Przyszli polscy emeryci nie mogą zarabiać na nieruchomościach

WYWIAD | Mateusz Skubiszewski z ekspertem BNP Paribas Real Estate rozmawia Grażyna Błaszczak

W ostatnich dniach spółka HB Reavis ogłosiła, że za 186 mln euro sprzedała dwa biurowce w Warszawie zagranicznemu funduszowi emerytalnemu. Czy była jakaś transakcja w tym roku większa od tej?

Wspomniana transakcja jest największą na rynku biurowym w Polsce w tym roku. Drugą w kolejności, o wartości powyżej 100 mln euro, w przypadku rynku biurowego była sprzedaż Konstruktorska Business Center przez HB Reavis globalnej grupie inwestycyjnej Golden Star Estate.

Obie transakcje stanowią jednocześnie rekordy wartości w transakcjach sprzedaży pojedynczych nieruchomości w regionie Europy Środkowo-Wschodniej.

A jakie były inne znaczące transakcje? Pojawili się w tym roku w Polsce nowi inwestorzy? Kto sonduje rynek?

W II kwartale odnotowano największą w historii transakcję zakupu udziałów w Europie Środkowo-Wschodniej. Na mocy podpisanej umowy Redefine Properties objął 75 proc. udziałów Echo Prime Properties, spółki będącej właścicielem lub użytkownikiem wieczystym portfolio nieruchomości zawierającego projekty handlowe i biurowe. Całkowita wartość transakcji osiągnęła 891 mln euro.

Warto w tym miejscu wspomnieć również o znaczących transakcjach sprzedaży galerii handlowych Bonarka w Krakowie oraz Focus w Zielonej Górze i Piotrkowie Trybunalskim, o ogólnej wartości 522 mln euro, na rzecz Rockcastle Global Real Estate, inwestora notowanego na giełdzie w Johannesburgu.

Powyższe transakcje wskazują na duże zainteresowanie Polską wśród inwestorów z tak odległych rynków, jak RPA. W ostatnich miesiącach zauważyliśmy również aktywność inwestorów ze Skandynawii oraz krajów nadbałtyckich. W dalszym ciągu liczymy na napływ kapitału z Azji. Niezmiennie stabilną grupę inwestorów stanowią od lat Niemcy, Brytyjczycy i Amerykanie.

Jaki „towar" na rynku inwestycyjnym w Polsce cieszy się największym zainteresowaniem??

Polska na tle innych krajów Europy Środkowej i Wschodniej jest największym i najstabilniejszym rynkiem inwestycyjnym dla nieruchomości komercyjnych. Obecnie bardzo dużym zainteresowaniem cieszą się budynki biurowe zlokalizowane w centrum Warszawy, jak również nieruchomości z rynku logistycznego.

Nieruchomości magazynowe i logistyczne charakteryzują się długimi okresami zawartych umów najmu, co stanowi ważny element zapewniający długoterminowy zwrot z inwestycji. Niemniej jednak dobrze funkcjonujące galerie handlowe są również atrakcyjnymi aktywami dla inwestorów.

Wart uwagi jest też szybki wzrost liczby transakcji na rynku inwestycji biurowych w miastach regionalnych, takich jak Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań, Łódź i Katowice. Zainteresowanie inwestorów właściwie każdym sektorem rynku nieruchomości komercyjnych świadczy o zrównoważonym rozwoju polskiego rynku inwestycyjnego nieruchomości na całym obszarze naszego kraju.

Jest więcej chętnych na najlepsze nieruchomości niż obiektów wystawionych na sprzedaż w Polsce? Czego brakuje?

Zwykle jest więcej chętnych na najlepsze nieruchomości. W takich przypadkach oceniana jest atrakcyjność oferty na różnych płaszczyznach. Nie tylko cena odgrywa wtedy rolę. Istotne są również takie elementy, jak wiarygodność kupującego, sposób finansowania transakcji, warunki dodatkowe.

Wiosną na targach inwestycyjnych w Cannes, na największym spotkaniu branży w Europie, międzynarodowi inwestorzy wyrażali obawy, że polityka wpłynie na ich plany biznesowe, i zapowiadali wstrzymanie swoich inwestycji. Jaka atmosfera wokół Polski jest dziś?

Dane rynkowe pokazują, że inwestycje nie zostały wstrzymane. Po dwóch kwartałach odnotowaliśmy w Polsce całkowity wolumen inwestycji na poziomie 2 mld euro, co stanowi około 100-proc. wzrost w stosunku do takiego samego okresu roku poprzedniego. Ten wynik z kolei pozwala przypuszczać, że mimo wielu wyzwań 2016 r. nie powinien być gorszy od 2015.

Niewątpliwym wyzwaniem dla rynku będą konsekwencje Brexitu. Może się okazać, że w dłuższej perspektywie polski rynek nieruchomości komercyjnych będzie zyskiwać z uwagi na atrakcyjną lokalizację. Dla wielu firm związanych z usługami finansowymi Polska może się stać potencjalną lokalizacją usług finansowych dla regionu i krajów Europy Zachodniej.

Dlaczego polskie nieruchomości mogą być atrakcyjne dla międzynarodowych funduszy inwestycyjnych czy emerytalnych? Ile można u nas zarobić, jakie są stopy zwrotu w porównaniu z tymi u naszych sąsiadów?

Inwestycje na polskim rynku nieruchomości stanowią atrakcyjne i stabilne źródło dochodu, zapewniając stopę zwrotu z zainwestowanego kapitału – w zależności od segmentu rynku – w wysokości od 5 do 9 proc. przed opodatkowaniem, czyli o 30–60 proc. więcej, niż można uzyskać z inwestycji w Niemczech, we Francji czy w Wielkiej Brytanii.

A dlaczego polscy przyszli emeryci nie mogą inwestować w nieruchomości?

Odpowiedz na to pytanie wydaje się dość prosta. Na polskim rynku brakuje odpowiednich regulacji prawnych zapewniających sprawne funkcjonowanie struktur wspólnego inwestowania, które gwarantowałyby stabilne zwroty z inwestycji. Na całym świecie taką rolę odgrywają REITs (Real Estate Investment Trusts).

W Polsce dotychczas istniejące regulacje dotyczące funduszy nieruchomościowych nie zapewniły rozwoju tego rodzaju produktów finansowych. REITs z założenia są zobowiązane zapewnić dystrybucję osiągniętego dochodu do swoich udziałowców. Są to podmioty publiczne notowane na giełdzie, co zapewnia odpowiedni nadzór oraz nadaje płynność.

Z uwagi na to REITs wydają się najprostszym rozwiązaniem naszego problemu. W 2016 r. powstało Stowarzyszenie REITs Polska, które propaguje – w imieniu środowiska osób i podmiotów związanych z rynkiem nieruchomości – ideę tego produktu inwestycyjnego.

Niewątpliwie wprowadzenie tego rodzaju podmiotów na naszą giełdę wpłynęłoby bardzo pozytywnie na rozwój w wielu obszarach gospodarki oraz zwiększyłoby udział polskich inwestorów w rynku nieruchomości komercyjnych. Obecnie ich udział szacuje się na około 10 proc., co nie zapewnia równowagi w stosunku do podmiotów zagranicznych.

CV

Mateusz Skubiszewski jest dyrektorem w dziale rynków kapitałowych w BNP Paribas Reale Estate. Wcześniej pracował m.in. w Grupie ING, w Grupie mBank, a także w LHI Real Estate Group. Wartość zrealizowanych transakcji inwestycyjnych, w których uczestniczył, tylko w ostatnich dwóch latach przekroczyła 800 mln euro.