Dobra koniunktura potrwa trzy, cztery lata

WYWIAD | DARIUSZ PAWLUKOWICZ z członkiem zarządu ds. ekonomicznych Vantage Development rozmawia Adam Roguski.

Na giełdę zmierza trzech deweloperów z Wrocławia – jeden jest w trakcie IPO, ponadto na tym rynku działają też Atal i LC Corp. Jak wygląda wrocławski rynek mieszkaniowy i jak wygląda konkurencja?

Myślę, że nikt się nie spodziewał tak dobrego rozwoju sytuacji na rynku wrocławskim. O ile dwa, trzy lata temu deweloperzy sprzedawali tutaj 4,5–5 tys. mieszkań, w ubiegłym roku około 6 tys., o tyle tylko w I połowie tego roku sprzedaż sięgnęła już 3,6 tys. Według wstępnych danych po trzech kwartałach sprzedaż wynosi 5,6 tys., a pamiętajmy, że IV kwartał jest zazwyczaj najlepszy. Jest zatem realna szansa na przebicie sprzedaży 7 tys. mieszkań w całym 2015 r. To mniej więcej połowa tego, co sprzedaje się w Warszawie.

Przy takiej skali projektów na rynku każdy znajdzie coś dla siebie. W porównaniu z konkurencją, jaką widać na rynku warszawskim, u nas nie jest źle. Po wprowadzeniu ustawy deweloperskiej aktualnie na rynku funkcjonuje około 120 spółek realizujących projekty deweloperskie, z czego dziesięć największych graczy kontroluje 50 proc. rynku.

Z czego wynika ten dynamiczny wzrost?

Wrocław to uznane miasto uniwersyteckie, młodzi ludzie przyjeżdżają tu studiować i tu się potem osiedlają. Obserwuję, że na rynku najmu popyt przewyższa podaż, co widać szczególnie w przypadku studentów, i to zachęca do kupowania mieszkań pod wynajem.

We Wrocławiu mamy dużo firm BPO (outsourcing procesów biznesowych – red.). Może nie przybywa ich tak dynamicznie, ale te już obecne mocno się rozwijają i potrzebują pracowników.

Najliczniejszą grupą naszych klientów są właśnie młodzi ludzie, którzy chcą się osiedlić we Wrocławiu na stałe. Nie zauważyliśmy, by szczególnie przybyło klientów kupujących mieszkania jako lokatę kapitału. W naszym przypadku to stała grupa kilku, kilkunastu osób, która regularnie powiększa portfel, kiedy oddajemy nowe projekty. W mojej ocenie to się jeszcze zmieni, jeśli się weźmie pod uwagę nieatrakcyjne stopy zwrotu lokat bankowych.

Ile czasu może się utrzymać dobra koniunktura?

Warszawa jest rynkiem „wyprzedzającym" pozostałe duże miasta w perspektywie kilku kwartałów. W stolicy zakończył się dynamiczny wzrost sprzedaży mieszkań i mamy do czynienia ze stabilizacją na wysokim poziomie – na razie nic nie zapowiada, by to się miało zakończyć.

Tak więc dużego wzrostu we Wrocławiu można się spodziewać jeszcze przez kilka kwartałów, a potem wejdziemy w fazę równowagi. Jak długo ona potrwa? My wierzymy, że zmierzch cyklu koniunkturalnego przyjdzie najwcześniej za trzy–cztery lata.

Po trzech kwartałach sprzedaliście 447 lokali, czyli o 202 proc. więcej niż rok wcześniej. Na jaką sprzedaż liczycie w całym bieżącym roku?

IV kwartał z reguły jest najlepszy, planujemy wtedy wprowadzić do sprzedaży ponad 100 mieszkań. Liczymy więc na przynajmniej 550 sprzedanych mieszkań w całym roku.

Jakie ambicje macie na przyszły rok?

Na pewno liczymy na poprawę wyniku, chociaż warto pamiętać, że w tym roku sprzedaliśmy 133 mieszkania w jednej transakcji pakietowej. W przyszłym roku nie spodziewamy się takich „dopalaczy", a mimo to naszą ambicją jest poprawa wyniku.

Wynik po trzech kwartałach uzyskaliśmy, mając cztery projekty deweloperskie w portfelu. W przyszłym roku będziemy realizować więcej inwestycji. Właśnie wprowadzamy do oferty pierwszy projekt poza Wrocławiem – czyli warszawski.

Działacie głównie we Wrocławiu, do Warszawy weszliście wiosną tego roku. Czy planujecie kolejne projekty deweloperskie w stolicy albo innych miastach?

W najbliższym czasie raczej nie będziemy wchodzić do kolejnych miast. Obserwowaliśmy Poznań i Kraków, ale trzeba pamiętać, że skuteczne pojawienie się na nowym rynku wymaga zawsze dużej pracy i kosztów.

Na razie będziemy się skupiać na poprawianiu pozycji w Warszawie. Jesteśmy w trakcie negocjacji zakupu kolejnych gruntów – zapewne w pierwszym rzędzie zrealizujemy projekt na kilkadziesiąt mieszkań, ale docelowo myślimy o projektach rzędu 300–400 mieszkań. W najbliższym czasie zapewne będziemy mogli coś w tej sprawie ogłosić.

Stołeczny rynek nie jest łatwy, ceny gruntów wzrosły, konkurencja jest duża. Chyba nawet najwięksi gracze zostali zaskoczeni tak dobrą koniunkturą i teraz wszyscy próbują uzupełniać banki ziemi.

Jakie macie plany w segmencie komercyjnym?

Rynek biurowy we Wrocławiu nie jest może tak trudny jak w Warszawie, ale cały czas pojawiają się nowe projekty i konkurencja się nasila. Nasza strategia zakłada, że projekty biurowe będziemy realizować stabilnie, etapami – wyłącznie na gruntach, które posiadamy w portfelu.

Kiedy w 2012 r. wchodziliście na giełdę, deklarowaliście, że przez trzy lata zyski będą reinwestowane. Czy Vantage zacznie wypłacać dywidendę?

Pracujemy nad polityką dywidendową, na tym etapie nie mogę niczego zadeklarować. W najbliższym czasie podamy informacje.