Prezes Robyga: Jesteśmy ostrożnymi optymistami

WYWIAD | ZBIGNIEW WOJCIECH OKOŃSKI - z prezesem Grupy Robyg rozmawia Adam Roguski

I kwartał 2020 r. wypadł dla branży znakomicie, według JLL sprzedaż mieszkań w sześciu aglomeracjach wzrosła o 14,5 proc., do 18,9 tys. – to wynik tylko lekko słabszy od rekordowego IV kwartału 2017 r. Sprzedaż Robyga wzrosła o 25 proc., do 588 lokali. Jak wygląda sytuacja po wprowadzeniu lockdownu w połowie marca?

Oczywiście, pandemia i lockdown były szokiem nie tylko dla deweloperów, wszyscy skoncentrowali się na zapewnieniu sobie bezpieczeństwa i aktywność gospodarcza chwilowo zamarła, co będzie mieć odzwierciedlenie także w poziomie sprzedaży mieszkań. Jednak bardzo szybko rozbudowaliśmy zdalne kanały komunikacji z klientami – w tym wideoczat i podpis elektroniczny.

Pierwszy szok dość szybko minął, po majówce wznowiliśmy pracę wszystkich biur sprzedaży w standardowych godzinach – przy zachowaniu rygoru sanitarnego – i zauważamy powrót klientów. To samo słyszymy od innych dużych spółek w ramach Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

W Polsce mamy deficyt mieszkań rzędu 2,5 mln, ale jak ten naturalny popyt będzie się realizować w czasie – nie wiemy. Wszyscy jeszcze czekają, co będzie z rynkiem pracy, efektami rządowej tarczy, z kredytami hipotecznymi – wiemy, że na razie banki zaostrzyły politykę, wymagają m.in. wyższego wkładu własnego. Zobaczymy, jak rozwinie się sytuacja.

Mamy też jeszcze niższe stopy procentowe, co oznacza, że osoby posiadające wolną gotówkę mogą być bardziej niż wcześniej zainteresowane inwestowaniem w nieruchomości.

Reasumując, jesteśmy ostrożnymi optymistami, jeśli chodzi o przyszłość, dlatego dalej inwestujemy w bank ziemi, posiadając wsparcie silnego właściciela z grupy Goldman Sachs. Wierzymy, że w dłuższym okresie polska gospodarka, polski potencjał się obronią. Po oczekiwanym słabszym II kwartale liczymy na stabilizację na rynku mieszkaniowym w kolejnych okresach.

W ostatnich latach ceny mieszkań rosły, według JLL w I kwartale br. średnia cena lokali w ofercie w sześciu największych aglomeracjach zwiększyła się o 12,5 proc. Czy słuszne jest oczekiwanie, że kryzys wpłynie na spadek cen?

Być może niektórzy deweloperzy znajdą się w trudnej sytuacji płynnościowej, co zmusi ich do sprzedaży jakiejś puli mieszkań, żeby tę płynność poprawić. Ale to będą pojedyncze przypadki. Wszystkie czynniki, które w ostatnich latach decydowały o cenie mieszkań, nie zmieniły się: koszty gruntów, koszty budowy. Klienci powoli wracają, interesuje ich dobra marka, lokalizacja. Nie widać, by miała się powtórzyć sytuacja z poprzedniego kryzysu, kiedy sprzedaż mieszkań w Polsce zamarła. Nie ma też takiego nacisku banków jak dekadę temu, by robić „fire sale" – szybko upłynniać mieszkania.

W I kwartale przekazaliście 420 mieszkań, a jaki jest potencjał całoroczny? Czy jest kłopot z przekazywaniem mieszkań?

Na początku było pewne zawahanie klientów, ale to się szybko ustabilizowało i na bieżąco wydajemy klucze. Nie ma powodów do niepokoju. Całoroczny potencjał ukończonych lokali na 2020 r. wynosi ponad 3 tys.

Część deweloperów wstrzymuje projekty, czekając na rozwój wydarzeń. Jak u was wygląda sytuacja?

Mamy teraz około 5 tys. mieszkań w realizacji w trzech aglomeracjach, prace przebiegają bez zakłóceń. Jeśli chodzi o wprowadzanie nowych projektów do oferty, na razie wszystko odbywa się zgodnie z harmonogramem – rezerwacje są na dobrym poziomie, by ruszać ze sprzedażą i budową. W ofercie mamy około 2 tys. lokali, do tego dojdą mieszkania z przejętego właśnie Wrocławskiego Przedsiębiorstwa Budowlanego.

Jakie będzie przełożenie przejęcia na wzrost potencjału grupy?

Potencjał sprzedaży we Wrocławiu wzrośnie o 800 lokali, zwiększy się dywersyfikacja oferty w tym mieście. WPB ma na koncie kilkadziesiąt projektów mieszkaniowych, realizuje teraz pięć inwestycji.

Czy będą kolejne przejęcia? Wejścia do nowych miast?

Mieszkaniowy boom spowodował, że ceny gruntów stały się bardzo wysokie, dobrą alternatywą jest kupowanie firm z bankami ziemi. Oczywiście, w takich przypadkach potrzebne jest bardzo selektywne podejście.

WPB to nie jest nasze ostatnie słowo. Prowadzimy rozmowy zarówno o zakupie nowych terenów, jak i potencjalnych kolejnych zakupów spółek. Myślę, że trend konsolidacji rynku będzie się wzmacniał. Z naszych badań wynika, że klienci są zainteresowani kupowaniem mieszkań od silnych, rozpoznawalnych marek.

Kiedy ruszy sprzedaż mieszkań w Poznaniu, do którego weszliście w zeszłym roku?

Pod względem proceduralnym przygotowanie projektów zabiera trochę czasu. Kupiony z zeszłym roku grunt po dawnej elektrociepłowni na Ostrowie Tumskim wymaga m.in. współpracy z konserwatorem zabytków.

W I kwartale kupiliśmy kolejny duży grunt, na ponad 1 tys. mieszkań. Chcielibyśmy, żeby pierwsze poznańskie lokale trafiły do naszej oferty pod koniec tego roku.

Czy kryzys zwiększy udział klientów instytucjonalnych w zakupach mieszkań – mowa m.in. o funduszach budujących portfele lokali na wynajem?

Zauważyliśmy taki ruch, pojawiają się nawet nowi zagraniczni gracze, tak było zresztą w poprzednim kryzysie. Nie jesteśmy zainteresowani sprzedażą mieszkań takim podmiotom, bo one oczekują znaczących upustów. Uważamy, że rynek naszych klientów podstawowych, osób kupujących pierwsze lub kolejne mieszkanie, jest wciąż relatywnie mocny.

Polski Związek Firm Deweloperskich zaapelował o możliwość interwencyjnego skupu obligacji deweloperów, zwłaszcza zapadających w latach 2020 i 2021. Jak wy czujecie się ze swoim półmiliardowym długiem korporacyjnym?

Dość komfortowo. Po przejęciu Robyga przez Bricks przeprowadziliśmy reorganizację finansowania, co przełożyło się na przesunięcie terminu wykupu obligacji na dalsze lata, głównie 2023–2024. Mamy dostępne linie kredytowe, nie ma potrzeby zaciągać nowych pożyczek na uruchamianie projektów deweloperskich.

Zbigniew Wojciech Okoński kieruje Robygiem od 2007 r. W latach 1998–2007 odpowiadał w zarządzie Prokomu Investments za stworzenie biznesu deweloperskiego grupy. W latach 1990–1995 zaangażowany w działalność polityczną, był m.in. ministrem obrony i podsekretarzem stanu w resorcie współpracy gospodarczej z zagranicą. Absolwent ekonomii na Uniwersytecie Gdańskim i Akademii Rolniczej w Szczecinie.