Deweloperzy o Mieszkaniu Plus: nie będzie rewolucji

6 tysięcy mieszkań w 17 miastach w Polsce powstanie w ramach pilotażu programu Mieszkanie+. Co na to firmy deweloperskie?

Kilka dni temu doszło do podpisania pierwszych listów intencyjnych i porozumień między przedstawicielami rządu, spółką BGK Nieruchomości a jednostkami samorządu terytorialnego. Lokale w rządowym programie będą budowane m.in. w Białej Podlaskiej, Chorzowie, Gliwicach, Kobyłce, Poznaniu, Radomiu, Tychach i Wałbrzychu. Prawo do nich zyskają w pierwszej kolejności ci, którzy nie spełniają warunków, by uzyskać kredyt na własne M. Nie będzie ograniczeń wiekowych ani związanych z sytuacją rodzinną.

Zapytaliśmy deweloperów, jak oceniają program i czy ich zdaniem będzie miał on znaczący wpływ na sytuację na rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce.

Michał Sapota, prezes Murapolu:

– Idea uruchomienia Narodowego Programu Mieszkaniowego sama w sobie jest bardzo słuszna. W wielu bogatszych od nas krajach państwa wspierają budownictwo mieszkaniowe na cele społeczne. Jednak konstrukcje systemów pomocowych w ramach polityki mieszkaniowej w tych krajach nieco odbiegają od założeń naszego programu. W mojej ocenie godne naśladowania są wzorce stosowane w krajach Europy Zachodniej, gdzie dostarczaniem mieszkań komunalnych na wniosek państwa zajmują się deweloperzy. Współpraca ta ma różną postać, niemniej jednak ostatecznie to prywatne firmy kalkulują koszty do oferowanych cen i ustalają, ile mieszkań i w jakim czasie należy dostarczyć na rynek.

W mojej ocenie nigdy nie osiągniemy stanu, w którym potrzeby mieszkaniowe wszystkich zostaną zaspokojone. Wciąż na rynek mieszkaniowy wchodzą młodzi ludzie, którzy muszą gdzieś mieszkać. Być może działania rządowe zmniejszą liczbę rodzin wynajmujących mieszkania na zasadach komercyjnych.

Projekty mieszkaniowe realizowane w ramach Narodowego Programu Mieszkaniowego kierowane są do zupełnie innego Kowalskiego niż oferta komercyjna deweloperów. Dlatego w wejściu w życie tego programu nie widzę dużego zagrożenia dla działalności operacyjnej firm deweloperskich. Ponadto sama oferta programu nie jest na tyle interesująca, aby mogła przejąć krytyczny odsetek ludzi szukających dla siebie lokalu mieszkalnego.

Mateusz Juroszek, wiceprezes Atalu:

– Założenia planu rządowego, żeby budować mieszkania za 3 tys. zł. za mkw., są niemożliwe do realizacji. Wynika to z faktu, że w zdecydowanej większości państwowe grunty w dużych miastach nie mają pełnej infrastruktury i czystego stanu prawnego. To z kolei znaczy, że wymagają bardzo dużego doinwestowania, żeby zapewnić odpowiednią infrastrukturę. A jej koszt stanowi bardzo istotną część całego przedsięwzięcia. Co więcej, dostawcy mediów to w większości prywatne firmy, które za darmo tego nie zrobią. Podobnie z drogami – odpowiadają za nie budżety lokalne. Tym samym znacznie zwiększa się koszt inwestycji i jednocześnie okres realizacji.

Inną kwestią są programy wspierające zakup mieszkań na własność – „Rodzina na swoim" oraz „Mieszkanie dla młodych". Cieszyły się one dużym zainteresowaniem wśród nabywców lokali mieszkaniowych. Programy nie były idealne, np. limity cenowe nie zawsze odpowiadały realnym stawkom rynkowym, ale jednak stanowiły realne wsparcie.

W zależności od różnych opracowań mówi się, że w Polsce nadal brakuje nawet kilku milionów mieszkań. Najskuteczniejszym sposobem na zmianę tej sytuacji jest stworzenie warunków, które umożliwią podmiotom – obecnym na rynku mieszkaniowym – efektywniejszą działalność. Obecnie największym problemem branży jest przerost biurokracji organów administracyjnych, brak decyzyjności i niejasny stan prawny wielu gruntów. Należy uprościć procedury budowlane, postępowanie administracyjne i procedury związane z decyzjami środowiskowymi.

Program Mieszkanie+ skierowany jest do osób, które znajdują się poza rynkiem pierwotnym. Odbiorcą tego wsparcia nie jest potencjalny nabywca lokalu mieszkalnego od dewelopera. Ponadto wydaje się, że program będzie realizowany w miejscach, które są poza zainteresowaniem deweloperów. To wszystko powoduje, że deweloperzy nie powinni odczuć żadnych większych zmian na pierwotnym rynku mieszkaniowym.

Zbigniew Wojciech Okoński, prezes Robygu:

– Obecnie kwestią oceny oraz opracowania propozycji dotyczących Narodowego Programu Mieszkaniowego, pierwszego elementu programu Mieszkanie+, zajmuje się Polski Związek Firm Deweloperskich, którego członkiem jest Grupa Robyg. Uważamy, że na oceny przyjdzie czas w przyszłości, najważniejsze obecnie jest wprowadzenie programu, który będzie pozytywnie wpływał na dostępność mieszkań dla polskich rodzin i jednocześnie będzie współpracował z branżą deweloperską.

Sposobem na zaspokojenie popytu na mieszkania w Polsce jest kompleksowe rozwiązanie: obejmujące zarówno tańsze mieszkania, np. na wynajem, objęte wsparciem państwa, jak również wsparcie rozwoju sektora deweloperskiego. Kluczowa kwestia to współpraca wielu segmentów rynku, aby zapewnić możliwie najbardziej zróżnicowaną ofertę. Korzystnym wyjściem dla Polaków byłaby również kontynuacja rządowego wsparcia, systemu zakupu nieruchomości mieszkaniowych na wzór programu „Mieszkanie dla młodych", który funkcjonuje obecnie. Ważnym aspektem jest również uproszczenie obowiązujących przepisów regulujących budownictwo, co pozwoliłoby na obniżenie kosztów realizacji.

Nie przewiduję, że zmiany legislacyjne w istotny sposób będą oddziaływać na cały sektor deweloperski, a także na ceny nieruchomości. Narodowy Program Mieszkaniowy ma na celu pomoc osobom o najniższych dochodach, które nie są w stanie sfinansować zakupu nieruchomości – głównym założeniem jest rozwój budownictwa na wynajem. W związku z tym deweloperzy dostarczający na rynek lokale dla osób zainteresowanych kupnem mieszkania nie powinni odczuć skutków wprowadzenia rządowego programu.

Andrzej Gutowski, dyrektor sprzedaży i marketingu, Ronson Development:

– Co do zasady program Mieszkanie+ jako część Narodowego Programu Mieszkaniowego ma być skierowany do rodzin uboższych i wielodzietnych, a kolejność przydziału będzie częściowo uzależniona od wysokości dochodów. Z uchwały podjętej przez Radę Ministrów wynika też, że jednym z celów programu jest zwiększenie możliwości zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych osób zagrożonych wykluczeniem społecznym ze względu na niskie dochody lub trudną sytuację życiową.

Beneficjentami Mieszkania+ mają być także osoby, które nie posiadają zdolności kredytowej. Profil odbiorców rządowego programu będzie rozbieżny z profilem klienta, który w tej chwili decyduje się na zakup mieszkania na rynku pierwotnym. W związku z tym uważamy, że program ten nie powinien stanowić bezpośredniego zagrożenia dla deweloperów.

Naszym zdaniem, uzupełnieniem Narodowego Programu Mieszkaniowego powinno być również takie rozwiązanie, które będzie dotyczyć szerszego rynku i w decyzji o zakupie własnego mieszkania wesprze także osoby średniozamożne. W tej chwili bardzo duża część z nich korzysta z dopłat w ramach programu „MdM", który w niedługiej perspektywie przestanie funkcjonować.

Walka z deficytem mieszkaniowym, który w Polsce utrzymuje się od wielu lat, jest możliwa zarówno poprzez odpowiedź na potrzeby mieszkaniowe najuboższych, ale także poprzez korzystanie z programu wspierającego średniozamożnych nabywców. Najbardziej rozsądny sposób wsparcia powinien mieć zatem w naszej ocenie także wymiar finansowy. Dzięki temu deweloperzy starają się dostosować swoją ofertę do wymogów programu, a taki układ zdecydowanie zwiększa dostępność mieszkań dla młodych osób i ma pozytywny wpływ na gospodarkę.

[email protected]