Nie wydawaj pieniędzy na zbędne metry

Żeby zacząć zarabiać na nieruchomościach, wcale nie trzeba mieć grubego portfela. Wystarczy już 10 tys. zł.

– Większość początkujących inwestorów, zwłaszcza z Warszawy, ma tymczasem błędne przekonanie, że minimalna kwota potrzebna na inwestycję to 200–300 tys. zł – mówi Artur Kaźmierczak, prezes zarządu Mzuri Investments. – Na mieszkaniach na wynajem można zaś zacząć zarabiać, mając już 10 tys. zł. Nasza firma na przykład uruchomiła kilka inicjatyw grupowego inwestowania w nieruchomości w formule crowdfundingu udziałowego. By zostać udziałowcem Mzuri CFI 2 lub Mzuri CFI Alfa, wystarczy 10 tys. zł. To kapitał dostępny dla wielu studentów, pielęgniarek czy nauczycieli – podkreśla. Kaźmierczak tłumaczy, że inwestując grupowo, w zależności od wybranego przez inwestora modelu (rentierski, gdzie inwestor co roku otrzymuje udział w zysku, lub np. emerytalny, gdzie pieniądze są przez kilka lat reinwestowane), można liczyć na zwrot od 6 do 10 proc. rocznie.

Wynajem albo sprzedaż

Nie trzeba więc koniecznie kupować mieszkania, by inwestować na rynku nieruchomości. – A trzeba pamiętać, że choćby w stolicy trudno o mały lokal za mniej niż 200 tys. zł. Nie jest to jednak niemożliwe – zastrzega prezes Mzuri Investments. Znacznie taniej jest w Łodzi i Katowicach. – Najtańszy lokal, jaki znaleźliśmy dla naszego klienta, kosztował 28 tys. zł. W zeszłym miesiącu kupiliśmy mieszkania po niewiele ponad 30 tys. każde. Do tych kwot trzeba oczywiście doliczyć koszty remontu, ale w sumie daje to 60–70 tys. zł – zwraca uwagę Kaźmierczak.

O tym, że inwestowanie w nieruchomości to wciąż atrakcyjna forma lokowania i pomnażania kapitału, mówi Renata Cimaszewska, członek zarządu spółki m2 Group. – Biorąc pod uwagę stosunkowo dużą stabilność rynku, początkujący inwestorzy powinni rozważać głównie inwestycje w mieszkania – podpowiada. – Kapitał, jaki trzeba mieć na start, zależy od preferowanej formy obrotu nieruchomością – czy będzie to wynajem, czy kupno-sprzedaż.

Z analiz agencji m2 Group wynika, że na mieszkanie na wynajem wystarczy w Warszawie ok. 180 tys. zł. – Za tyle można kupić i wyremontować 25-metrową kawalerkę w dobrze zlokalizowanym budynku z wielkiej płyty – zapewnia Renata Cimaszewska. – Odnowione i nowocześnie urządzone mieszkanie można wynająć nawet za 1,5 tys. zł miesięcznie. Przy takim założeniu inwestycja powinna się zwrócić w 10–12 lat – szacuje.

Zwraca też uwagę, że na rynku najmu technologia, w jakiej powstał budynek, ma mniejszy wpływ na wysokość czynszu niż lokalizacja. – Dlatego inwestor powinien szukać tańszych nieruchomości, ale w bardziej atrakcyjnej okolicy, tym samym maksymalizując zyski – radzi Cimaszewska. – Jeżeli inwestorowi zależy na stosunkowo szybkim pomnożeniu kapitału, powinien rozważyć kupno mieszkania z przeznaczeniem na sprzedaż. Taka inwestycja wymaga jednak znacznie większego budżetu, bo już ok. 320 tys. zł, oraz większych nakładów pracy – zastrzega.

Zdaniem Cimaszewskiej, aby zmieścić się w wyznaczonym budżecie, inwestor powinien założyć, że na zakup nieruchomości przeznaczy ok. 250 tys. zł, a pozostałą część pochłonie remont, wykończenie, podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) oraz taksa notarialna. – Mając taką kwotę, można kupić mieszkanie o powierzchni ok. 40 mkw. w budynku z cegły na Starym Mokotowie, Ochocie czy Żoliborzu – podaje. – W sprzyjających warunkach urządzone w nowoczesny sposób mieszkanie można sprzedać w pół roku z zyskiem rzędu 10 proc. Lokale o takim potencjalne należą jednak do rzadkości. Wymagają też bardzo dużego nakładu pracy. Remont generalny wiąże się bowiem m.in. z wymianą instalacji elektrycznej oraz hydraulicznej, wymianą podłóg, okien, wyburzaniem ścian – wyjaśnia przedstawicielka m2 Group.

Na co pożyczy bank

Marcin Uryga, analityk Emmerson Realty, ocenia zaś, że myśl o inwestowaniu w nieruchomości lepiej porzucić, kiedy nie jesteśmy gotowi, by dogłębnie poznać rynek, a jednocześnie nie zamierzamy korzystać z płatnych usług profesjonalistów. – Większość osób inwestowanie na rynku nieruchomości zaczyna od mieszkań w rozwijających się stolicach regionów – wskazuje Uryga. – Często jest to tymczasowa inwestycja, która ma się ostatecznie zakończyć przekazaniem mieszkania dorosłym dzieciom. Bywa, że jest planowana jako dodatkowe źródło przychodów na emeryturze – zwraca uwagę analityk.

A Renata Cimaszewska dopowiada, że bez względu na formę inwestycji przed zakupem nieruchomości należy zweryfikować jej stan prawny, w tym prawo własności gruntu. – Ma to kluczowe znaczenie w przypadku mieszkań przeznaczonych na sprzedaż. Zakup lokali w budynkach położonych na nieuregulowanych gruntach nie jest kredytowany przez banki, co znacznie ogranicza liczbę potencjalnych nabywców, a tym samym zwiększa ryzyko inwestycji – przestrzega. Przymierzając się do lokowania kapitału w nieruchomości, warto też pamiętać, aby nie wydawać pieniędzy na zbędny metraż. – Stopa zwrotu z wynajmu lub sprzedaży lokali o powierzchni 40 i 55 mkw. jest zbliżona, a nakłady na zakup i wykończenie dodatkowych 15 mkw. mogą znacznie zwiększyć wymagany do rozpoczęcia inwestycji budżet – mówi Renata Cimaszewska.

Przed błędami przestrzega początkujących inwestorów Artur Kaźmierczak. – Z reguły są bardzo kosztowne. Jeśli się inwestuje samemu, koniecznie trzeba poznać rynek, jego mechanizmy i potencjalne pułapki. Lepiej, by dziesięć świetnych okazji przeszło początkującemu inwestorowi koło nosa, niżby popełnił jeden błąd – zapewnia. Trzeba też pamiętać, jak mówi prezes Mzuri, o koncentracji ryzyka i płynności inwestycji. – Na początek lepiej kupić trzy małe mieszkania po 100 tys. zł niż jedno większe za 300 tys. zł – przekonuje Kaźmierczak. – Początkujący inwestor więcej nauczy się na przykładzie trzech lokali niż jednego, a poza tym będzie podejmować mniejsze ryzyko koncentracji. Jeśli popełni jeden błąd inwestycyjny, gdy będzie posiadaczem większego mieszkania, 100 proc. jego portfela będzie słabej jakości, gdy zaś nabędzie trzy mniejsze – „tylko" 33 proc. – tłumaczy. Poza tym łatwiej będzie sprzedać kawalerkę za 100 tys. zł niż mieszkanie za 300 tys. zł.

Rynkowe nisze

Z raportów przygotowanych przez Macieja Górkę, analityka portalu Domiporta.pl, wynika, że średnia rentowność najmu mieszkań w największych miastach to ok. 4,5 proc. – Nie oznacza to, że nie można zarobić więcej – zastrzega. Dodaje, że dziś wśród małych i średnich inwestorów popularne są inwestycje w mieszkania, lokale użytkowe, powierzchnie biurowe, pokoje hotelowe w systemie condo i grunty rolne. – Cena za hektar tych ostatnich w obrocie prywatnym wzrosła od 2007 do 2011 roku o ponad 60 proc., by potem wejść w trend spadkowy – zwraca uwagę Maciej Górka. – Ten przypadek pokazuje, jak ważna jest umiejętność dostrzegania rynkowej niszy – podkreśla.

Pośrednik Paweł Zeliaś, szef firmy Salondomow.pl, komentuje, że chcąc inwestować na rynku nieruchomości, trzeba mieć albo dobry nos, albo pewne informacje. – Warto wiedzieć, co w danym rejonie przewidują plany zagospodarowania, jakie są kierunki rozwoju infrastruktury – podpowiada. Inwestycje w nieruchomości odradza ludziom niecierpliwym, nastawionym na duże i szybkie zyski. – Także inwestujący wszystkie swoje oszczędności mogą się poczuć rozczarowani tą formą inwestycji – przestrzega. – Trzeba zakładać różne scenariusze, także takie, że mieszkanie może stać puste podczas wakacji, że ktoś nie zapłaci, że nie sprzedamy nieruchomości tak szybko i za tyle, ile chcemy. Inwestycje w nieruchomość należy rozpatrywać w perspektywie nawet dziesięcioleci – podkreśla. Zdaniem Zeliasia truizmem może się wydawać twierdzenie, że trzeba stawiać na nieruchomości gwarantujące bezpieczny, pewny zysk. – Wbrew pozorom nie jest to wcale takie proste. Jeżeli na przykład mamy możliwość  zakupu dużej działki rolnej w pobliżu miasta, które się rozwija w tamtym kierunku, możemy taki grunt podzielić, odrolnić, uzbroić, a po kilku latach liczyć zyski w setkach, a czasami i w tysiącach procent – wyjaśnia. – Taka działalność dla urzędu skarbowego zawsze będzie nosić znamiona działalności gospodarczej, a tym samym musimy pamiętać o VAT i podatku, mimo że od zakupu do sprzedaży upłynie pięć lat. W przypadku i działek, i mieszkań na inwestorów czeka mnóstwo pułapek wynikających z przepisów oraz samej ich interpretacji.

[email protected]