Czas uaktywnić rodzimy kapitał

Czynsze ze stojących w Polsce obiektów dalej płyną do zagranicznych inwestorów i emerytów. REIT-y potrzebne od zaraz.

Według szacunków firmy Colliers w ciągu trzech kwartałów br. wartość inwestycji w nieruchomości komercyjne w Polsce wyniosła ponad 4 mld euro (ponad 18 mld zł), z czego przeszło 1,4 mld w III kwartale. Około 600 mln euro przypadło w tym roku na transakcje funduszy PRS (najem instytucjonalny mieszkań). Na celowniku inwestorów były też biura i magazyny. Nadal gros transakcji zawierają inwestorzy zagraniczni. Rodzimy kapitał nie ma siły przebicia – mogłyby go zaktywizować REIT-y, czyli wehikuły inwestujące w nieruchomości przynoszące zwrot z najmu. Celem spółek jest wypłacanie zysków akcjonariuszom – instytucjonalnym (za granicą to m.in. fundusze emerytalne czy ubezpieczyciele) i indywidualnym (ci w ogóle nie mają dostępu do nieruchomości komercyjnych).

Wciąż nie wiadomo, kiedy w Polsce zostaną wznowione prace nad wprowadzeniem REIT-ów do porządku prawnego. Na razie trwa przekazywanie przez resort rozwoju przewodnictwa nad projektem do Ministerstwa Finansów. Pytanie, czy proces ruszy od zera, czy zostanie wykorzystana platforma gromadząca przedstawicieli kluczowych ministerstw, instytucji i organizacji – która odbyła tylko jedno posiedzenie, w lipcu.

Potrzebny instrument

– Postawię śmiałą tezę, że temat REIT-ów dla nieruchomości komercyjnych w Polsce w obecnej sytuacji na rynku rozwiązałby wiele problemów – komentuje Daniel Bienias, dyrektor zarządzający CBRE. – Gdyby odpowiednia legislacja pojawiła się wcześniej, spora część kapitału, która „uciekała" przed inflacją i zerowymi stopami procentowymi w zakup mieszkań, podnosząc ceny, zostałaby ulokowana w nieruchomości komercyjne, z korzyścią dla obu tych rynków – dodaje.

Zdaniem eksperta decyzja resortu rozwoju o przekazaniu projektu do Ministerstwa Finansów i skupieniu się na nieruchomościach komercyjnych może być odbierana z lekką nutą optymizmu. – Projekt ustawy, o którym branża rozmawia już od kilku lat, w obecnej sytuacji rynkowej jest bardziej niż potrzebny i korzystny zarówno dla budżetu państwa, podmiotów działających na rynku nieruchomości, jak i przede wszystkim inwestorów indywidualnych – podkreśla.

– REIT-y od lat z powodzeniem funkcjonują w wielu krajach na całym świecie, m.in. w Stanach Zjednoczonych, Japonii, Australii, a w Europie chociażby w Wielkiej Brytanii, Niemczech, Francji, Belgii, Austrii czy na Węgrzech – wylicza Marek Paczuski, dyrektor w dziale doradztwa inwestycyjnego, Savills. – REIT-y w krajach, w których są dostępne, cieszą się popularnością i uznaniem inwestorów, gdyż zapewniają atrakcyjne stopy zwrotu z inwestycji przy umiarkowanym poziomie ryzyka i niskiej korelacji z innymi klasami aktywów. Zwiększa to więc możliwości dywersyfikacji portfeli inwestycyjnych. Ponadto REIT-y oferują wysoki stopień bezpieczeństwa dzięki wymogom dotyczącym audytu, raportowania wyników oraz nadzoru. Zaletą są także dywidendy – REIT-y zapewniają regularne wypłaty wysokiej części generowanych zysków. Osiągane stopy zwrotu z inwestycji w REIT-y są wyższe od papierów skarbowych, a często także obligacji korporacyjnych – dodaje.

Zaznacza, że możliwość zakupu akcji REIT-ów oznacza otwarcie dostępu do inwestowania nie tylko inwestorom instytucjonalnym, ale – dzięki niskiemu progowi wejścia – także rzeszom inwestorów indywidualnych, zapewniając płynność na relatywnie niepłynnym i kapitałochłonnym rynku nieruchomości komercyjnych i mieszkaniowych.

– Poszerzenie możliwości inwestycyjnych Polaków o REIT-y, a więc rozszerzenie dostępu do rynku nieruchomości, byłoby szczególnie pożądane obecnie, kiedy mamy do czynienia z niskimi stopami procentowymi i relatywnie wysoką inflacją, gdyż czynsze w nieruchomościach komercyjnych w Polsce są w zdecydowanej większości indeksowane o wskaźnik inflacji – podsumowuje Paczuski.

Jakub Pacholec, zarządzający funduszem inwestującym w globalne REIT-y w Mount TFI, ocenia, że przekazanie tematu ustawy pod skrzydła Ministerstwa Finansów i poszerzenie spektrum inwestycyjnego o nieruchomości inne niż mieszkaniowe należy traktować jako istotny krok w kierunku zrozumienia idei REIT.

– O ile bowiem inwestowanie w mieszkania zdaje się być jedną z ulubionych form lokowania nadwyżek finansowych przez Polaków, o tyle całe piękno rynku REIT polega właśnie na możliwości uzyskania przez przeciętnego inwestora ekspozycji na sektory, które do tej pory nie były dla niego dostępne, jak na przykład logistyka, nieruchomości wysokich technologii (np. centra danych) czy wysokiej klasy biura – mówi Pacholec. – Jest to o tyle istotne, że roczne rozpiętości stóp zwrotu poszczególnych sektorów historycznie sięgały nawet 80 punktów procentowych. W tym roku, poza wspomnianą logistyką, która zyskała średnio ponad 40 proc., najlepsze stopy zwrotu uzyskały do tej pory niewielkie nieruchomość handlowe (53 proc.), które w poprzednim roku istotnie traciły na wartości. Segment mieszkaniowy natomiast, zwłaszcza w Niemczech, jest w tym roku jednym z najsłabszych – głównie ze względu na ryzyko regulacyjne. Jeśli myślimy o REIT-ach jako o długoterminowym narzędziu do oszczędzania (np. na emeryturę), to polski inwestor powinien mieć dostęp do inwestycji w sektory rozwijające się i fundamentalnie mocne – jak chociażby przywołana logistyka – podsumowuje.

Budowanie kapitału

Na legislację czekają też menedżerowie firm notowanych na warszawskiej giełdzie.

Marcin Juszczyk, członek zarządu Capital Parku, mówi, że pilotujący do niedawna temat resort rozwoju był otwarty na konsultowanie najważniejszych założeń projektu ustawy w szerokim gronie, z najważniejszymi organizacjami branżowymi, posiadającymi niezbędną wiedzę dotyczącą najlepszych światowych rozwiązań w zakresie REIT-ów, jak i doświadczenie w codziennym prowadzeniu firm nieruchomościowych w Polsce.

– Liczymy na to, że pod przywództwem przedstawicieli Ministerstwa Finansów projekt będzie prowadzony w podobnym co dotychczas zespole, od nowa nabierze dynamiki i wkrótce zobaczymy nowy harmonogram prac. Naszym zdaniem ustawa o REIT-ach powinna być jak najszersza w swoim zakresie i nie wykluczać żadnego z istotnych segmentów rynków, w tym mieszkaniowego. Najem instytucjonalny dopiero zaczyna się rozwijać w Polsce, ale dzięki temu następuje istotna zmiana jakościowa i profesjonalizacja rynku najmu, który dotychczas był zdominowany przez inwestorów indywidualnych – mówi Juszczyk. – Polskim inwestorom potrzebna jest ustawa, która umożliwi pośrednie inwestowanie w nieruchomości będące obecnie poza ich zasięgiem finansowym, profesjonalnie zarządzane i wypłacające regularny dochód z czynszów. Różnorodność ofert akcji REIT-ów inwestujących w różnych segmentach rynku nieruchomości pozwoli na dywersyfikację portfeli i zwiększy bezpieczeństwo inwestowania. Rozwój rynku polskich REIT-ów w średniej perspektywie przyczyni się do znaczącego zwiększenia udziału rodzimego kapitału w wartości transakcji na rynku nieruchomości, a docelowo spora część nieruchomości komercyjnych może zacząć generować przychody dla polskich emerytów. Na to wszyscy liczymy i trzymamy kciuki za powodzenie projektu – podsumowuje.

– Prace nad ustawą trwają już sześć lat. Trudno zrozumieć, dlaczego rozwiązanie tak korzystne zarówno dla Polaków, jak i Skarbu Państwa wciąż nie doczekało się wdrożenia. Powtarzamy od lat, że REIT-y są stworzone wręcz do osiągania stabilnego, pasywnego dochodu, do budowania kapitału na przyszłość oraz do zwiększenia uczestnictwa polskiego kapitału w rodzimym rynku nieruchomości komercyjnych – mówi Radosław Świątkowski, REINO Capital. – Dla przykładu Czesi po wprowadzeniu legislacji zwalniającej z podwójnego opodatkowania REIT-ów zwiększyli poziom zaangażowania rodzimego kapitału w nieruchomości komercyjne z 1 do prawie 40 proc. – podkreśla. Jego zdaniem wcześniejsze pomysły zakładające ograniczenie REIT-ów do możliwości lokowania w jedną klasę aktywów, mieszkania, nie były najlepsze. – Mieszkania to najbardziej podatny na zmiany koniunktury rodzaj nieruchomości. REIT-y muszą być duże, zdywersyfikowane, z portfelami wypełnionymi najwyższej klasy nieruchomościami komercyjnymi przynoszącymi stały dochód. Wtedy zapewnią odpowiedni poziom bezpieczeństwa, solidną odporność na wahania koniunktury w różnych segmentach rynku i będą przynosić Polakom systematyczne zyski – mówi Świątkowski.