Popyt na mieszkania jest wysoki, wciąż można bardzo dobrze zarabiać

WYWIAD | Nicklas Lindberg - z prezesem Echo Investment rozmawia Adam Roguski

W 2018 r. sprzedaliście 986 mieszkań, o prawie 31 proc. mniej niż rok wcześniej – to jeden z największych spadków wśród deweloperów, poza tym wynik jest słabszy niż zakładany jeszcze pod koniec listopada (1,1 tys.). Jak odczytywać te wyniki?

Zapowiadaliśmy, że spółka będzie rosła w segmencie mieszkaniowym, ale tempo wzrostu będzie uzależnione od rentowności tego biznesu. Nie mamy więc zamiaru windować sprzedaży kosztem marż. Oczywiście że mogliśmy sprzedać znacznie więcej mieszkań w 2018 r., gdybyśmy zaakceptowali słabsze marże. Nasza rentowność w segmencie mieszkaniowym z roku na rok rośnie, dochodząc w poszczególnych kwartałach 2018 r. do 28–33 proc., co jest znakomitym wynikiem na tle branży.

Myślę, że należałoby to postrzegać tak: sprzedaż w ujęciu ilościowym jest niższa, ale zyski będą solidne.

Zamierzamy dalej rosnąć, ruszyliśmy z kolejnymi projektami, w grudniu sprzedaż była bardzo dobra dzięki naszej większej aktywności. W tym roku celujemy w sprzedaż 1,3–1,4 tys. lokali, a na 2020 r. podtrzymujemy osiągnięcie pułapu 2 tys. Priorytetem jest oczywiście dostarczanie akcjonariuszom jak najwyższych zysków.

Proszę pamiętać, że równolegle budujemy mieszkania do platformy najmu Resi 4 Rent, tego nie widać w bieżącej sprzedaży. Mamy dzięki temu elastyczność, której nie mają inni deweloperzy.

Po trzech kwartałach marża brutto ze sprzedaży w mieszkaniówce wyniosła 29,8 proc., o 7,9 pkt proc. więcej niż rok wcześniej. To wyniki projektów rozpoczynanych rok, dwa lata temu. Czy z obecnie realizowanych projektów uzyskacie rentowność rzędu 30 proc.?

Dziś dla projektów w budowie i przygotowaniu pewnie można ją szacować na 25 proc., sprzedaż idzie bardzo płynnie, nie mamy dużych zapasów niesprzedanych gotowych lokali. W dużych aglomeracjach marże są wysokie, w mniejszych – niższe, ale nigdy nie mieliśmy słabszych marż niż 20 proc. Mieszkaniówka, mimo ostatniego wzrostu kosztów realizacji, to wciąż biznes zapewniający dobre zyski.

W 2018 r. ceny mieszkań poszły w górę o kilkanaście procent, co czeka nas w tym roku?

Ceny mieszkań nie wzrosły tak dynamicznie jak koszty budowy, deweloperzy wciąż nie są w stanie przerzucić wyższych kosztów realizacji w pełni na klientów. My staramy się dostarczać jakościowy produkt szerokiej grupie nabywców.

Jak długo klienci będą akceptować rosnące ceny? W jakim momencie popyt wyraźnie się zmniejszy z tego powodu?

Nie spodziewam się załamania popytu. Sprzedaż mieszkań w Polsce jest, owszem, niższa rok do roku, ale popyt jest wciąż wysoki. Inwestycje wciąż wyprzedają się bardzo szybko.

W 2017 r. 70–80 proc. mieszkań sprzedawaliśmy w ciągu miesiąca, dwóch od wprowadzenia do oferty, a więc na kilkanaście miesięcy przed ukończeniem budowy. Dziś stawiamy na bardziej zrównoważoną, dostosowaną do tempa realizacji sprzedaż, co pozwala dostosowywać ceny mieszkań do rosnących kosztów.

Czy koszty będą dalej rosły?

Na rynku budowlanym brakuje rąk do pracy. Sytuacja może się pogorszyć, gdyby Ukraińcy ruszyli na zachód Europy. Inwestycji jest dużo, a potencjał produkcyjny spada. To jest największy problem.

Wielu deweloperów współpracuje z zewnętrznymi generalnymi wykonawcami, którzy mają kłopot ze znalezieniem podwykonawców. My schodzimy coraz niżej w łańcuchu – początkowo pakietowaliśmy prace, a teraz nawet bezpośrednio zatrudniamy ludzi do pracy na poszczególnych projektach i powierzamy im materiały. Mówimy tu o inwestycjach mieszkaniowych i komercyjnych.

Staramy się być elastyczni i efektywni. Standaryzacja, prefabrykacja, bezpośrednie zatrudnianie pracowników – to elementy, które mogą poprawić sytuację.

Będziecie stawiać bloki z prefabrykatów?

Prefabrykacja może mieć zastosowanie w budownictwie mieszkaniowym i komercyjnym. Badamy możliwości jej użycia w naszych projektach.

Prefabrykacja jest bardzo popularna w pana rodzinnej Szwecji czy Norwegii. Dlaczego nie w Polsce?

Jest popularna z dwóch powodów: wysokich kosztów pracy w Skandynawii i niedoboru pracowników w Polsce. Większość prefabrykatów przypływa z Polski, są bardzo wysokiej jakości. Tutejszym producentom bardziej opłaca się eksport niż sprzedaż w kraju. Chcemy stosować prefabrykaty, ale nie mamy intencji kupowania jakiejś fabryki, stawiamy raczej na współpracę.

Poza kosztami realizacji deweloperzy narzekają na kłopoty natury administracyjnej – coraz więcej czasu zabiera uzyskiwanie pozwoleń itd. Przed wami duży wielofunkcyjny projekt w Warszawie – Towarowa 22, jak pracuje się wam z miastem nad przygotowaniem tego terenu pod budowę?

Projekt o takiej skali zawsze wymaga dialogu z miastem, gdziekolwiek by powstawał. Towarowa 22 to transformacja ponad 6 ha w centrum miasta. Rozmowy z miastem oceniam pozytywnie, niebawem zaprezentujemy koncepcję zagospodarowania tego terenu. Szerzej pokażemy ten wielofunkcyjny, kompleksowy projekt w marcu na międzynarodowych targach MIPIM. To będzie coś wyjątkowego w jeszcze większym stopniu niż Browary Warszawskie.

Kiedy może ruszyć budowa Towarowej 22?

Myślę, że wbijemy łopatę w przyszłym roku.

Specjalizujecie się w dużych projektach wielofunkcyjnych nazywanych „destinatons", czyli miejscami, do których się przybywa. To przede wszystkim pozwala lepiej zagospodarować grunty, ale czy o takie parcele jest łatwo?

Poza Warszawą będziemy realizować takie inwestycje w Łodzi, Poznaniu, Krakowie i we Wrocławiu. Rzadko się zdarza, byśmy kupowali jedną dużą działkę, to raczej przypomina puzzle i składanie kilku parceli w jeden plac budowy. Łącząc wiele kompetencji, jesteśmy w zasadzie jedynym deweloperem w Polsce, który może realizować takie wielofunkcyjne projekty. Realizowanie takich dużych projektów to dla nas realna korzyść: mniejsza konkurencja o grunt, niższa jednostkowa cena, szybsza realizacja całego projektu, elastyczność w dostosowywaniu funkcji do rynku i zapotrzebowania czy też optymalne wykorzystanie własnych zasobów.

W II kwartale otwieracie warszawską Galerię Młociny, jesienią oddaliście Libero w Katowicach. Czy Młociny będą ostatnią galerią o takiej skali? Czy rynek jest już nasycony?

Młociny nie będą klasyczną galerią handlową, bardzo mocno postawiliśmy tam na część gastronomiczno-rozrywkową, to będzie ponad 20 proc. powierzchni, będą też biura – to bardziej projekt wielofunkcyjny. Podobnie Libero nie jest klasyczną galerią. Po otwarciu Libero zaobserwowaliśmy, że chociaż wskaźnik odwiedzin jest nieco niższy od prognozowanego, to ludzie przychodzą tam na zakupy – i obroty są znacznie wyższe od spodziewanych.

Towarowa 22 w jeszcze większym stopniu nie będzie przypominała galerii handlowej. To będzie projekt wielofunkcyjny, w którym handel będzie mieć około 40 proc. udziału, reszta to mieszkania, biura czy przestrzeń miejska. To jest klucz – różnicowanie funkcji. Teren Młocin, gdzie znajduje się ostatnia stacja metra, wciąż ma duży potencjał rozwoju, mogą tam powstawać biura i mieszkania, przyglądamy się temu.

W 2018 r. inwestorzy ulokowali w nieruchomości komercyjne w Polsce ponad 7 mld euro, to nowy rekord. Jak długo dobra passa potrwa?

Spodziewamy się, że ten rok będzie znakomity, na rynku jest mnóstwo pieniędzy. Na świecie jest coraz więcej turbulencji i do tego trzeba się przyzwyczaić. Dlatego coraz trudniej jest prognozować na lata do przodu. Polska ma jednak mocną gospodarkę, popyt na powierzchnie jest wysoki, inwestorzy wciąż szukają tu możliwości ulokowania kapitału, potencjalne stopy zwrotu są bardzo atrakcyjne. Uważam, że w tym roku sytuacja będzie bardzo dobra. Jesteśmy dobrze nastawieni, o czym świadczą planowane kolejne inwestycje biurowe.

Program obligacji umożliwia wam sprzedaż inwestorom indywidualnym obligacji o wartości 300 mln zł, prospekt wygasa w kwietniu. Czy można się spodziewać emisji w najbliższym czasie?

Sytuacja na rynku obligacji korporacyjnych jest trudna od tzw. afery GetBacku, ale my jesteśmy jednym z niewielu emitentów, którzy z sukcesem plasują papiery detaliczne. Wyjdziemy ponownie na rynek. Wierzymy, że stabilne firmy z mocnymi bilansami będą się cieszyć zaufaniem inwestorów. Wpływy przeznaczymy na rozwój: zwiększanie skali działalności szczególnie w mieszkaniówce, zakup ziemi i generowanie zysków. Czujemy się komfortowo, bo w latach 2019 i 2020 nie mamy znaczących kwot do wykupu.

Echo Investment | Deweloper wszechstronny

Kontrolowana przez amerykańskie fundusze firma buduje mieszkania, biura i obiekty handlowe, w ostatnim czasie także w ramach dużych inwestycji wielofunkcyjnych. Po trzech kwartałach ub.r. grupa miała 158 mln zł zysku netto. Echo Investment regularnie dzieli się zyskami z akcjonariuszami. Jako praktycznie jedyny deweloper sprzedaje obligacje również inwestorom indywidualnym.

Nicklas Lindberg pochodzi ze Szwecji, kieruje Echo Investment od wiosny 2016 r. Wcześniej związany był z grupą Skanska, był m.in. dyrektorem zarządzającym w Skanska Property Poland oraz szefem jednostki odpowiedzialnej za projekty komercyjne w naszym regionie Europy. Wcześniej kierował biznesem grupy w Rosji. Ukończył Wydział Ekonomii Uniwersytetu w Kristianstad. ar