Ostatnie kilka lat, a już szczególnie okres pandemii i rekordowo niskich stóp procentowych, to czasy, gdy powiedzenie, że ceny mieszkań mogą tylko rosnąć, wydawało się mieć dużo sensu. Jak się jednak teraz okazuje, prawdopodobnie przychodzi weryfikacja i swoisty sprawdzian dla odporności finansowej deweloperów.
Podwyżki stóp procentowych trwające od zeszłego roku teoretycznie dobiegają końca, ale inflacja cały czas płata figle, a na początku 2023 r. może wykonać kolejny skok, dlatego bardziej należy spodziewać się zaskoczenia raczej większymi podwyżkami stóp niż mniejszymi. Okres wysokich stóp może się więc przedłużać. Do tego może dojść osłabienie wciąż mocnego rynku pracy. Wzrost wynagrodzeń jest wciąż wysoki, ale nie nadąża za wzrostem kosztów kredytu. Wzrost stawek wynajmu również nie jest wystarczająco silny, by pokrywać miesięczne koszty kredytu wziętego przy ostatnich wysokich cenach mieszkań w największych polskich miastach. Dane BIK pokazują ponad 70-proc. spadek w ujęciu rocznym zapytań o kredyt na mieszkanie. I ta tendencja w najbliższym czasie się nie zmieni. Te same trendy dotyczą budownictwa jednorodzinnego i wielorodzinnego.
Można się tu zastanowić głębiej nad wpływem spadku popytu na mieszkania i domy na inne branże – meblarską (gdzie już teraz jest słabo, a surowce bardzo drogie), AGD (podobny przypadek) czy producentów materiałów budowlanych (niższy popyt przyjdzie, a ceny surowców i energii – niekoniecznie). Mówiąc delikatnie, nie będzie to wpływ pozytywny.
Co wobec tego stanie się z cenami mieszkań? Na razie wzrost cen wyhamował, a deweloperzy mówią, że przewidują utrzymywanie się ich na wysokim poziomie. Póki co receptą na to jest ograniczanie oferty i utrzymywanie wysokiej marży. W dużych miastach z pomocą mogą przyjść fundusze mieszkań na wynajem oraz klienci gotówkowi, tyle że raczej ich popyt nie zrekompensuje w pełni utraconych klientów kredytowych. Deweloperzy potencjalne obniżki cen mieszkań ukrywać jeszcze mogą za akcjami marketingowymi, typu dopłata do raty albo garaż gratis. Jeśli jednak sytuacja z drogim kredytem potrwa długo (a sporo wskazuje, że tak będzie), a pomoc rządowa ograniczać się będzie do obsługi istniejących kredytów (chociaż sygnalizowane są prace nad tanimi kredytami dla młodych rodzin), to obniżki cen mieszkań powinny w końcu nastąpić. Prędzej powinny zareagować mniejsze miasta, gdzie popyt inwestycyjny jest mniejszy. Deweloperzy z mocną pozycją kapitałową, ale bez nadmiernych nawisów gruntów mogą wyjść z tego kryzysu silniejsi i konsolidować rynek. W ostatnich latach bowiem biznes deweloperski był na tyle łakomym kąskiem, że pojawiło się wiele podmiotów bez historii i doświadczenia, zwabionych perspektywą łatwego modelu biznesowego i wysokich marż.
