Polskie REIT–y mogą narodzić się jesienią

Do końca I kwartału decydenci czekają na postulaty branży odnośnie do tego, co powinna zawierać ustawa.

5,5 mld euro ulokowane przez inwestorów w nieruchomości komercyjne w Polsce to co prawda spadek wobec rekordowego 2019 r. o prawie 33 proc., ale mimo globalnego lockdownu i pandemii to trzeci wynik w historii. Szkopuł w tym, że od lat karty rozdają nad Wisłą inwestorzy zagraniczni: fundusze inwestycyjne, emerytalne, ubezpieczeniowe czy REIT-y. Udział rodzimego kapitału w transakcjach można szacować na zaledwie kilka procent.

Kolejny raz pojawia się nadzieja, że sytuacja może się zmienić dzięki wprowadzeniu REIT-ów do polskiego porządku prawnego.

REIT-y (real estate investment trust) to spółki, których sensem istnienia jest wypłacanie swoim inwestorom zysków czerpanych z nieruchomości. Dzięki legislacji strumień pieniędzy jest opodatkowany tylko raz (w klasycznych spółkach CIT-em oraz podatkiem od dywidendy).

Międzyresortowy zespół, zbieranie opinii

Pomysł pojawił się w 2016 r., ale nie udało się go przekuć w akt prawny w Sejmie poprzedniej kadencji. W grudniu podawaliśmy, że od połowy 2020 r. w resorcie rozwoju trwają prace nad kolejną wersją koncepcji przepisów. We wrześniu pierwsze uwagi zebrano m.in. od resortu finansów, Narodowego Banku Polskiego czy Komisji Nadzoru Finansowego. Na jakim etapie są prace i kiedy przejdą do bardziej formalnej fazy legislacyjnej?

„W trakcie uzgodnień międzyresortowych jest projekt zarządzenia prezesa Rady Ministrów, które powoła międzyresortowy zespół do opracowania regulacji dotyczących podmiotów inwestujących w najem nieruchomości. Wskazanie terminu publikacji projektu ustawy, w tym jego założeń, będzie możliwe po zakończeniu prac zespołu i wypracowaniu propozycji przepisów dotyczących funkcjonowania REIT w polskim systemie prawnym" – odpowiedziało biuro prasowe resortu rozwoju.

Małgorzata Kosińska, prezes stowarzyszenia REIT Polska reprezentującego branżę, ma nadzieję, że tym razem REIT-y uda się wprowadzić. – Mamy poczucie, że prowadzący ten projekt wierzą, że produkt jest potrzebny i powinien obejmować wszystkie rodzaje nieruchomości (jedna z ostatnich koncepcji miała pozwalać na inwestowanie REIT-om wyłącznie w mieszkania – red.) – mówi Kosińska.

Zaznacza, że widoczna jest też zmiana w podejściu do kształtowania przepisów: poprzednio rynek miał się odnosić do przygotowanych przez decydentów założeń.

– Tym razem do końca I kwartału Ministerstwo Rozwoju oczekuje złożenia przez środowisko wniosków i uwag, co ustawa powinna zawierać. Traktuję to jako bardzo dobry sygnał. Na tej podstawie w okolicach III kwartału powinien powstać dokument do dalszego procedowania. Wierzę, że głos środowiska, merytoryczny i pozbawiony emocji, będzie na tyle mocny, że te przepisy zostaną wprowadzone – mówi Kosińska.

Po co nam REIT-y, niech pokaże przykład charakterystycznego wieżowca Warsaw Spire. Biurowiec przynosi rocznie około 20 mln euro z czynszów, czyli równowartość trzech tysięcy średnich rocznych polskich emerytur. Zakup tego strumienia gotówki wymagał jednak zainwestowania prawie 390 mln euro – tyle Immofinanz zapłacił za biurowiec w 2019 r. To ponad 1,7 mld zł, co pokazuje, jak gigantyczny kapitał potrzebny jest do poruszania się na naszym rynku.

Ustawa to nie wszystko

Już w 2016 r., kiedy trwały prace koncepcyjne nad wprowadzeniem REIT-ów do Polski, tego typu spółkę próbowała utworzyć Grupa REINO. IPO zostało odwołane. Dziś na giełdzie notowana jest spółka REINO Capital, koncentrująca się na tworzeniu platform inwestycyjnych z udziałem zagranicznych partnerów kapitałowych – sama firma ma czerpać zyski z zarządzania takimi portfelami nieruchomości.

– Przez lata tworzyliśmy różnego rodzaju rozwiązania umożliwiające polskiemu kapitałowi inwestycję w nieruchomości komercyjne – mówi Radosław Świątkowski, prezes REINO Capital. – Przez pewien czas praktycznie wszystkie kryteria REIT-ów spełniały w Polsce FIZ-y – poza płynnością – dopóki nie zostały opodatkowane. Widząc, w jakim kierunku zmierza legislacja, próbowaliśmy powołać spółkę akcyjną, choć funkcje REIT-ów mogą pełnić FIZ-y, a idealnym modelem są spółki komandytowo-akcyjne, gdzie komplementariuszem jest profesjonalny zarządzający, a akcjonariuszami pasywni inwestorzy. Papiery spółki komandytowo-akcyjnej mogą być przy tym notowane na GPW. W tej chwili zdecydowanie przerzuciliśmy się na tworzenie platform z inwestorami zagranicznymi, ale chcemy wrócić do REIT-ów, jeśli otoczenie będzie sprzyjające – dodaje.

Świątkowski podkreśla, że aby REIT-y mogły się w Polsce rozwinąć, nie wystarczy sama ustawa określająca ich ramy.

– Sukces REIT-ów zależy nie tylko od dobrej ustawy, ale także od zapewnienia tym podmiotom odpowiedniego kapitału. Wiara w to, że REIT-y mogą powstać w oparciu o wyłącznie kapitał Kowalskich, to mrzonka. Takie spółki potrzebują kapitału własnego rzędu ponad 100 mln euro, by osiągnąć stosowną skalę i dywersyfikację, a takich pieniędzy nie uda się zebrać od inwestorów indywidualnych – ich bezpośredni udział może sięgać maksymalnie 30 proc. Głównymi inwestorami REIT-ów powinny być profesjonalne podmioty, które kumulują pieniądze prywatnych osób i zamieniają je w pieniądz instytucjonalny, czyli fundusze emerytalne czy towarzystwa ubezpieczeniowe. Zatem z jednej strony musimy mieć dobrą ustawę, a z drugiej umożliwić polskim instytucjom lokowanie w REIT-y – podkreśla Świątkowski.

Menedżer zwraca uwagę, że należałoby też uregulować kwestię wypłacania dywidend przez REIT-y, bo zysk netto nie zawsze idzie w parze z faktycznymi przepływami gotówki. Wyzwaniem jest także ryzyko kursowe. Świat nieruchomości komercyjnych funkcjonuje w walucie euro, tymczasem na giełdzie akcje REIT-ów byłyby notowane w złotych.

Fundamenty na dekady

Piotr Staniszewski, partner w kancelarii Dentons Europe Dąbrowski i Wspólnicy, mówi, że geneza REIT-ów sięga lat 60. zeszłego wieku w Stanach Zjednoczonych. Od samego początku te wehikuły były skonstruowane jako metoda lokowania kapitału dla indywidualnych oszczędzających. Żeby był to instrument długofalowo atrakcyjny, pojawiła się potrzeba stworzenia preferencji podatkowych.

– Podobnie jest w Polsce, gdzie aby zaktywizować oszczędzanie na emeryturę, utworzono indywidualne konta emerytalne czy konta zabezpieczenia emerytalnego zwolnione z tzw. podatku Belki. REIT-y mogą się stać wehikułem pozwalającym inwestorom indywidualnym wejść na polski rynek nieruchomości komercyjnych, niedostępny z powodu wysokiej bariery, i uczestniczyć w jego sukcesie – mówi Staniszewski. – Polacy mają zgromadzone duże zasoby przede wszystkim na rachunkach bankowych, z jakichś powodów nie inwestują na giełdzie ani w fundusze. Przy odpowiednim zaktywizowaniu zainteresowania te pieniądze można skierować właśnie na rynek polskich nieruchomości. REIT-y mogłyby zbudować nawyk oszczędzania w formie inwestycji kapitałowych, te spółki – choć notowane na giełdzie – z natury nie mają mieć charakteru spekulacyjnego, tylko dostarczać dywidend ze zdywersyfikowanego portfela. W Stanach Zjednoczonych około 15 proc. populacji ma jakąś część oszczędności ulokowaną w REIT-ach – wylicza.

Dentons doradza wielu inwestorom zagranicznym przy lokowaniu kapitału w Polsce. Staniszewski zaznacza, że rynek nieruchomości pozostaje atrakcyjny, a umożliwienie inwestowania przez polskich graczy instytucjonalnych tylko pogłębiłoby go i zwiększyło płynność.

– Inwestycje w nieruchomości są długofalowe. Długa historia REIT-ów w USA pokazuje, że nawet w dekadach kryzysowych REIT-y radziły sobie lepiej niż szeroki rynek giełdowy. Ponieważ to inwestycja obliczona na długi termin, także otoczenie prawne musi być przejrzyste i stabilne. Nie powinniśmy mieć sytuacji, że wprowadzona ustawa za chwilę będzie zmieniana, co niestety jest trochę przypadłością naszego systemu legislacyjnego. Ustawodawca musi jasno określić ramy, czym mają być REIT-y, w co mogą inwestować, jak płacić dywidendę itp. Te parametry muszą być dobrze przemyślane i skonsultowane z branżą, a nie wymyślone w gabinetach – podsumowuje Staniszewski.