu-, i trzypokojowe. – Takimi mieszkaniami interesują się nie tylko kupujący nieruchomości dla siebie, ale i inwestorzy. A tych z roku na rok jest coraz więcej – zauważa Sławomir Horbaczewski. – Popyt na małe mieszkania jest duży nie tylko dlatego, że są tańsze. Można je szybciej i łatwiej wynająć albo odsprzedać .

Casting na najemcę

Także Roksana Lipińska, dyrektor oddziału Freedom Nieruchomości Kraków-Stare Miasto zwraca uwagę, że z oferty deweloperów najszybciej znikają małe lokale. – Na małych powierzchniach firmy potrafią wygospodarować dwa ustawne pokoje. Inwestor, który zamierza taki lokal wynająć, osiągnie dochód porównywalny z tym, jaki da nieco większa powierzchnia – mówi Roksana Lipińska. – Rentowność mniejszych nieruchomości jest więc większa, a zwrot z takiej inwestycji nastąpi szybciej.

Z kolei w opinii Marcina Monety, analityka Wrocławskiej Giełdy Nieruchomości (WGN), dziś najpopularniejsze, przynajmniej na rynku wtórnym, są mieszkania średniej wielkości, czyli te o powierzchni 40–55 mkw. – Deweloperzy rzeczywiście budują coraz mniejsze mieszkania, ale wyniki sprzedażowe z rynku wtórnego nie potwierdzają bardzo dużego zainteresowania takimi metrażami – zastrzega Marcin Moneta. Analityk podkreśla, że popyt na kawalerki był bardzo duży w latach 2007–2008, kiedy to mieszkania mocno drożały. Klienci bez wystarczającej zdolności kredytowej decydowali się na najmniejsze lokale.

Czy i dziś warto się bić o małe mieszkania? Paweł Grabowski przekonuje, że tak. – To bardzo dobra inwestycja gwarantująca najwyższe stopy zwrotu. Na rynku jest niewiele kawalerek, a to właśnie one cieszą się największym zainteresowaniem najemców – tłumaczy pośrednik z BIG Nieruchomości. Na gdańskim rynku pierwotnym pojawiają się ok. 30-metrowe kawalerki w cenie poniżej 100 tys. zł. – Lokal wykończymy w dobrym standardzie za niecałe 20 tys. zł, łącznie z umeblowaniem. Przy miesięcznym czynszu na poziomie 800 zł, nie licząc opłat, możemy zrobić casting na najemcę. Możemy być niemal pewni 100-proc. obłożenia przez lata. Stopa zwrotu z inwestycji to ok. 7 proc. – szacuje pośrednik.

Również Artur Kaźmierczak, prezes Mzuri Investements, ocenia, że warto inwestować w małe, a nawet bardzo małe mieszkania. – Zwykle dają lepszy zwrot z inwestycji niż duże lokale. W cenie jednego apartamentu można kupić kilka małych mieszkań i w ten sposób zmniejszyć ryzyko pustostanu – zauważa Artur Kaźmierczak. – Ale czy warto się bić u deweloperów o małe mieszkania? To zależy od indywidualnej strategii inwestycyjnej. Niektórzy z założenia kupują tylko nowe lokale. Trzeba jednak wiedzieć, że nawet najmniejsze mieszkania od dewelopera będą stosunkowo duże. Zgodnie z prawem trudno dziś wybudować mieszkanie mniejsze niż 20–25 mkw. Tymczasem na rynku wtórnym można znaleźć nawet kilkunastometrowe lokale – zauważa prezes. Mzuri zarządza dziś... 10-metrowym mieszkaniem, które ma i łazienkę, i aneks kuchenny. – Za różnicę pomiędzy 17 a 27 metrami trzeba zapłacić deweloperowi, w zależności od lokalizacji, średnio 50–100 tys. zł. A za tyle można już kupić kawalerkę w dużym mieście – w Łodzi czy w Katowicach – podkreśla Artur Kaźmierczak. – Tymczasem różnica w czynszu, jaki będzie skłonny zapłacić najemca za mieszkanie 17-, i 27-metrowe nie wyniesie 59 proc. – a o tyle większe jest mieszkanie 27-metrowe od 17-metrowego. Ta różnica to może 20 proc. – szacuje.

Prezes Mzuri Investements zwraca też uwagę, że inwestując na rynku deweloperskim trzeba się liczyć z dodatkowymi wydatkami. Czasem obowiązkowo trzeba wykupić miejsce garażowe albo komórkę lokatorską, czasem trzeba też osobno zapłacić za balkon. – Inwestycja staje się więc droższa, a zwrot z niej – mniejszy – przestrzega Kaźmierczak. – Inwestorzy, którzy nie rozliczają podatków ryczałtem, muszą też pamiętać, że w przypadku mieszkań z rynku pierwotnego nie można stosować tzw. indywidualnej stawki amortyzacji. Oznacza to po prostu, że bardziej opłacalne podatkowo jest kupno lokalu używanego, pod warunkiem, że ma więcej niż pięć lat – tłumaczy. Ale, jak mówi prezes, także inwestycja na rynku deweloperskim ma wiele atutów. Nowe mieszkania to mniejsze ryzyko ukrytych wad, a po roku od transakcji nie okaże się, że nagle wzrastają nakłady na fundusz remontowy, bo zaczął przeciekać dach.

W Trójmieście, jak zapewnia Paweł Grabowski, niemal każda kawalerka o przyzwoitym standardzie szybko znajdzie lokatora. – Idealną ofertą są 25-metrowe mieszkania na nowych osiedlach w szeroko rozumianym centrum, wzdłuż trasy Szybkiej Kolei Miejskiej i przy uczelniach – mówi pośrednik. – Takie lokale można znaleźć poniżej 200 tys. zł, a stawki najmu dochodzą do 1,3 tys. zł. Ze względu na ograniczoną podaż kawalerek dobrze wynajmują się również te położone na obrzeżach, gdzie czynsze nie bywają rażąco niższe niż w centrum.

Kto pierwszy, ten lepszy

Pośrednik z BIG Nieruchomości radzi, by szukając najlepszych lokali pytać deweloperów o budynki, których nie ma jeszcze w oficjalnej sprzedaży, a które pojawią się niebawem na rynku jako kolejne etapy inwestycji. – Warto też na bieżąco sprawdzać promocje. Trzeba być czujnym, żeby nie przegapić okazji – podkreśla Paweł Grabowski.

W ocenie Marcina Monety, hitem inwestycyjnym może być małe mieszkanie w centrum lub niedaleko centrum. – Warto postawić na bardzo dobrą lokalizację, która może ściągnąć różnych najemców. Lokal o wyższym standardzie przyciągnie np. klientów biznesowych. Nie ryzykowałbym kupna małego mieszkania na peryferiach – mówi analityk WGN. Jego zdaniem okazją mogą być deweloperskie resztówki, sprzedawane czasem po obniżonych cenach.

Sławomir Horbaczewski dodaje zaś, że kto pierwszy, ten lepszy. – Są klienci, którzy szukają informacji o wygranych przetargach na zakup gruntu czy wydanych decyzjach o warunkach zabudowy – zauważa ekspert. – W zupełności wystarczy jednak śledzenie stron internetowych deweloperów i szukanie informacji o nowych inwestycjach w mediach – twierdzi Horabczewski. Dodaje, że warto zarezerwować sobie interesujący nas lokal na wczesnym etapie budowy lub nawet jeszcze przed jej rozpoczęciem. – Do niedawna kupowanie mieszkań na wczesnych etapach wiązało się z dużym ryzykiem. Dzisiejszy rynek nieruchomości jest bezpieczniejszy, oczyszczony z przypadkowych podmiotów deweloperskich – zapewnia.

Zdaniem Roksany Lipińskiej po licznych aferach na rynku pierwotnym i głośnych upadkach firm odważnych klientów decydujących się na zakup dziury w ziemi jest coraz mniej. – Chcąc mieć jednak pewność, że mieszkanie, które chcemy kupić, nie zniknie z oferty, bo ktoś nas ubiegł, warto pomyśleć o umowie rezerwacyjnej. Wiąże się z symbolicznym zadatkiem lub zaliczką, ale będziemy spokojni, że deweloper w czasie trwania umowy nie zaoferuje lokalu innym osobom – tłumaczy dyrektor z Freedom .

Liczenie zysków

Artur Kaźmierczak szacuje, że inwestycja gotówkowa w małe mieszkanie od dewelopera powinna się zwrócić po niespełna 20 latach. – W Krakowie, Wrocławiu czy Poznaniu metr małego lokalu w stanie deweloperskim kosztuje ok. 6–6,8 tys. zł. Za 25 mkw. zapłacimy 150–170 tys. zł. Do tego trzeba doliczyć wykończenie – ok. 12–20 tys. zł i wyposażenie – ok. 8–10 tys. zł - podaje prezes Mzuri Investements. – No i trzeba jeszcze doliczyć 20 tys. zł za garaż.

Daje to w sumie 190–220 tys. zł. Dla uproszczenia pomijamy koszty – notarialne, wpisu do księgi wieczystej itp. Taka kawalerka przyniesie miesięcznie ok. 1000–1100 zł czynszu netto – czyli bez opłat do administracji i mediów. – Zakładając, że mieszkanie będzie stało puste jeden miesiąc w roku, możemy liczyć, że rocznie wpłynie nam na konto ok. 11–12 tys. zł – wylicza Artur Kaźmierczak. – Pomijając koszty ubezpieczeń, podatku od nieruchomości, a także ewentualny koszt usługi zarządzania najmem, oznacza to stopę zwrotu rzędu 5–6,4 proc. Inwestycja w kawalerkę z rynku wtórnego da zwrot wyższy co najmniej o 1–2 pkt proc. – podkreśla.

Z analiz WGN wynika, że inwestycja w mieszkanie może się zwrócić po ok. 16 latach. Marcin Moneta zakłada, że kupujemy 40-metrowe mieszkanie za 220 tys. zł. – Stawka najmu netto we Wrocławiu czy Krakowie to ok. 30 zł za mkw. miesięcznie. Przyjmując, że mieszkanie byłoby wynajmowane cały czas, daje to 14 400 zł rocznie. Od tej kwoty odejmujemy podatek – 8,5 proc., co daje 13 176 zł – wylicza Marcin Moneta.

Artur Kaźmierczak podsumowuje: małe mieszkania są bezpieczną inwestycją na każdym osiedlu w każdym mieście. – I dziś, i za dwadzieścia lat, więcej osób będzie stać na najem lub zakup małego mieszkania niż dużego – zapewnia prezes Mzuri Investments.

[email protected]